Newsletter April 2011: Neue BGH-Urteile

Eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des Mieters gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Kraft.

Der Mieter kann nach ¬ß 556 Abs.3 S.5 BGB innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen dagegen vorbringen. Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter hat die Versp√§tung nicht zu vertreten. In der vorliegenden Entscheidung hat der BGH klargemacht, dass die o.g. Einwendungsfrist des Mieters erst und nur dann in Gang gesetzt wird, wenn zuvor der Vermieter dem Mieter eine formell ordnungsgem√§√üe Abrechnung zugeschickt hat. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Senatsrechtsprechung dann formell ordnungsgem√§√ü, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des ¬ß 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enth√§lt. Danach muss eine Abrechnung folgende Mindestangaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erl√§uterung der zugrunde gelegten Verteilerschl√ľssel, die
Berechnung des Mieteranteils und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. In dem zu entscheidenden Fall war der Verteilerschl√ľssel nicht verst√§ndlich.

BGH Urt. v. 08.12.2010 ‚Äď Az. VIII ZR 27/10

Unerlaubte Untervermietung kann zur K√ľndigung f√ľhren

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter, der einen Teil seiner Wohnung untervermietet, ohne zuvor die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen, seine
vertraglichen Pflichten verletze und zwar auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis habe. Dies gelte erst recht bei einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag. Zwar k√∂nne der Vermieter bei einem solchen Vertragsversto√ü das Mietverh√§ltnis k√ľndigen, allerdings nur, wenn – unter W√ľrdigung der Umst√§nde des Einzelfalles – das vertragswidrige Verhalten von einem gewissen Gewicht sei. Eine auf die fehlende Erlaubnis gest√ľtzte K√ľndigung des Vermieters sei aber gem. ¬ß 242 BGB rechtsmissbr√§uchlich, wenn er eine zuvor vom Mieter erbetene¬† Untervermietungserlaubnis h√§tte erteilen m√ľssen.

BGH Urt. v. 02.02.2011 ‚Äď VIII ZR 74/10

Mieter-Tipp

R√ľckforderungsanspruch
Mieter, die in Unkenntnis der zwölfmonatigen Abrechnungs- und Ausschlussfrist auf eine
verspätete Betriebskostenabrechnung Nachzahlungen leisten, können ihr Geld nach § 812
BGB zur√ľckfordern. Der Vermieter ist insoweit ungerechtfertigt bereichert. Der Anspruch
verjährt in 3 Jahren.

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