Die häufigsten Fehler bei der Nebenkostenabrechnung

Die häufigsten Fehler bei der Nebenkostenabrechnung
(von Rechtsanwalt Thomas Weiand)

Erfahrungsgemäß werden von den Hausverwaltungen nach dem ersten Quartal im neuen Jahr schon häufig die ersten Heiz- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und an Wohnungseigentümer bzw. Mieter verschickt. Dabei enden die meisten Abrechnungen mit einer Nachzahlung. Eine kritische Prüfung der Abrechnung ist daher durchaus angebracht, weiß der Verfasser doch aus eigener Praxiserfahrung, dass nahezu jede zweite Abrechnung falsch ist.

Wie muss die Abrechnung aussehen (Mindestvoraussetzungen) ?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss die Abrechnung folgende Mindestangaben enthalten: Die Angabe des Abrechnungszeitraumes, eine Zusammen-stellung der Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Kostenanteils für den einzelnen Mieter und der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen. Maßgeblich ist jedenfalls, dass auch ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter in der Lage ist, anhand der Angaben in der Abrechnung den auf ihn entfallenden Kostenanteil rechnerisch nachzuprüfen.

Wie kann ich meine Abrechnung prüfen?

Zunächst sollte anhand des Mietvertrages geprüft werden, ob die in der Abrechnung aufgeführten Betriebskosten auch vertraglich vereinbart sind. Dann sollte man mit Hilfe der Vorjahresabrechnung prüfen, ob Kostenpositionen neu entstanden sind oder ob es bei der ein oder anderen Position unerklärliche Veränderungen, wie z.B. nicht nachvollziehbare Kostensteigerungen gibt.


Häufige Fehlerpositionen

Verwaltungs- und Reparaturkosten sind keine Betriebskosten und muss der Mieter nicht zahlen. Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung die Position Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten bzw. –rücklagen, wenn der Vermieter die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an Mieter weiter-leitet. Diese Kosten müssen jedoch nur die Eigentümer, nicht die Mieter zahlen.

Wartungskosten, z. B. für einen Fahrstuhl oder die Heizung sind zwar Betriebskosten. Häufig verbergen sich unter dem Begriff aber auch Reparaturkosten, die der Mieter nicht zahlen muss. Das gilt insbesondere bei sogenannten Vollwartungsverträgen, die auch die Durchführung von Reparaturen beinhalten.

Hausmeister sind häufig „Mädchen für alles“, d.h. sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen oft auch Verwaltungsaufgaben, wenn sie z.B. die Hausordnung oder Handwerker überwachen sollen. Das sind aber keine Betriebskosten, so dass entsprechende Abzüge gemacht werden können. Da zu den typischen Aufgaben eines Hausmeisters auch die Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung sowie Winterdienst gehören, besteht die Gefahr einer möglichen Doppelzahlung dieser Positionen. Hier ist ggf. bei der Hausverwaltung nachzuhaken.

Versicherungen, soweit sie gebäudebezogen sind, wie z.B. Gebäude- und Haftpflichtver-sicherungen sind Betriebskosten. Nicht aber die Kosten für eine private Haftpflichtver-sicherung des Vermieters oder für den Verwaltungsbeirat. Auch eine Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung des Vermieters muss der Mieter nicht zahlen.

Leerstand. Alle Wohnungen in einem Mietshaus, auch eine vom Vermieter selbst bewohnte Wohnung sowie leerstehende Wohnungen sind an den Betriebskosten für das ganze Haus zu beteiligen. Für leerstehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen. Daher ist Vorsicht geboten, wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses plötzlich niedriger ist als im Vorjahr. Dies lässt den Schluss zu, dass die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umgelegt wurden.

Ungezieferkosten, wie z.B. für die Beseitigung eines Wespennestes und einmalig anfallende Kosten sind keine Betriebskosten. Ebenso wenig umlegbar sind Kosten, die von einer Miet-partei verursacht wurden, wie z.B. eine Rohrverstopfung. Die Kosten einer Rohrverstopfung können auch dann nicht umgelegt werden, wenn man den Verursacher nicht gefunden hat.

Anschaffungskosten für Gerätschaften, wie z.B. Rasenmäher, Schneeschaufeln, Müllbehälter usw. sind keine Betriebskosten.
Grundsätzlich dürfen nur die Kosten in die laufende Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, die auch den fraglichen Abrechnungszeitraum betreffen. Alte Rechnungen dürfen nicht in die Abrechnung „hineingeschummelt“ werden.
Daneben gäbe es noch eine Vielzahl weiterer problematischer Kostenpositionen zu benennen, würde aber den Rahmen für diesen Beitrag sprengen. Bei bestehenden Zweifeln an der Richtigkeit der vorgelegten Abrechnung empfiehlt es sich, fachlichen Rat, wie z.B. beim örtlichen Mieterverein, einzuholen.
Hilfe bietet u.a.:
Mieterverein Augsburg und Umgebung e.V.
Hallstr. 11, 86150 Augsburg
Tel. 0821/151055
www. mieterverein-augsburg.de

