RA Thomas Weiand

Newsletter Februar 2018: Neues BGH-Urteil

Formularvertragliche Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen unwirksam

Der BGH hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Vermieter die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte 6-monatige Verjährung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietwohnung mittels einer Formularklausel (AGB) im Mietvertrag verlängern kann. Im vorliegenden Fall verklagte der Vermieter den Mieter nach 10 Monaten, nachdem er die Wohnung vom Mieter zurück erhielt, auf Schadensersatz in Höhe von rund 16.000€. Der Mieter berief sich auf Verjährung. Der Vermieter hielt dieser Einrede eine Bestimmung aus dem zugrundeliegenden Mietvertrag entgegen, nach welcher Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden. Der BGH entschied, eine derartige Vertragsklausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie erschwere den Eintritt der Verjährung in zweifacher Hinsicht. Zum einen werde die Verjährungsfrist von 6 auf 12 Monate verdoppelt. Zum anderen verändere die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Wohnung, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellt. Beide Regelungsinhalte seien mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu verein-baren. Letztlich sei die in dieser Vorschrift geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters durch die berechtigten Interessen des Mieters an einer schnellen Klärung nach Rückgabe der Mietsache, ob noch etwaige Ersatzansprüche des Vermieters bestehen oder nicht, begründet. Der Mieter habe nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter keinen Zugriff mehr und könne ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Demgegenüber habe der Vermieter mit der vom Gesetz vorgesehenen Frist von 6 Monaten ausreichend Zeit, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegenüber dem Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen.

BGH Urt. v. 08.11.2017, Az. VIII ZR 13/17

Mieter-Tipp
Heiz- und Betriebskostenabrechnungen müssen spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter zugehen. Werden diese Kosten kalenderjährlich abgerechnet, hätte die Jahresabrechnung für 2016 dem Mieter spätestens am 31.12.2017 zugehen müssen. Erhält der Mieter hingegen die Abrechnung erst 2018, so kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr aus der Jahresabrechnung 2016 verlangen. Häufig kommt es vor, dass bei der Übersendung der Jahresbetriebskostenabrechnung die gesonderte Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser (z.B. von Brunata, Techem u.a. erstellt), nicht mitgeschickt wurde, also fehlt. In derartigen Fällen ist die Betriebskostenabrechnung unvollständig, auch wenn die Heiz-/Warmwasserkosten als Gesamtbetrag in der Kostenaufstellung der Betriebskosten angegeben werden. Die gesamte Abrechnung leidet an einem wesentlichen Fehler. Solche (unvollständigen) Abrechnungen, auch wenn Sie noch am Silvestertag zugegangen sind, führen ebenfalls nicht zu einer Nachzahlungsverpflichtung des Mieters und können auch durch spätere Nachreichung der fehlenden (gesondert erstellten) Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht mehr geheilt werden.

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Newsletter Januar 2018: Neues BGH-Urteil

Keine Duldungspflicht von Modernisierungen bei grundlegender Veränderung der Mietsache

In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit dem Umfang von Modernisierungsmaßnahmen auseinandergesetzt. Im konkreten Fall beabsichtigte der Vermieter umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen. Diese umfassten im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch von Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads, die Entfernung der Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und der Herstellung von Spül-/Waschmaschinenanschlüssen, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drempelwände, den Ausbau des Spitzbogens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenster, der Klingel- und Schließanlage, der Innentüren, an den Kaltwasserleitungen , der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete sollte sich infolge der Maßnahmen von 463,62€ auf 2.149,49€ monatlich erhöhen; die Maßnahmen sollten ca. 14 Wochen dauern. Der BGH stellte klar, dass sich eine Modernisierungsmaßnahme dadurch auszeichne, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgehe, andererseits aber die Mietsache nicht so verändere, dass etwas Neues entstehe. Die beabsichtigte und auf 9 ½ eng beschriebenen Seiten aufgeführten „Modernisierungsmaßnahmen“ (hier: Hinzufügung neuer Räume – Wintergarten, Ausbau des Spitzbodens – unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bades; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda), seien jedoch so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde und daher keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr.4 oder Nr.5 BGB darstelle. Die betroffenen Mieter mussten daher zu Recht diese Maßnahmen nicht dulden.

