Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung – Eine Abrechnung mit vielen Fragezeichen
von Rechtsanwalt Thomas Weiand

Auch wenn man draußen nichts mehr von dem langen Winter verspĂŒrt und die schon fast sommerlichen Temperaturen zum Verweilen im Freien einladen, der nĂ€chste „KĂ€lte-Schock“ kommt ( in KĂŒrze ) bestimmt, nĂ€mlich dann, wenn man seine Heiz- und Betriebskostenabrechnung fĂŒr das Abrechnungsjahr 2009 erhalten wird und eine recht hohe Nachzahlung leisten soll. ErfahrungsgemĂ€ĂŸ steigen die Betriebskosten, insbesondere die Heizkosten von Jahr zu Jahr und dass, obwohl in aller Regel bei vielen Mietern die monatlichen Vorauszahlungen schon hĂ€ufig nach Erhalt der letzen Abrechnung erhöht worden sind. Kann das sein? Diese Frage stellen sich immer mehr Betroffene, so dass es in der Tat angebracht ist, die Abrechnung genauer „unter die Lupe“ zu nehmen. Dies gilt um so mehr, als fĂŒr das Jahr 2009 erstmals die neue Heizordnung zur Anwendung kommt.

Wichtige Neuerungen der Heizkostenverordnung

FĂŒr Mieter sollte dabei von besonderen Interesse die neu geregelte Aufteilung der Verbrauchs- und Grundkosten sein, wobei dabei sich der verbrauchsabhĂ€ngige Anteil bei der Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten bei Ă€lteren GebĂ€uden auf zukĂŒnftig 70 Prozent erhöht.DarĂŒber hinaus wurde fĂŒr GebĂ€ude, in denen die freiliegenden Leitungen der WĂ€rmeversorgung ungedĂ€mmt sind, also sichtbar auf den WĂ€nden verlaufen und deswegen ein wesentlicher Anteil des WĂ€rmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach § 7 Abs.1 S.3 der HeizKV der WĂ€rmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Diese sogenannten RohrwĂ€rmefĂ€lle werden nach einem komplizierten Verfahren nach einer VDI-Richtlinie (2077) berechnet.

Aber auch die ModalitĂ€ten der Ablesung wurden geĂ€ndert. So muss jetzt das Ableseergebnis dem Nutzer gem. § 6 Abs.1 S.2 HeizKV innerhalb eines Monats schriftlich mitgeteilt werden. Diese Mitteilungspflicht entfĂ€llt nur dann, wenn das Ableseergebnis ĂŒber einen lĂ€ngeren Zeitraum in den RĂ€umen des Nutzers gespeichert wird und vom Nutzer abgerufen werden kann, wie dies z.B. bei elektronischen Heizkostenverteilern hĂ€ufig der Fall ist, wo der Vorjahreswert gespeichert wird. Bei den Heizkostenverteilern auf sog. Verdunstungsbasis muss die Vorjahresampulle am Heizkörper aufbewahrt werden. Andernfalls besteht die Mitteilungspflicht.

Von Interesse dĂŒrfte auch sein, dass alte Heizkostenverteiler, die vor dem 1.7.1981 eingebaut wurden, bis spĂ€testens zum 31.12.2013 durch eine neue Technik zu ersetzen sind. Bis zum 31.12.2013 muss auch bei sogenannten verbundenen Heizungsanlagen, also die neben der HeizwĂ€rme auch Warmwasser aufbereiten, ein WĂ€rmezĂ€hler eingebaut werden.

GrundsÀtzliches zur Betriebskostenabrechnung

Im Gesetz finden sich in den §§ 556, 556a und 560 BGB Regelungen zu den Betriebskosten.

ZunĂ€chst ist aber anhand des Mietvertrages zu klĂ€ren, ob und ggf. welche Nebenkosten ĂŒberhaupt als umlagefĂ€hig vereinbart worden sind. Was Betriebskosten sein können, ist der Betriebskostenverordnung geregelt. FĂŒr die Abrechnung der Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung. Zahlt der Mieter Vorauszahlungen fĂŒr Betriebskosten, muss der Vermieter hierĂŒber jĂ€hrlich abrechnen., wobei er die Abrechnung spĂ€testens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsfrist dem Mieter vorlegen muss.
Dabei muss die Abrechnung so ĂŒbersichtlich gegliedert sein, dass sie auch fĂŒr einen juristisch und wirtschaftlich nicht vorgebildeten Durchschnittsmieter verstĂ€ndlich ist.

Folgende Mindestanforderungen mĂŒssen erfĂŒllt sein, damit eine sog. formell ordnungsgemĂ€ĂŸe Abrechnung vorliegt:

Der Abrechnungszeitraum muss konkret angegeben sein, wobei dieser die zwölfmonatige Zeitspanne nicht ĂŒberschreiten darf. Das kann das Kalenderjahr sein oder eine andere Zeitspanne wie z.B. vom 01. Oktober bis zum 30.September des nĂ€chsten Jahres.Dann muss die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ErlĂ€uterung der zu Grunde gelegten VerteilerschlĂŒssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen enthalten.

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 muss der Vermieter gem. § 556 Abs. 3 BGB die Abrechnung spÀtestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitpunktes vorlegen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter grundsÀtzlich keine Nachforderungen stellen.

Wer in Unkenntnis dieser Rechtslage irrtĂŒmlich auf eine verspĂ€tete Abrechnung des Vermieters zahlt, kann sein Geld zurĂŒckfordern (BGH Az. VIII ZR 94/05).Der RĂŒckforderungsanspruch verjĂ€hrt nach drei Jahren.

Ist das MietverhĂ€ltnis beendet und rechnet der Vermieter nicht spĂ€testens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes ab, kann der Vermieter alle Betriebskostenvorauszahlungen fĂŒr diesen Abrechnungszeitraum zurĂŒckfordern. Rechnet der Vermieter spĂ€ter noch ab, kann er Forderungen höchstens bis zur Höhe der ursprĂŒnglich geleisteten Vorauszahlungen geltend machen (vgl. BGH VIII ZR 57/04).

Mieter haben das Recht, die Unterlagen fĂŒr ihre Betriebskostenabrechnung zu prĂŒfen. Dabei haben sie nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung i.d.R. nur einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Nur ausnahmsweise können sie gegen Kostenerstattung fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein BĂŒro nicht am Ort der Wohnung hat (vgl. BGH VIII ZR 78/05).

Mieter sind daher gut beraten, ihre Nebenkostenabrechnungen kritisch zu prĂŒfen und gegebenenfalls hierbei fachkundigen Rat, z.B. bei einem Rechtsanwalt oder örtlichen Mieterverein einzuholen.