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Schimmel und Feuchtigkeitsmängel in der Wohnung

Schimmel – ein unbeliebter Untermieter von Rechtsanwalt Thomas Weiand

Kaum sind die letzten warmen (Sommer) Tage vorbei und gehen die Temperaturen nach unten, da dauert es nicht lange, bis er sich zeigt – Schimmel. Zunächst von uns noch unbemerkt, zeigt er sich, quasi „jungfräulich“ als kleine schwarze Flecken an Wänden und Decken sowie in Fliesenfugen. Es dauert jedoch nicht lange, da macht er sich bemerkt mit muffigem Geruch und handflächengroßen – z.T. aber auch noch größeren – dunkel- schwarzen Flecken. Betroffen sind häufig wenig beheizte bzw. beheizbare Räume, wie z. B. Schlafzimmer, Flur, Treppenaufgänge und Bad. Aber auch in den anderen Wohnräumen, also Wohn-/Esszimmer sowie Küche kann Schimmel auftreten.

Wie bzw. warum kommt es überhaupt zu einem Schimmelbefall?

Voraussetzung für das Schimmelpilzwachstum ist generell Feuchtigkeit bei einem genügenden Nährstoffangebot, wie z.B. Tapeten, Kleister, Klebstoffe Wandfarbe, Holz, Teppiche, Silikon u. ä und wachstumsfördernden Temperaturen, wobei schon mittlere Temperaturen ausreichen. Die Feuchtigkeit hat dabei eine entscheidende Rolle für das Wachstum. Es genügt eine relative Luftfeuchtigkeit von ungefähr 75-80% an der Oberfläche des Materials. Tauwasserbildungen auf oder im Material sind dabei besonders gute Wachstumsbedingungen für Schimmelpilze. Daher kommt es gerade bei Fenster-laibungen, Außenwandecken und schlecht gedämmten Außen-wänden, also den kältesten Bauteilen, zum Schimmelpilzbefall.

Wo kommt die Feuchtigkeit her?

Höhere Feuchtigkeit in der Wohnung kann durch bauliche Mängel oder durch falsches Nutzerverhalten auftreten. So kann z. B. durch Risse im Mauerwerk, undichtes Dach oder Fehler in der Gebäudekonstruktion Feuchtigkeit in Wände und Decken eindringen. Aber auch Wärmebrücken und fehlende oder falsch angebrachte Wärmedämmungen können zu einer erhöhten relativen Feuchte bis hin zur Tauwasserbildung an Innenflächen der Wände führen. Ein unsachgemäßes Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner, gerade in Verbindung mit Tätigkeiten, bei denen viel Feuchtigkeit entsteht (Kochen, Duschen u.ä), kann ebenfalls zu Schimmelpilz-bildungen führen. Schließlich kommt es auch häufig bei unvollständig oder fehlerhafter Beseitigung von Wasserschäden und bei Neubauten durch Rest-baufeuchte zu einem Schimmelbefall.

Wie kann ich Schimmelbefall/Feuchteschäden vermeiden?

Die relative Feuchte der Luft im Raum sollte dauerhaft 65% – 70% nicht überschreiten. Die Feuchtigkeit als wichtigste Voraussetzung für das Schimmelpilzwachstum muss reduziert werden. Dies ist nur im Zusammenwirken von richtigem, vernünftigem Nutzerverhalten und baulichen Maßnahmen (z.B. Wärmedämmung der Außenwände und Keller-/ Dach- geschossdecken, Schutz vor Schlagregen, Abdichtung gegenüber aufsteigender Feuchtig- keit, u.a.) zu erreichen. Der Einbau zusätzlicher raumlufttechnischer Anlagen dürfte dabei sicher von Vorteil sein, denn er garantiert einen Mindestluftaustausch.
Der Bewohner kann wesentlich durch ausreichendes Lüften dazu beitragen, Feuchtigkeit aus dem Raum zu transportieren. Kalte Außenluft, die beim Lüften in den Innenraum gelangt, nimmt beim Erwärmen Feuchtigkeit auf, die mit der erwärmten Luft wieder nach außen abgeführt wird. Je kälter die Luft ist, desto mehr Wasser kann sie beim Erwärmen aufnehmen. Daher sollte man mehrmals täglich eine kurze Stoßlüftung (5-10 Min.) vornehmen, wobei eine Querlüftung besonders effektiv ist.

Was muss ich bei Verdacht auf Schimmelbefall beachten?

