Newsletter September 2014: Neue BGH-Urteile

Konkludente Änderung einer Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten

Bei dieser Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen der Ver-mieter (auch) nicht im Mietvertrag aufgefĂŒhrte Betriebskosten (nachtrĂ€glich) auf einen Mieter umlegen kann. Dabei bestĂ€tigt der Senat seine bisherige Rechtsprechung, dass eine stillschweigende Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande komme, dass der Vermieter Betriebs-kosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung leiste. Anders seien jedoch FĂ€lle zu beurteilen, bei denen der Vermieter dem Mieter vorab telefonisch oder schriftlich eine Änderung der Nebenkosten mitgeteilt habe. Eine derartige AnkĂŒndi-gung sowie die nachfolgende Übersendung einer Abrechnung, in die auch die mitgeteilten zusĂ€tzlichen Betriebskosten eingestellt sind, stelle ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung dar, dass der Mieter durch Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlung akzeptiert bzw. angenommen haben kann.

BGH Urt. v. 09.07.2014 – VIII ZR 36/14

Berechnung der KĂŒndigungsfrist

In dem hier zu entscheidenden Fall ging es u.a. um die PrĂŒfung, wie die KĂŒndigungsfrist zu berechnen ist, wenn ĂŒber die vom Mieter genutzten RĂ€ume erst zu einem spĂ€teren Zeitpunkt nach ihrer Überlassung ein MietverhĂ€ltnis begrĂŒndet wurde und zuvor ihm die RĂ€ume quasi unentgeltlich ĂŒberlassen worden waren. Der Mieter lebte seit Geburt in dem Haus und bewohnte zuletzt 2 Zimmer, wofĂŒr er monatlich 120€ Miete zahlte. Nach etwa einem Âœ Jahr wurde ihm das MietverhĂ€ltnis nach § 573a BGB „zum nĂ€chstmöglichen Zeit-punkt“ gekĂŒndigt. Der BGH entschied, dass die KĂŒndigungsfrist gem. § 573a Abs.1 S.2 BGB i.v.m. § 573c BGB 6 Monate betrage. Dies begrĂŒndete er damit, dass es zwar zutreffenderweise nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsĂ€chliche GebrauchsĂŒberlassung bei der Berechnung der KĂŒndigungsfrist ankomme, allerdings genieße ein unentgeltliches Nutzungsrecht keinen KĂŒndigungsschutz und begrĂŒnde auch keinen Vertrauenstatbestand, der eine analoge Anwendung des § 573c BGB rechtfertige, so dass es im vorliegenden Fall auf den Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache zur Mietnutzung ankomme.

BGH Urt. v. 25.06.2014 – VIII ZR 10/14

Mieter-Tipp

In zahlreichen Abrechnungen werden immer hĂ€ufiger unter der Position „sonstige Betriebskosten“ Kosten abgerechnet, die offensichtlich den „namentlich“ genannten Betriebskosten nicht zugeordnet werden konnten. „Sonstige Betriebskosten“ sind jedoch kein Auffangbecken fĂŒr alle sonst noch anfallenden, denkbaren und möglicherweise umlagefĂ€hige Kosten! Derartige Kosten, auch wenn sie als „Sonstiges“ bezeichnet werden, mĂŒssen explizit, d.h. ausdrĂŒcklich und konkret im Mietvertrag aufgefĂŒhrt und vereinbart worden sein. Anderenfalls mĂŒssen Mieter diese Betriebskosten jedenfalls nicht bezahlen.

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