Newsletter September 2014: Neue BGH-Urteile

Konkludente Ă„nderung einer Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten

Bei dieser Entscheidung hat sich der BGH mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen der Ver-mieter (auch) nicht im Mietvertrag aufgeführte Betriebskosten (nachträglich) auf einen Mieter umlegen kann. Dabei bestätigt der Senat seine bisherige Rechtsprechung, dass eine stillschweigende Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande komme, dass der Vermieter Betriebs-kosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung leiste. Anders seien jedoch Fälle zu beurteilen, bei denen der Vermieter dem Mieter vorab telefonisch oder schriftlich eine Änderung der Nebenkosten mitgeteilt habe. Eine derartige Ankündi-gung sowie die nachfolgende Übersendung einer Abrechnung, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind, stelle ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung dar, dass der Mieter durch Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlung akzeptiert bzw. angenommen haben kann.

BGH Urt. v. 09.07.2014 – VIII ZR 36/14

Berechnung der KĂĽndigungsfrist

In dem hier zu entscheidenden Fall ging es u.a. um die Prüfung, wie die Kündigungsfrist zu berechnen ist, wenn über die vom Mieter genutzten Räume erst zu einem späteren Zeitpunkt nach ihrer Überlassung ein Mietverhältnis begründet wurde und zuvor ihm die Räume quasi unentgeltlich überlassen worden waren. Der Mieter lebte seit Geburt in dem Haus und bewohnte zuletzt 2 Zimmer, wofür er monatlich 120€ Miete zahlte. Nach etwa einem ½ Jahr wurde ihm das Mietverhältnis nach § 573a BGB „zum nächstmöglichen Zeit-punkt“ gekündigt. Der BGH entschied, dass die Kündigungsfrist gem. § 573a Abs.1 S.2 BGB i.v.m. § 573c BGB 6 Monate betrage. Dies begründete er damit, dass es zwar zutreffenderweise nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung bei der Berechnung der Kündigungsfrist ankomme, allerdings genieße ein unentgeltliches Nutzungsrecht keinen Kündigungsschutz und begründe auch keinen Vertrauenstatbestand, der eine analoge Anwendung des § 573c BGB rechtfertige, so dass es im vorliegenden Fall auf den Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache zur Mietnutzung ankomme.

BGH Urt. v. 25.06.2014 – VIII ZR 10/14

Mieter-Tipp

In zahlreichen Abrechnungen werden immer häufiger unter der Position „sonstige Betriebskosten“ Kosten abgerechnet, die offensichtlich den „namentlich“ genannten Betriebskosten nicht zugeordnet werden konnten. „Sonstige Betriebskosten“ sind jedoch kein Auffangbecken für alle sonst noch anfallenden, denkbaren und möglicherweise umlagefähige Kosten! Derartige Kosten, auch wenn sie als „Sonstiges“ bezeichnet werden, müssen explizit, d.h. ausdrücklich und konkret im Mietvertrag aufgeführt und vereinbart worden sein. Anderenfalls müssen Mieter diese Betriebskosten jedenfalls nicht bezahlen.

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