Da Schimmelpilzbefall auch zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie Allergien führen und rechtliche Ansprüche auslösen kann, ist eine genaue Bestandsaufnahme ebenso wichtig wie eine Ursachenklärung. Dies kann seriös und hinreichend sicher nur durch ein Gutachten erfolgen, wobei Messungen (Luftfeuchte, Raumtemperatur, Raumluft) und Materialproben Aufschluss über mögliche Innenraumbelastungen, Schadensquellen und –ursachen geben. Gerade die Ergebnisse der Ursachensuche sind im Hinblick auf miet- rechtliche Konsequenzen von größter Wichtigkeit.

Welche Pflichten und Rechte habe ich als Mieter?

Heizen und Lüften
Eine grundsätzliche Heizpflicht besteht für den Mieter nicht. Er muss allerdings Sorge tragen, dass nicht durch das unterlassene Heizen Schäden, wie z.B. das Einfrieren von Wasserleitungen oder das Auftreten von Feuchtigkeit, in der Wohnung auftreten können. Der Mieter ist also lediglich gehalten, in zumutbarem Umfang sein Heiz- und Lüftungsverhalten der Wohnung anzupassen. Dabei muss sich der Mieter allerdings eventuell geänderten bauphysikalischen Verhältnissen (z.B. bei Einbau isolierverglaster Fenster) anpassen und sein Heiz- und Lüftungsverhalten ändern, wenn er zuvor vom Vermieter hierüber sachgerecht und präzise aufgeklärt wurde. Was zumutbar oder unzumutbar ist, wird von der Rechtsprechung nicht genau definiert. Als unzumutbar wird von einigen Gerichten angesehen: 5-6 maliges Lüften pro Tag bei Berufstätigen, ständige Raumtemperaturen von 22°C bzw. übersteigertes Heizen und Lüften(LG Hamburg NZM 1998,571; AG München Urt.06.09.10 Az. 412 C 11503/09), Schlafzimmer auf 18-20°C zu beheizen; große Möbelstücke von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbel aufzustellen (OLG Düsseldorf DWW 1996,278). Zumutbar hingegen sei ein 2-3 maliges Querlüften (OLG Frankfurt NZM 2001, 39), ein Abstand der Möbel von der Außenwand, der sich aus dem Vorhandensein der Bodenleiste ergibt (LG Hamburg WuM 2000,329; LG München I WuM 1991,584).

Mängelanzeige
Als Mieter bin ich zunächst einmal  nach den allgemein üblichen mietvertraglichen Vereinbarungen, aber auch nach den gesetzlichen Bestimmungen (§536c BGB), verpflichtet, den Schimmelbefall dem Vermieter anzuzeigen. Eine Form ist hierfür zwar nicht vorgeschrieben, sollte zur Dokumentation (auch) jedoch schriftlich erfolgen. Dabei sollte der Vermieter gleichzeitig unter angemessener Fristsetzung (z.B. 14 Tage) zur Behebung der Mängel aufgefordert werden und der Mieter sich das Recht einer etwaigen Mietminderung ausdrücklich vorbehalten.

Mietminderung
Schimmelpilzbefall und/oder Feuchtigkeit in der Wohnung sind ein Mietmangel, der den Mieter berechtigt, die Miete gem. § 536 BGB angemessen zu kürzen. Die Höhe dieser Mietminderung hängt natürlich von der Anzahl der betroffenen Räume und dem Ausmaß des Befalls ab:

10 % Schimmel nach Einbau neuer Fenster (LG München NJW 2007,2500)
25 % Schimmel und Verfleckung in 2 Räumen (AG Lüdenscheid, WuM 2007, 16)
50 % Feuchtigkeit u. Schimmel in Wohnzimmer (LG Hamburg ZMR 2008, 4567)
50% Schimmel in Wohnung über Tiefgarage (AG Krefeld, 12 C 301/06).

Zur genauen Berechnung der Mietminderung bzw. bevor irgendwelche Mietabzüge vom Mieter vorgenommen werden, ist zur Vermeidung von Rechtsnachteilen eine Rechtsberatung (z.B. durch Rechtsanwalt oder Mieterverein) unabdingbar.

Kündigung
Neben der Mietminderung kann der Mieter unter Umständen das Mietverhältnis auch fristlos kündigen. Dies kommt insbesondere bei einem nicht unerheblichen Schimmel-pilzbefall und/oder Gesundheitsgefährdung durch den Befall in Betracht.

Schadenersatz
Schließlich kann im Einzelfall der Mieter gegenüber dem Vermieter auch Schadensersatz verlangen, z.B. für sein beschädigtes Inventar oder die notwendig gewordenen Umzugskosten .

Die veränderten Lebensgewohnheiten sowie die Zunahme wärmedämmender baulicher Maßnahmen, z. T. vorgegeben durch die gesetzlichen Bestimmungen zur Energieeinsparung, lassen verstärkt das Problem von Schimmelbefall in Wohnungen aufkommen. Die starke Zunahme dieses Problembereichs in der täglichen Beratungspraxis haben den Verfasser veranlasst, Betroffenen einige Hinweise zum besseren Verständnis der Schimmelthematik an die Hand zu geben.