Newsletter Februar 2018: Neues BGH-Urteil

Formularvertragliche Verl√§ngerung der Verj√§hrung von Vermieteranspr√ľchen unwirksam

Der BGH hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Vermieter die in ¬ß 548 Abs. 1 BGB geregelte 6-monatige Verj√§hrung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzanspr√ľche nach R√ľckgabe der Mietwohnung mittels einer Formularklausel (AGB) im Mietvertrag verl√§ngern kann. Im vorliegenden Fall verklagte der Vermieter den Mieter nach 10 Monaten, nachdem er die Wohnung vom Mieter zur√ľck erhielt, auf Schadensersatz in H√∂he von rund 16.000‚ā¨. Der Mieter berief sich auf Verj√§hrung. Der Vermieter hielt dieser Einrede eine Bestimmung aus dem zugrundeliegenden Mietvertrag entgegen, nach welcher Ersatzanspr√ľche des Vermieters wegen Ver√§nderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Anspr√ľche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in zw√∂lf Monaten nach Beendigung des Mietverh√§ltnisses verj√§hren w√ľrden. Der BGH entschied, eine derartige Vertragsklausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach ¬ß 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie erschwere den Eintritt der Verj√§hrung in zweifacher Hinsicht. Zum einen werde die Verj√§hrungsfrist von 6 auf 12 Monate verdoppelt. Zum anderen ver√§ndere die Klausel zus√§tzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des R√ľckerhalts der Wohnung, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte seien mit dem wesentlichen Grundgedanken des ¬ß 548 BGB nicht zu verein-baren. Letztlich sei die in dieser Vorschrift geregelte kurze Verj√§hrung der Anspr√ľche des Vermieters durch die berechtigten Interessen des Mieters an einer schnellen Kl√§rung nach R√ľckgabe der Mietsache, ob noch etwaige Ersatzanspr√ľche des Vermieters bestehen oder nicht, begr√ľndet. Der Mieter habe nach der R√ľckgabe der Mietsache an den Vermieter keinen Zugriff mehr und k√∂nne ab diesem Zeitpunkt regelm√§√üig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegen√ľber habe der Vermieter mit der vom Gesetz vorgesehenen Frist von 6 Monaten ausreichend Zeit, sich Klarheit dar√ľber zu verschaffen, ob ihm gegen√ľber dem Mieter Anspr√ľche wegen Verschlechterung oder Ver√§nderung der Mietsache zustehen.

BGH Urt. v. 08.11.2017, Az. VIII ZR 13/17

Mieter-Tipp
Heiz- und Betriebskostenabrechnungen m√ľssen sp√§testens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter zugehen. Werden diese Kosten kalenderj√§hrlich abgerechnet, h√§tte die Jahresabrechnung f√ľr 2016 dem Mieter sp√§testens am 31.12.2017 zugehen m√ľssen. Erh√§lt der Mieter hingegen die Abrechnung erst 2018, so kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr aus der Jahresabrechnung 2016 verlangen. H√§ufig kommt es vor, dass bei der √úbersendung der Jahresbetriebskostenabrechnung die gesonderte Abrechnung der Kosten f√ľr Heizung und Warmwasser (z.B. von Brunata, Techem u.a. erstellt), nicht mitgeschickt wurde, also fehlt. In derartigen F√§llen ist die Betriebskostenabrechnung unvollst√§ndig, auch wenn die Heiz-/Warmwasserkosten als Gesamtbetrag in der Kostenaufstellung der Betriebskosten angegeben werden. Die gesamte Abrechnung leidet an einem wesentlichen Fehler. Solche (unvollst√§ndigen) Abrechnungen, auch wenn Sie noch am Silvestertag zugegangen sind, f√ľhren ebenfalls nicht zu einer Nachzahlungsverpflichtung des Mieters und k√∂nnen auch durch sp√§tere Nachreichung der fehlenden (gesondert erstellten) Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht mehr geheilt werden.

