Schimmel und Feuchtigkeitsmängel in der Wohnung

Schimmel ‚Äď ein unbeliebter Untermieter von Rechtsanwalt Thomas Weiand

Kaum sind die letzten warmen (Sommer) Tage vorbei und gehen die Temperaturen nach unten, da dauert es nicht lange, bis er sich zeigt ‚Äď Schimmel. Zun√§chst von uns noch unbemerkt, zeigt er sich, quasi ‚Äějungfr√§ulich‚Äú als kleine schwarze Flecken an W√§nden und Decken sowie in Fliesenfugen. Es dauert jedoch nicht lange, da macht er sich bemerkt mit muffigem Geruch und handfl√§chengro√üen – z.T. aber auch noch gr√∂√üeren – dunkel- schwarzen Flecken. Betroffen sind h√§ufig wenig beheizte bzw. beheizbare R√§ume, wie z. B. Schlafzimmer, Flur, Treppenaufg√§nge und Bad. Aber auch in den anderen Wohnr√§umen, also Wohn-/Esszimmer sowie K√ľche kann Schimmel auftreten.

Wie bzw. warum kommt es √ľberhaupt zu einem Schimmelbefall?

Voraussetzung f√ľr das Schimmelpilzwachstum ist generell Feuchtigkeit bei einem gen√ľgenden N√§hrstoffangebot, wie z.B. Tapeten, Kleister, Klebstoffe Wandfarbe, Holz, Teppiche, Silikon u. √§ und wachstumsf√∂rdernden Temperaturen, wobei schon mittlere Temperaturen ausreichen. Die Feuchtigkeit hat dabei eine entscheidende Rolle f√ľr das Wachstum. Es gen√ľgt eine relative Luftfeuchtigkeit von ungef√§hr 75-80% an der Oberfl√§che des Materials. Tauwasserbildungen auf oder im Material sind dabei besonders gute Wachstumsbedingungen f√ľr Schimmelpilze. Daher kommt es gerade bei Fenster-laibungen, Au√üenwandecken und schlecht ged√§mmten Au√üen-w√§nden, also den k√§ltesten Bauteilen, zum Schimmelpilzbefall.

Wo kommt die Feuchtigkeit her?

H√∂here Feuchtigkeit in der Wohnung kann durch bauliche M√§ngel oder durch falsches Nutzerverhalten auftreten. So kann z. B. durch Risse im Mauerwerk, undichtes Dach oder Fehler in der Geb√§udekonstruktion Feuchtigkeit in W√§nde und Decken eindringen. Aber auch W√§rmebr√ľcken und fehlende oder falsch angebrachte W√§rmed√§mmungen k√∂nnen zu einer erh√∂hten relativen Feuchte bis hin zur Tauwasserbildung an Innenfl√§chen der W√§nde f√ľhren. Ein unsachgem√§√ües Heiz- und L√ľftungsverhalten der Bewohner, gerade in Verbindung mit T√§tigkeiten, bei denen viel Feuchtigkeit entsteht (Kochen, Duschen u.√§), kann ebenfalls zu Schimmelpilz-bildungen f√ľhren. Schlie√ülich kommt es auch h√§ufig bei unvollst√§ndig oder fehlerhafter Beseitigung von Wassersch√§den und bei Neubauten durch Rest-baufeuchte zu einem Schimmelbefall.

Wie kann ich Schimmelbefall/Feuchteschäden vermeiden?

Die relative Feuchte der Luft im Raum sollte dauerhaft 65% – 70% nicht √ľberschreiten. Die Feuchtigkeit als wichtigste Voraussetzung f√ľr das Schimmelpilzwachstum muss reduziert werden. Dies ist nur im Zusammenwirken von richtigem, vern√ľnftigem Nutzerverhalten und baulichen Ma√ünahmen (z.B. W√§rmed√§mmung der Au√üenw√§nde und Keller-/ Dach- geschossdecken, Schutz vor Schlagregen, Abdichtung gegen√ľber aufsteigender Feuchtig- keit, u.a.) zu erreichen. Der Einbau zus√§tzlicher raumlufttechnischer Anlagen d√ľrfte dabei sicher von Vorteil sein, denn er garantiert einen Mindestluftaustausch.
Der Bewohner kann wesentlich durch ausreichendes L√ľften dazu beitragen, Feuchtigkeit aus dem Raum zu transportieren. Kalte Au√üenluft, die beim L√ľften in den Innenraum gelangt, nimmt beim Erw√§rmen Feuchtigkeit auf, die mit der erw√§rmten Luft wieder nach au√üen abgef√ľhrt wird. Je k√§lter die Luft ist, desto mehr Wasser kann sie beim Erw√§rmen aufnehmen. Daher sollte man mehrmals t√§glich eine kurze Sto√ül√ľftung (5-10 Min.) vornehmen, wobei eine Querl√ľftung besonders effektiv ist.

Was muss ich bei Verdacht auf Schimmelbefall beachten?

Da Schimmelpilzbefall auch zu gesundheitlichen Beeintr√§chtigungen sowie Allergien f√ľhren und rechtliche Anspr√ľche ausl√∂sen kann, ist eine genaue Bestandsaufnahme ebenso wichtig wie eine Ursachenkl√§rung. Dies kann seri√∂s und hinreichend sicher nur durch ein Gutachten erfolgen, wobei Messungen (Luftfeuchte, Raumtemperatur, Raumluft) und Materialproben Aufschluss √ľber m√∂gliche Innenraumbelastungen, Schadensquellen und ‚Äďursachen geben. Gerade die Ergebnisse der Ursachensuche sind im Hinblick auf miet- rechtliche Konsequenzen von gr√∂√üter Wichtigkeit.

