Author: RA Thomas Weiand

Anpassung der Vorauszahlungen bei Betriebskostenabrechnungen
In dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter für eine Anpassung der Vorauszahlungen nicht auf die neueste (letztmögliche) Abrechnung abstellen muss. Der Vermieter kann also auch auf eine zurückliegende Abrechnungsperiode zurückgreifen, insbesondere, wenn die letztmögliche Abrechnung noch nicht erstellt ist. Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung, die gem. § 560 Abs. 4 BGB sowohl der Vermieter wie auch der Mieter verlangen kann, soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass keiner den anderen „subventioniert“. Wird eine Anpassung aufgrund einer weiter zurückliegenden Abrechnungsperiode vorgenommen, so ist allerdings die Anpassung der Vorauszahlung nur mit Wirkung für die Zukunft zulässig

BGH Urt. v. 18.05.2011 – Az. VIII ZR 271/10

Ausnahmen von der Abrechnungs-und Ausschlussfrist
Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss der Vermieter binnen Jahresfrist nach Ende der Abrechnungs-periode abrechnen. Andernfalls greift die sog. Ausschlussfrist, d.h. bei verspäteter Abrechnung kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Bisher war es völlig klar, dass nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs.3 S.2 BGB der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren kann. Dies galt selbst dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters war. Diese bisherige Rechtsprechung weicht der BGH nun auf und erklärte, dass sich Mieter ausnahmsweise nach Treu und Glauben nicht auf die gesetzliche Abrechnungs- und Ausschlussfrist berufen dürften. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin irrtümlich 2.640 € Voraus-zahlungen statt 1.895 € angerechnet. Der BGH meinte, dass die Mieter diesen, der Vermieterin unterlaufenen Fehler in der Abrechnung hätten leicht erkennen können. Nach Treu und Glauben sei es den Mietern verwehrt, die Vermieterin an dem kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten. (Anm.: Dieses Urteil trägt nicht unbedingt zur Rechtssicherheit bei.)

BGH Urt. v. 30.03.2011 – VIII ZR 133/10

Mieter-Tipp
Sommerzeit ist Grillzeit. Grillen, ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist erlaubt, wenn der Mietvertrag kein ausdrückliches Verbot vorsieht. Damit es keinen unnötigen Ärger mit Nachbarn gibt, sollte allerdings darauf geachtet werden, dass kein Rauch oder Ruß in Nachbarwohnungen zieht. Ab 22.00 Uhr ist die Nachtruhe einzuhalten. Die Rechtsprechung ist bei der Frage, wie oft gegrillt werden darf, sehr uneinheitlich. Überwiegend wird die Meinung vertreten, dass dies zwei Mal im Monat bzw. fünf Mal im Jahr erlaubt sei.

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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und Klage auf künftige Zahlung
In dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter nicht nur wegen Zahlungsverzuges fristlos gem. § 543 Abs.1, 2 Satz 1 Nr. 3b BGB kündigen kann, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen einen Mietrückstand von zwei Monatsmieten hat, sondern darüber hinaus auch berechtigt ist, auf zukünftige Zahlung der monatlichen Miete bzw. eines Nutzungsentgeltes bis zur endgültigen Räumung zu klagen. Dies begründet der Senat mit der Besorgnis, dass der Schuldner (Mieter) sich der rechtzeitigen Zahlungen entziehen werde. Schließlich habe dieser Mieter schon einen Rückstand an Miete und Nebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe auflaufen lassen. Offengelassen hat der BGH die Frage, ob überhaupt eine fristlose Kündigung auch aufgrund länger zurückliegender Mietrückstände in größeren Zeitabständen möglich ist.

BGH Urt. v. 04.05.2011 – Az. VIII ZR 146/10

Fristlose Kündigung bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung
In § 556 b Abs. 1 BGB wie in den meisten Formularmietverträgen ist geregelt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats fällig ist. Hier hatten die Mieter die Miete erst zur Mitte des Monats oder noch später bezahlt. Obwohl die Mieter daraufhin vom Vermieter abgemahnt worden sind, setzten sie ihre verspäteten Mietzahlungen fort, woraufhin der Vermieter die fristlose Kündigung aussprach und Räumungsklage erhob. Zurecht, wie der BGH entschied. Der Senat vertrat dabei die Ansicht, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Zahlung der Miete eine so gravierende Pflichtverletzung darstelle, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, 3 BGB rechtfertige. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter irrtümlich davon ausgehe, er müsse die Miete erst zur Monatsmitte zahlen.

BGH Urt. v. 01.06.2011 – VIII ZR 91/10

Mieter -Tipp
Grundsätzlich ist die Pflege des Gartens Sache des Vermieters. Im Mietvertrag kann der Vermieter die Gartenpflege allerdings auf den Mieter übertragen. Ohne besondere Verein-barungen ist der Mieter jedoch nur zu einfachen Pflegearbeiten, wie z.B. Rasenmähen, Unkraut und Laub entfernen, also allgemein zu solchen Arbeiten verpflichtet, die weder besondere Fachkenntnisse noch einen besonderen Zeit- und Kostenaufwand des Mieters erfordern. Solange kein Urwald entsteht bzw. keine Verwahrlosung droht, ist der Mieter frei über Art, Umfang und Häufigkeit der Pflege zu entscheiden. Als Faustregel fürs Rasenmähen gilt es als ausreichend, wenn dies in der Zeit von April bis Oktober zweimal monatlich erfolgt.

