Geltendmachung von Betriebskostennachzahlungen im Urkundenprozess
Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter â nachdem der Mieter die Nachzahlung aus der Abrechnung 2011 nicht bezahlte, weil er die Richtigkeit seiner WohnflĂ€che und der GesamtwohnflĂ€che bestritt â im Urkundenprozess unter Vorlage des Mietvertrages, der Betriebskostenabrechnung sowie des Anschreibens der Hausverwaltung die Nachzahlung in Höhe von 1.187,54⏠eingeklagt. Der Urkundenprozess ist eine besondere Verfahrensart im Zivilprozess, mit der ein Zahlungsanspruch nur durch Vorlage von Urkunden geltend gemacht werden kann. Der BGH stellt nunmehr klar, dass auch eine Betriebskostennachzahlung vom Vermieter im Urkundenprozess geltend gemacht werden kann, sofern der Vermieter die anspruchsbegrĂŒn-denden und beweisbedĂŒrftigen Tatsachen durch Urkunden belegen kann. Diesen Erfordernissen sei mit den vorgelegten Urkunden Rechnung getragen worden Die Vorlage einer WohnflĂ€chenberechnung als weitere Urkunde aufgrund des mieterseitigen Bestreitens sei nicht erforderlich gewesen, weil das bloĂe Bestreiten der FlĂ€chenwerte durch den Mieter unsubstantiiert und damit unbeachtlich gewesen sei. Vielmehr hĂ€tte der Mieter erst darlegen mĂŒssen, warum die Angaben des Vermieters nicht zutreffend sein können und dass das angenommene VerhĂ€ltnis seiner Wohnung zu der GesamtwohnflĂ€che zu seinen Lasten ginge.
BGH Urt. v. 22.10.2014 â VIII ZR 41/14
Abrechnung nach Personenmonaten muss nicht erlÀutert werden
In diesem Urteil bekrĂ€ftigt der BGH seine mieterunfreundliche Rechtsprechung, wonach eine Betriebs-kostenabrechnung nicht deshalb unwirksam sei, weil die Umlage nach Personenmonate nicht nĂ€her erlĂ€utert werde. In der Abrechnung waren einmal â32,20 Personenmonateâ und ein anderes Mal â56,34 Personen-monateâ angegeben. Der Senat vertritt die Ansicht, dass in formeller Hinsicht an eine Betriebskostenabrech-nung keine zu hohen Anforderungen zu stellen sei. Der Mieter mĂŒsse nur in die Lage versetzt werden, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen, wie die Umlage erfolgt sei. Das sei anhand der gemachten Angaben möglich. Es werde klar, dass sein Kostenanteil nach dem VerhĂ€ltnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten GebĂ€ude insgesamt wohnenden Personen bestimmt werde. Der Vermieter mĂŒsse nicht angeben, wie er die Gesamtpersonenzahl ermittelt habe. Dies könne der Mieter im Wege der Belegeinsicht, z.B. anhand einer Belegungsliste fĂŒr das Abrechnungsobjekt, dann selbst ĂŒberprĂŒfen.
BGH Urt. v. 22.10.2014 â VIII ZR 97/14
Mieter-Tipp
Lassen sich die WohnrĂ€ume von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr nicht ausreichend (nach DIN 4701 mind. 21ËC) beheizen, so stellt dies einen Wohnungsmangel dar, der den Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Nachts darf die Temperatur auf 18ËC abgesenkt werden. Raumtemperaturen unter 20 Grad berechtigen zu 20% Mietminderung, fĂ€llt die Temperatur unter 15ËC sind bis zu 30% Minderung drin, bei einem Ausfall der Heizung wĂ€hrend der Wintermonate mit entsprechenden AuĂentemperaturen sogar bis zu 100 Prozent.
Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Dezember 2014