Welche Pflichten und Rechte habe ich als Mieter?

Heizen und L√ľften
Eine grunds√§tzliche Heizpflicht besteht f√ľr den Mieter nicht. Er muss allerdings Sorge tragen, dass nicht durch das unterlassene Heizen Sch√§den, wie z.B. das Einfrieren von Wasserleitungen oder das Auftreten von Feuchtigkeit, in der Wohnung auftreten k√∂nnen. Der Mieter ist also lediglich gehalten, in zumutbarem Umfang sein Heiz- und L√ľftungsverhalten der Wohnung anzupassen. Dabei muss sich der Mieter allerdings eventuell ge√§nderten bauphysikalischen Verh√§ltnissen (z.B. bei Einbau isolierverglaster Fenster) anpassen und sein Heiz- und L√ľftungsverhalten √§ndern, wenn er zuvor vom Vermieter hier√ľber sachgerecht und pr√§zise aufgekl√§rt wurde. Was zumutbar oder unzumutbar ist, wird von der Rechtsprechung nicht genau definiert. Als unzumutbar wird von einigen Gerichten angesehen: 5-6 maliges L√ľften pro Tag bei Berufst√§tigen, st√§ndige Raumtemperaturen von 22¬įC bzw. √ľbersteigertes Heizen und L√ľften(LG Hamburg NZM 1998,571; AG M√ľnchen Urt.06.09.10 Az. 412 C 11503/09), Schlafzimmer auf 18-20¬įC zu beheizen; gro√üe M√∂belst√ľcke von der Wand abzur√ľcken oder an bestimmten W√§nden √ľberhaupt keine M√∂bel aufzustellen (OLG D√ľsseldorf DWW 1996,278). Zumutbar hingegen sei ein 2-3 maliges Querl√ľften (OLG Frankfurt NZM 2001, 39), ein Abstand der M√∂bel von der Au√üenwand, der sich aus dem Vorhandensein der Bodenleiste ergibt (LG Hamburg WuM 2000,329; LG M√ľnchen I WuM 1991,584).

Mängelanzeige
Als Mieter bin ich zun√§chst einmal¬† nach den allgemein √ľblichen mietvertraglichen Vereinbarungen, aber auch nach den gesetzlichen Bestimmungen (¬ß536c BGB), verpflichtet, den Schimmelbefall dem Vermieter anzuzeigen. Eine Form ist hierf√ľr zwar nicht vorgeschrieben, sollte zur Dokumentation (auch) jedoch schriftlich erfolgen. Dabei sollte der Vermieter gleichzeitig unter angemessener Fristsetzung (z.B. 14 Tage) zur Behebung der M√§ngel aufgefordert werden und der Mieter sich das Recht einer etwaigen Mietminderung ausdr√ľcklich vorbehalten.

Mietminderung
Schimmelpilzbefall und/oder Feuchtigkeit in der Wohnung sind ein Mietmangel, der den Mieter berechtigt, die Miete gem. ¬ß 536 BGB angemessen zu k√ľrzen. Die H√∂he dieser Mietminderung h√§ngt nat√ľrlich von der Anzahl der betroffenen R√§ume und dem Ausma√ü des Befalls ab:

10 % Schimmel nach Einbau neuer Fenster (LG M√ľnchen NJW 2007,2500)
25 % Schimmel und Verfleckung in 2 R√§umen (AG L√ľdenscheid, WuM 2007, 16)
50 % Feuchtigkeit u. Schimmel in Wohnzimmer (LG Hamburg ZMR 2008, 4567)
50% Schimmel in Wohnung √ľber Tiefgarage (AG Krefeld, 12 C 301/06).

Zur genauen Berechnung der Mietminderung bzw. bevor irgendwelche Mietabz√ľge vom Mieter vorgenommen werden, ist zur Vermeidung von Rechtsnachteilen eine Rechtsberatung (z.B. durch Rechtsanwalt oder Mieterverein) unabdingbar.

K√ľndigung
Neben der Mietminderung kann der Mieter unter Umst√§nden das Mietverh√§ltnis auch fristlos k√ľndigen. Dies kommt insbesondere bei einem nicht unerheblichen Schimmel-pilzbefall und/oder Gesundheitsgef√§hrdung durch den Befall in Betracht.

Schadenersatz
Schlie√ülich kann im Einzelfall der Mieter gegen√ľber dem Vermieter auch Schadensersatz verlangen, z.B. f√ľr sein besch√§digtes Inventar oder die notwendig gewordenen Umzugskosten .

Die veränderten Lebensgewohnheiten sowie die Zunahme wärmedämmender baulicher Maßnahmen, z. T. vorgegeben durch die gesetzlichen Bestimmungen zur Energieeinsparung, lassen verstärkt das Problem von Schimmelbefall in Wohnungen aufkommen. Die starke Zunahme dieses Problembereichs in der täglichen Beratungspraxis haben den Verfasser veranlasst, Betroffenen einige Hinweise zum besseren Verständnis der Schimmelthematik an die Hand zu geben.