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Newsletter Januar 2018: Neues BGH-Urteil

Keine Duldungspflicht von Modernisierungen bei grundlegender Veränderung der Mietsache

In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit dem Umfang von Modernisierungsma√ünahmen auseinandergesetzt. Im konkreten Fall beabsichtigte der Vermieter umfangreiche bauliche Ma√ünahmen durchzuf√ľhren. Diese umfassten im Wesentlichen die Anbringung einer W√§rmed√§mmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch von Fenster und T√ľren, den Einbau leistungsf√§higer Elektrostr√§nge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Ver√§nderung des Zuschnitts der Wohnr√§ume und des Bads, die Entfernung der Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der Sanit√§robjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und der Herstellung von Sp√ľl-/Waschmaschinenanschl√ľssen, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnk√ľche, die Entfernung der Drempelw√§nde, den Ausbau des Spitzbogens √ľber dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsma√ünahmen an den Fenster, der Klingel- und Schlie√üanlage, der Innent√ľren, an den Kaltwasserleitungen , der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete sollte sich infolge der Ma√ünahmen von 463,62‚ā¨ auf 2.149,49‚ā¨ monatlich erh√∂hen; die Ma√ünahmen sollten ca. 14 Wochen dauern. Der BGH stellte klar, dass sich eine Modernisierungsma√ünahme dadurch auszeichne, dass sie einerseits √ľber die blo√üe Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgehe, andererseits aber die Mietsache nicht so ver√§ndere, dass etwas Neues entstehe. Die beabsichtigte und auf 9 ¬Ĺ eng beschriebenen Seiten aufgef√ľhrten ‚ÄěModernisierungsma√ünahmen‚Äú (hier: Hinzuf√ľgung neuer R√§ume ‚Äď Wintergarten, Ausbau des Spitzbodens ‚Äď unter Ver√§nderung des Grundrisses; ver√§nderter Zuschnitt der Wohnr√§ume und des Bades; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda), seien jedoch so weitreichend, dass ihre Durchf√ľhrung den Charakter der Mietsache grundlegend ver√§ndern w√ľrde und daher keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsma√ünahme im Sinne von ¬ß 555b Nr.4 oder Nr.5 BGB darstelle. Die betroffenen Mieter mussten daher zu Recht diese Ma√ünahmen nicht dulden.

BGH Urt. v. 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17

Mieter-Info

Der Mietspiegel f√ľr Augsburg ist seit 01.12.2017 in Kraft. Danach betr√§gt die durchschnittliche orts√ľbliche Nettomiete unabh√§ngig von allen Wohnwertmerkmalen (Art, Gr√∂√üe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) in der Stadt Augsburg 7,27‚ā¨/qm. Die Grundlage des Mietspiegels bildet die Tabelle 1, die die Basismiete einer durchschnittlichen Wohnung (Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, Baujahr 1980-1995, ausgestattet mit Zentralheizung, zentraler Warmwasserversorgung, Doppelverglasung/Zweifachverglasung, Bad mit WC und mittlerer Wohnlage) widerspiegelt. Die Tabellen 2 -6 konkretisieren diese Basismiete mit Zu- und Abschl√§gen je nach Besonderheiten bei Geb√§udeart, Wohnungsausstattung, Baujahr, Modernisierungsgrad und Wohnlage. Mitglieder k√∂nnen den Mietspiegel als Brosch√ľre in unserer Gesch√§ftsstelle abholen oder auf der Internetseite der Stadt Augsburg herunterladen unter www.augsburg.de/Mietspiegel.

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Augsburger Mietspiegel in Kraft

Der Augsburger Stadtrat hat am 30.11.2017 den nachfolgenden Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel im Sinne von ¬ß 558 d Abs. 1 BGB anerkannt. Der Mietspiegel wurde am 15.12.2017 im Augsburger Amtsblatt (Nummer 50, S. 395-401) ver√∂ffentlich und ist ab 01.12.2017 g√ľltig.

