Die hÀufigsten Fehler bei der Nebenkostenabrechnung

Die hÀufigsten Fehler bei der Nebenkostenabrechnung
(von Rechtsanwalt Thomas Weiand)

ErfahrungsgemĂ€ĂŸ werden von den Hausverwaltungen nach dem ersten Quartal im neuen Jahr schon hĂ€ufig die ersten Heiz- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und an WohnungseigentĂŒmer bzw. Mieter verschickt. Dabei enden die meisten Abrechnungen mit einer Nachzahlung. Eine kritische PrĂŒfung der Abrechnung ist daher durchaus angebracht, weiß der Verfasser doch aus eigener Praxiserfahrung, dass nahezu jede zweite Abrechnung falsch ist.

Wie muss die Abrechnung aussehen (Mindestvoraussetzungen) ?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss die Abrechnung folgende Mindestangaben enthalten: Die Angabe des Abrechnungszeitraumes, eine Zusammen-stellung der Gesamtkosten, der VerteilerschlĂŒssel, die Berechnung des Kostenanteils fĂŒr den einzelnen Mieter und der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen. Maßgeblich ist jedenfalls, dass auch ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter in der Lage ist, anhand der Angaben in der Abrechnung den auf ihn entfallenden Kostenanteil rechnerisch nachzuprĂŒfen.

Wie kann ich meine Abrechnung prĂŒfen?

ZunĂ€chst sollte anhand des Mietvertrages geprĂŒft werden, ob die in der Abrechnung aufgefĂŒhrten Betriebskosten auch vertraglich vereinbart sind. Dann sollte man mit Hilfe der Vorjahresabrechnung prĂŒfen, ob Kostenpositionen neu entstanden sind oder ob es bei der ein oder anderen Position unerklĂ€rliche VerĂ€nderungen, wie z.B. nicht nachvollziehbare Kostensteigerungen gibt.


HĂ€ufige Fehlerpositionen

Verwaltungs- und Reparaturkosten sind keine Betriebskosten und muss der Mieter nicht zahlen. Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung die Position Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten bzw. –rĂŒcklagen, wenn der Vermieter die Abrechnung der WohnungseigentĂŒmergemeinschaft einfach an Mieter weiter-leitet. Diese Kosten mĂŒssen jedoch nur die EigentĂŒmer, nicht die Mieter zahlen.

Wartungskosten, z. B. fĂŒr einen Fahrstuhl oder die Heizung sind zwar Betriebskosten. HĂ€ufig verbergen sich unter dem Begriff aber auch Reparaturkosten, die der Mieter nicht zahlen muss. Das gilt insbesondere bei sogenannten VollwartungsvertrĂ€gen, die auch die DurchfĂŒhrung von Reparaturen beinhalten.

Hausmeister sind hĂ€ufig „MĂ€dchen fĂŒr alles“, d.h. sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und ĂŒbernehmen oft auch Verwaltungsaufgaben, wenn sie z.B. die Hausordnung oder Handwerker ĂŒberwachen sollen. Das sind aber keine Betriebskosten, so dass entsprechende AbzĂŒge gemacht werden können. Da zu den typischen Aufgaben eines Hausmeisters auch die Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung sowie Winterdienst gehören, besteht die Gefahr einer möglichen Doppelzahlung dieser Positionen. Hier ist ggf. bei der Hausverwaltung nachzuhaken.

Versicherungen, soweit sie gebĂ€udebezogen sind, wie z.B. GebĂ€ude- und Haftpflichtver-sicherungen sind Betriebskosten. Nicht aber die Kosten fĂŒr eine private Haftpflichtver-sicherung des Vermieters oder fĂŒr den Verwaltungsbeirat. Auch eine Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung des Vermieters muss der Mieter nicht zahlen.

Leerstand. Alle Wohnungen in einem Mietshaus, auch eine vom Vermieter selbst bewohnte Wohnung sowie leerstehende Wohnungen sind an den Betriebskosten fĂŒr das ganze Haus zu beteiligen. FĂŒr leerstehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten ĂŒbernehmen. Daher ist Vorsicht geboten, wenn die GesamtwohnflĂ€che des Hauses plötzlich niedriger ist als im Vorjahr. Dies lĂ€sst den Schluss zu, dass die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umgelegt wurden.

Ungezieferkosten, wie z.B. fĂŒr die Beseitigung eines Wespennestes und einmalig anfallende Kosten sind keine Betriebskosten. Ebenso wenig umlegbar sind Kosten, die von einer Miet-partei verursacht wurden, wie z.B. eine Rohrverstopfung. Die Kosten einer Rohrverstopfung können auch dann nicht umgelegt werden, wenn man den Verursacher nicht gefunden hat.

Anschaffungskosten fĂŒr GerĂ€tschaften, wie z.B. RasenmĂ€her, Schneeschaufeln, MĂŒllbehĂ€lter usw. sind keine Betriebskosten.
GrundsĂ€tzlich dĂŒrfen nur die Kosten in die laufende Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, die auch den fraglichen Abrechnungszeitraum betreffen. Alte Rechnungen dĂŒrfen nicht in die Abrechnung „hineingeschummelt“ werden.
Daneben gĂ€be es noch eine Vielzahl weiterer problematischer Kostenpositionen zu benennen, wĂŒrde aber den Rahmen fĂŒr diesen Beitrag sprengen. Bei bestehenden Zweifeln an der Richtigkeit der vorgelegten Abrechnung empfiehlt es sich, fachlichen Rat, wie z.B. beim örtlichen Mieterverein, einzuholen.
Hilfe bietet u.a.:
Mieterverein Augsburg und Umgebung e.V.
Hallstr. 11, 86150 Augsburg
Tel. 0821/151055
www. mieterverein-augsburg.de

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