BGH Urt. v. 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17

Mieter-Info

Der Mietspiegel für Augsburg ist seit 01.12.2017 in Kraft. Danach beträgt die durchschnittliche ortsübliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) in der Stadt Augsburg 7,27€/qm. Die Grundlage des Mietspiegels bildet die Tabelle 1, die die Basismiete einer durchschnittlichen Wohnung (Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, Baujahr 1980-1995, ausgestattet mit Zentralheizung, zentraler Warmwasserversorgung, Doppelverglasung/Zweifachverglasung, Bad mit WC und mittlerer Wohnlage) widerspiegelt. Die Tabellen 2 -6 konkretisieren diese Basismiete mit Zu- und Abschlägen je nach Besonderheiten bei Gebäudeart, Wohnungsausstattung, Baujahr, Modernisierungsgrad und Wohnlage. Mitglieder können den Mietspiegel als Broschüre in unserer Geschäftsstelle abholen oder auf der Internetseite der Stadt Augsburg herunterladen unter www.augsburg.de/Mietspiegel.

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Augsburger Mietspiegel in Kraft

Der Augsburger Stadtrat hat am 30.11.2017 den nachfolgenden Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d Abs. 1 BGB anerkannt. Der Mietspiegel wurde am 15.12.2017 im Augsburger Amtsblatt (Nummer 50, S. 395-401) veröffentlich und ist ab 01.12.2017 gültig.

Der Mietspiegel liegt als Broschüre zur Abholung in unserer Geschäftsstelle aus und kann auch online eingesehen werden. Daneben steht im Internet auch ein Online-Berechnungsmodul zur Verfügung.

http://www.augsburg.de/mietspiegel

http://online-mietspiegel.de/augsburg/

Mietspiegel als Broschüre (PDF)

Newsletter November und Dezember 2017

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen des Mieters

In dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Thematik nochmals in sehr eindeutiger Weise bestätigt. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgenden Monaten keine Miete gezahlt hat oder mit einem nicht unerheblichen Betrag (d.h. mehr als einer Monatsmiete) in Zahlungsverzug ist. Ist durch Auflauflauf eines dementsprechenden Rückstandes ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, so kann der Mieter eine Kündigung nur verhindern bzw. wird das Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen, wenn eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung erfolgt (vgl. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Im vorliegenden Fall hatte der Mieter wegen diverser Wohnungsmängel die Miete um 15 % gemindert und z.T. auch erst verspätet gezahlt, der Vermieter der Mietminderung widersprochen. Statt der vertraglich geschuldeten Gesamtmiete von 479,96€ zahlte der Mieter im Februar nur 407,96€ und erst am 16. 3. für März 402, 96€. Infolgedessen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Das Berufungsgericht hielt hingegen eine Mietminderung nur in Höhe von 5 Prozent für angemessen, so dass für Februar und März jeweils eine (geminderte) Miete von 455,96€ zu zahlen gewesen wäre. Damit befand sich der Mieter bezogen auf die vorgenannten aufeinanderfolgenden Monaten mit einem Gesamtbetrag von 503,96€ in Verzug. Mit der Zahlung von 402,96€ wurde dieser Rückstand gerade nicht vollständig ausgeglichen, weshalb der BGH die fristlose Kündigung für wirksam hielt. Der BGH machte deutlich, dass bei der Frage, ob der Zahlungsrückstand die Miete für einen Monat übersteigt nicht auf die berechtigterweise geminderte, sondern auf die vertraglich vereinbarte Miete abzustellen ist. Gleichzeitig hob er nochmals hervor, dass die fristlose Kündigung des Vermieters nur ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand vollständig ausgeglichen hat, Teilzahlungen reichen jedenfalls nicht.