Der Mietspiegel liegt als Brosch√ľre zur Abholung in unserer Gesch√§ftsstelle aus und kann auch online eingesehen werden. Daneben steht im Internet auch ein Online-Berechnungsmodul zur Verf√ľgung.

http://www.augsburg.de/mietspiegel

http://online-mietspiegel.de/augsburg/

Mietspiegel als Brosch√ľre (PDF)

 

Newsletter November und Dezember 2017

Fristlose K√ľndigung wegen Zahlungsr√ľckst√§nden des Mieters

In dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Thematik nochmals in sehr eindeutiger Weise best√§tigt. Nach ¬ß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB kann der Vermieter ein Mietverh√§ltnis fristlos k√ľndigen, wenn der Mieter f√ľr zwei aufeinander folgenden Monaten keine Miete gezahlt hat oder mit einem nicht unerheblichen Betrag (d.h. mehr als einer Monatsmiete) in Zahlungsverzug ist. Ist durch Auflauflauf eines dementsprechenden R√ľckstandes ein Recht des Vermieters zur fristlosen K√ľndigung des Mietverh√§ltnisses entstanden, so kann der Mieter eine K√ľndigung nur verhindern bzw. wird das K√ľndigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen, wenn eine vollst√§ndige Zahlung des R√ľckstandes vor Zugang der K√ľndigung erfolgt (vgl. ¬ß 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Im vorliegenden Fall hatte der Mieter wegen diverser Wohnungsm√§ngel die Miete um 15 % gemindert und z.T. auch erst versp√§tet gezahlt, der Vermieter der Mietminderung widersprochen. Statt der vertraglich geschuldeten Gesamtmiete von 479,96‚ā¨ zahlte der Mieter im Februar nur 407,96‚ā¨ und erst am 16. 3. f√ľr M√§rz 402, 96‚ā¨. Infolgedessen k√ľndigte der Vermieter das Mietverh√§ltnis fristlos. Das Berufungsgericht hielt hingegen eine Mietminderung nur in H√∂he von 5 Prozent f√ľr angemessen, so dass f√ľr Februar und M√§rz jeweils eine (geminderte) Miete von 455,96‚ā¨ zu zahlen gewesen w√§re. Damit befand sich der Mieter bezogen auf die vorgenannten aufeinanderfolgenden Monaten mit einem Gesamtbetrag von 503,96‚ā¨ in Verzug. Mit der Zahlung von 402,96‚ā¨ wurde dieser R√ľckstand gerade nicht vollst√§ndig ausgeglichen, weshalb der BGH die fristlose K√ľndigung f√ľr wirksam hielt. Der BGH machte deutlich, dass bei der Frage, ob der Zahlungsr√ľckstand die Miete f√ľr einen Monat √ľbersteigt nicht auf die berechtigterweise geminderte, sondern auf die vertraglich vereinbarte Miete abzustellen ist. Gleichzeitig hob er nochmals hervor, dass die fristlose K√ľndigung des Vermieters nur ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den Zahlungsr√ľckstand vollst√§ndig ausgeglichen hat, Teilzahlungen reichen jedenfalls nicht.

BGH Urt. v. 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16

Mieter-Info

Wie bereits der Presse zu entnehmen war, soll der Mietspiegel f√ľr Augsburg jetzt kommen. Richtig ist, dass ein Mietspiegelentwurf vorliegt, dem der Jugend-, Sozial- und Wohnungsschuss in seiner Sitzung am 15.11.2017 mit 10:4 Stimmen mit einer Beschlussempfehlung an den Stadtrat zugestimmt hat. Dieser Entwurf wird jedoch erst dann zu einem qualifizierten Mietspiegel, wenn er als solcher vom Augsburger Stadtrat anerkannt wird. Diese Entscheidung steht noch aus! Der Augsburger Stadtrat wird erst auf seiner Sitzung am 30.November 2017 dar√ľber entscheiden, ob er der Beschlussempfehlung des zust√§ndigen Ausschusses folgen und mehrheitlich daf√ľr stimmen wird, dass der vorliegende Mietspiegel von der Stadt Augsburg als qualifizierter Mietspiegel i.S.v. ¬ß 558d BGB anerkannt und die Zustimmung zur Ver√∂ffentlichung erteilt wird. Es gilt daher diese Entscheidung abzuwarten. Wir hoffen und gehen davon aus, dass die Mehrheit im Stadtrat sich nicht den (unberechtigten) Einw√§nden von Haus- und Grund Augsburg anschlie√üen, sondern dem Mietspiegel zustimmen wird. Wir halten den vorgelegten Mietspiegelentwurf f√ľr seri√∂s erstellt und rechtssicher. Augsburg hat lange genug auf den Mietspiegel gewartet!