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Ersatzansprüche des Mieters wegen erbrachter, aber nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen verjähren in 6 Monaten nach Mietende

Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung die Frage geklärt, wann der Erstattungs
anspruch eines Mieters für die Kosten einer Renovierung, die er infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat, verjährt. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter die Wohnung vor der Rückgabe am Ende der Mietzeit (Ende 2006) für 2.687 € renovieren lassen und erst später (2009) erfahren, dass sie hierzu wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Sie verlangten daraufhin vom Vermieter die Kosten nebst Zinsen zurück. Der BGH hatte vor zwei Jahren bereits entschieden, dass Mieter, die bei ihrem Auszug zu Unrecht renoviert haben, von ihrem Vermieter, der insoweit ungerechtfertigt bereichert sei, Geldersatz verlangen können (BGH VIII ZR 302/07) . Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung verjähren in drei Jahren. Jetzt hat der BGH aber klargestellt, dass der Mieteranspruch auf Rückzahlung zu Unrecht geleisteter Renovierungsansprüche bereits 6 Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses verjährt.

BGH Urt. v. 04.05.2011 – Az. VIII ZR 195/10

Die Mietminderung ist auch bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu beachten

Der Bundesgerichthof hatte bereits 2005 entschieden, dass die Bemessungsgrundlage einer Minderung nach § 536 BGB die Bruttomiete, also Miete einschließlich aller Nebenkosten, ist (BGH VIII ZR 347/04). In der aktuellen Entscheidung macht der BGH deutlich, dass die geminderten Beträge bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung nicht quasi durch die Hintertür wieder einkassiert werden dürfen. Bei der Jahresabrechnung muss dann die gerechtfertigte Mietminderung berücksichtigt werden, so dass auch eine eventuelle Nachzahlungsforderung anteilig gekürzt werden kann.

BGH Urt. v. 13.04.2011– Az. VIII ZR 223/10

Mieter-Tipp

Grillen – egal, ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist nur in gewissen Grenzen zulässig. Zunächst gilt: Ist im Mietvertrag ausdrücklich das Grillen verboten, müssen Mieter sich daran halten, sonst riskieren sie eine Abmahnung oder sogar eine Kündigung. Im Übrigen hängt die Zulässigkeit vom jeweiligen Einzelfall ab, insbesondere davon, ob andere, insbesondere Nachbarn, nicht unzumutbar belästigt werden, etwa durch Rauch, Ruß, u.ä. Über die Grilldauer gibt es sehr unterschiedliche Urteile. Z. T. wird vertreten, dass eine Grilldauer von insgesamt 6 Std. im Jahr zumutbar sei (LG Stuttgart), andere halten das Grillen einmal im Monat (AG Bonn) oder zweimal im Monat (AG Westerstede) für zulässig. Es empfiehlt sich ganz einfach, gegenseitig etwas Rücksicht zu nehmen und Rauchentwicklungen zu vermeiden, die Nachbarn ggf. vorab zu informieren oder vielleicht sogar einzuladen.

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Modernisierungsmieterhöhung auch bei fehlender Ankündigung zulässig
Gemäß § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden, wenn sie nach einer Interessensabwägung für ihn keine Härte bedeuten würden. Nach § 554 Abs. 3 BGB muss der Vermieter derartige Maßnahmen allerdings 3 Monate vorher ankündigen. Schließlich gibt das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit, nach Abschluss der Modernisierung die Miete zu erhöhen. Der Bundesgerichtshof hat nun Anfang März 2011 entschieden, dass ein Vermieter selbst dann eine Modernisierungsmieterhöhung fordern und durchsetzen kann, wenn er die Baumaßnahme zuvor nicht nach § 554 III BGB angekündigt oder die Ankündigung nach Protesten des Mieters zurückgezogen hat; die Arbeiten aber gleichwohl durchgeführt wurden. Der BGH vertritt dabei die Ansicht, dass die Mitteilungspflicht nur dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen diene und sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen einzustellen. Ihr Fehlen hindere jedoch nicht den Vermieter, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen von § 559 BGB auf den Mieter umzulegen.

BGH Urt. v. 02.03.2011 – Az. VIII ZR 164/10

Renovierungskosten als „Modernisierungskosten“ mitumlegbar
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Renovierungskosten, die infolge von Moder-
nisierungsmaßnahmen in einer Wohnung entstehen, zu den Modernisierungskosten zählen
und damit auf die Mieter im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden
können, auch wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die
Aufwendungen gem. § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat. Der Vermieter hatte in der Wohnung
Wasserzähler einbauen lassen. Dadurch wurde eine Neutapezierung der erst kürzlich
renovierten Küche erforderlich. Die Mieter verlangten daher für die in Eigenleistung
auszuführenden Arbeiten vom Vermieter auf die ihnen insoweit entstehenden Aufwendungen einen Vorschuss gem. § 554 Abs. 4 BGB. Diese Kosten rechnete der Vermieter aber in die Modernisierungskosten ein, so dass die Mieterhöhung entsprechend höher ausfiel.

BGH Urt. v. 30.03.2011 – VIII ZR 173/10

Mieter-Tipp
Einrichtungsgegenstände, die sich bei Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung befinden und die der Mieter nicht von seinem Vormieter übernommen oder abgelöst hat, sind grundsätzlich mitvermietet. Das gilt nicht nur für die üblichen Einrichtungsgegenstände, wie z.B. Waschbecken, Badewanne und Toilette, sondern auch für Teppichböden, Wandschränke, Einbauküche, Herd, Kühlschrank o.ä. Dies hat zur Konsequenz, dass der Vermieter für eventuelle Reparaturen an den Einrichtungsgegenständen oder deren Erneuerung verantwortlich ist.

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