BGH Urt. v. 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16

Mieter-Info

Wie bereits der Presse zu entnehmen war, soll der Mietspiegel für Augsburg jetzt kommen. Richtig ist, dass ein Mietspiegelentwurf vorliegt, dem der Jugend-, Sozial- und Wohnungsschuss in seiner Sitzung am 15.11.2017 mit 10:4 Stimmen mit einer Beschlussempfehlung an den Stadtrat zugestimmt hat. Dieser Entwurf wird jedoch erst dann zu einem qualifizierten Mietspiegel, wenn er als solcher vom Augsburger Stadtrat anerkannt wird. Diese Entscheidung steht noch aus! Der Augsburger Stadtrat wird erst auf seiner Sitzung am 30.November 2017 darüber entscheiden, ob er der Beschlussempfehlung des zuständigen Ausschusses folgen und mehrheitlich dafür stimmen wird, dass der vorliegende Mietspiegel von der Stadt Augsburg als qualifizierter Mietspiegel i.S.v. § 558d BGB anerkannt und die Zustimmung zur Veröffentlichung erteilt wird. Es gilt daher diese Entscheidung abzuwarten. Wir hoffen und gehen davon aus, dass die Mehrheit im Stadtrat sich nicht den (unberechtigten) Einwänden von Haus- und Grund Augsburg anschließen, sondern dem Mietspiegel zustimmen wird. Wir halten den vorgelegten Mietspiegelentwurf für seriös erstellt und rechtssicher. Augsburg hat lange genug auf den Mietspiegel gewartet!

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Newsletter Oktober 2017

Rücksichtnahmepflicht unter Mietern bei (Kinder-)Lärm

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, wann die Toleranzgrenzen bei Kinderlärm in einem Mehrfamilienhaus überschritten sind. Hier hatten die Mitmieter detailliert vorgetragen, dass aus der Wohnung der Mietpartei, eine Familie mit 2 noch nicht schulpflichtigen Kindern, fast täglich, auch an Sonn- und Feiertagen sowie zu Ruhezeiten massive Lärmstörungen durch heftiges Stampfen, Springen, Poltern sowie durch Schreie und sonstige lautstarke und aggressive familiäre Auseinandersetzungen auftreten. Diese bisweilen mehrmals am Tag auftretenden Störungen dauerten größtenteils zwischen einer und vier Stunden. und waren deutlich hör- und spürbar. Die Schallübertragung über die Bauteile sei sehr heftig und sogar noch bei Verwendung von Ohrstöpseln als andauerndes Wummern in der ganzen Wohnung zu hören und zu spüren. Der Senat entschied jetzt, dass Kinderlärm zwar grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen und daher Mitmietern zumutbar sei, gleichwohl gelte dies jedoch nicht für Kinderlärm in jeglicher Form, Dauer und Intensität, nur weil er eben von Kindern stammt. Auch müsse dabei auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht genommen werden. Geräuschimmissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht üblichen, kindlichen Verhalten haben, seien ggf. auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte für Lärm und ent-sprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens grundsätzlich hinzunehmen. Aber auch diese erhöhte Toleranz habe ihre Grenzen. Das gelte insbesondere dann, wenn Mitmieter detailliert darlegen, dass von den Kindern und den Mietern selbst Geräuschimmissionen ausgehen, die jedes noch hinzunehmendes Maß überschreiten. Hierbei seien daher im Einzelfall alle Umstände unter Berücksichtigung der Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschimmissionen, des Alters und des Gesundheitszustandes der Kinder sowie die Vermeidbarkeit der Immissionen durch erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen zu berücksichtigen, um genau prüfen zu können, ob die Toleranzgrenze bei Kinderlärm überschritten ist. Nach Ansicht des BGH entsprechen die Lärmbeeinträchtigungen nicht mehr einer normalen Wohnnutzung und könne auch nicht von erzieherischen Einwirkungen auf die Kinder ausgegangen werden. Zudem habe das Berufungsgericht die Belange der Mitbewohner nicht ausreichend berücksichtigt und sich mit den baulichen Gegebenheit vor Ort und der Frage der Hellhörigkeit des Hauses nicht befasst, weshalb der Senat der Fall zur weiteren Sachaufklärung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück gewiesen hat.

BGH Urt. v. 22.08.2017, Az. VIII ZR 226/16

Mieter-Tipp

In Mietverträgen finden sich häufig Klauseln, wonach der Mieter die Kosten für sog. Bagatellschäden bzw. Kleinreparaturen selbst übernehmen muss. Derartige Klauseln sind jedoch nur wirksam, wenn im Mietvertrag eine Obergrenze bis max. 125€ im Einzelfall und eine jährliche Höchstgrenze für alle Reparaturen (400€ bzw. 6-8 Prozent der Jahresmiete) festgelegt ist. Wird der Gesamtbetrag (inkl. MwSt.)auch nur um einen Cent überschritten, dürfen die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zudem muss sich die Kleinreparatur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen.

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