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Newsletter Oktober 2017

R√ľcksichtnahmepflicht unter Mietern bei (Kinder-)L√§rm

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, wann die Toleranzgrenzen bei Kinderl√§rm in einem Mehrfamilienhaus √ľberschritten sind. Hier hatten die Mitmieter detailliert vorgetragen, dass aus der Wohnung der Mietpartei, eine Familie mit 2 noch nicht schulpflichtigen Kindern, fast t√§glich, auch an Sonn- und Feiertagen sowie zu Ruhezeiten massive L√§rmst√∂rungen durch heftiges Stampfen, Springen, Poltern sowie durch Schreie und sonstige lautstarke und aggressive famili√§re Auseinandersetzungen auftreten. Diese bisweilen mehrmals am Tag auftretenden St√∂rungen dauerten gr√∂√ütenteils zwischen einer und vier Stunden. und waren deutlich h√∂r- und sp√ľrbar. Die Schall√ľbertragung √ľber die Bauteile sei sehr heftig und sogar noch bei Verwendung von Ohrst√∂pseln als andauerndes Wummern in der ganzen Wohnung zu h√∂ren und zu sp√ľren. Der Senat entschied jetzt, dass Kinderl√§rm zwar grunds√§tzlich als sozial ad√§quat hinzunehmen und daher Mitmietern zumutbar sei, gleichwohl gelte dies jedoch nicht f√ľr Kinderl√§rm in jeglicher Form, Dauer und Intensit√§t, nur weil er eben von Kindern stammt. Auch m√ľsse dabei auf die Belange und das Ruhebed√ľrfnis der Nachbarn R√ľcksicht genommen werden. Ger√§uschimmissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht √ľblichen, kindlichen Verhalten haben, seien ggf. auch unter Inkaufnahme erh√∂hter Grenzwerte f√ľr L√§rm und ent-sprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens grunds√§tzlich hinzunehmen. Aber auch diese erh√∂hte Toleranz habe ihre Grenzen. Das gelte insbesondere dann, wenn Mitmieter detailliert darlegen, dass von den Kindern und den Mietern selbst Ger√§uschimmissionen ausgehen, die jedes noch hinzunehmendes Ma√ü √ľberschreiten. Hierbei seien daher im Einzelfall alle Umst√§nde unter Ber√ľcksichtigung der Art, Qualit√§t, Dauer und Zeit der verursachten Ger√§uschimmissionen, des Alters und des Gesundheitszustandes der Kinder sowie die Vermeidbarkeit der Immissionen durch erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Ma√ünahmen zu ber√ľcksichtigen, um genau pr√ľfen zu k√∂nnen, ob die Toleranzgrenze bei Kinderl√§rm √ľberschritten ist. Nach Ansicht des BGH entsprechen die L√§rmbeeintr√§chtigungen nicht mehr einer normalen Wohnnutzung und k√∂nne auch nicht von erzieherischen Einwirkungen auf die Kinder ausgegangen werden. Zudem habe das Berufungsgericht die Belange der Mitbewohner nicht ausreichend ber√ľcksichtigt und sich mit den baulichen Gegebenheit vor Ort und der Frage der Hellh√∂rigkeit des Hauses nicht befasst, weshalb der Senat der Fall zur weiteren Sachaufkl√§rung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur√ľck gewiesen hat.

BGH Urt. v. 22.08.2017, Az. VIII ZR 226/16

Mieter-Tipp

In Mietvertr√§gen finden sich h√§ufig Klauseln, wonach der Mieter die Kosten f√ľr sog. Bagatellsch√§den bzw. Kleinreparaturen selbst √ľbernehmen muss. Derartige Klauseln sind jedoch nur wirksam, wenn im Mietvertrag eine Obergrenze bis max. 125‚ā¨ im Einzelfall und eine j√§hrliche H√∂chstgrenze f√ľr alle Reparaturen (400‚ā¨ bzw. 6-8 Prozent der Jahresmiete) festgelegt ist. Wird der Gesamtbetrag (inkl. MwSt.)auch nur um einen Cent √ľberschritten, d√ľrfen die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zudem muss sich die Kleinreparatur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und h√§ufigen Zugriff des Mieters unterliegen.

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