Newsletter Januar 2013: Neue BGH-Urteile

Keine Mietminderung bei erhöhtem Verkehrslärm

Der BGH hat sich in diesem Urteil mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen angenommen werden kann, dass Vermieter und Mieter stillschweigend die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Belas-tung durch Verkehrsl√§rm als vertragsgem√§√üen Zustand der Wohnung vereinbart haben, mit der Folge, dass die Miete bei Zunahme des Verkehrsl√§rms gemindert werden k√∂nnte. Im zu entscheidenden Fall wurde der Verkehr wegen umfangreicher Stra√üenbauarbeiten f√ľr die Dauer von etwa 1 ¬Ĺ Jahre in eine sonst weniger stark befahrene Stra√üe umgeleitet. W√§hrend noch das Amtsgericht und auch das Landgericht als Berufungsgericht dem Mieter eine Mietminderung wegen der gestiegenen L√§rmbel√§stigungen zugestanden, sah der BGH hierf√ľr keinen sachlichen Grund vorliegen. Eine vor√ľbergehende erh√∂hte L√§rmbel√§stigung stelle unabh√§ngig von ihrer zeitlichen Dauer keinen zur Minderung berechtigten Mangel der Mietsache dar, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen √ľblichen Grenzen halte. Eine Mietminderung sei nur m√∂glich, wenn die bei Vertragsabschluss gegebene geringe L√§rmbel√§stigung als vertragsgem√§√üer Zustand der Wohnung vereinbart wurde. Erforderlich sei hierf√ľr, dass der Mieter f√ľr den Vermieter erkennbar signalisiert habe, dass es ihm auf die geringe L√§rmbel√§stigung ankomme und der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert habe.

BGH Urt. v. 19.12.2012 ‚Äď VIII ZR 152/12

Wartungskosten f√ľr Gastherme auch ohne Obergrenze umlagef√§hig

Mit dieser Entscheidung korrigiert der BGH seine bisherige Rechtsprechung (vgl. Urt. v. 15.5.1991 ‚Äď VIII¬† ZR¬† 38/90). Die Wartungskosten f√ľr eine Gastherme geh√∂ren zu den Betriebskosten einer Wohnung i.S.v. ¬ß 556 Abs.1 S.2 BGB i.V.m. ¬ß 2 Abs.1 Nr. 4a, 4b BetrKV und k√∂nnen gem. ¬ß 7 Abs. 2 HeizKostVO vom Vermieter auf Mieter grunds√§tzlich in der angefallenen H√∂he umgelegt werden, sofern es sich hierbei um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage i.S.v. ¬ß 1 Nr.1 HeizKostVO handelt und keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung vorliegt. Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus ¬ß 556 Abs. 3 BGB zu beachten.

BGH Urt. v. 07.11.2012 ‚Äď VIII ZR 118/12 + VIII ZR 119/12

Mieter-Tipp
Der Vermieter muss √ľber die Vorauszahlungen f√ľr Betriebskosten j√§hrlich abrechnen und dabei dem Mieter die Abrechnung sp√§testens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zukommen lassen. Rechnet der Vermieter bzw. die Hausverwaltung kalenderj√§hrlich, also vom 1.1 bis 31.12. eines Jahres ab, so h√§tte die Jahresabrechnung f√ľr 2011 dem Mieter sp√§testens zum 31.12.2012 vorliegen m√ľssen. Mieter, die ihre Abrechnung f√ľr das Abrechnungsjahr 2011 erst jetzt, also im Januar 2013 oder sp√§ter erhalten, m√ľssen etwaige Nachzahlungen daraus nicht mehr bezahlen (vgl. ¬ß 556 Abs.3 Satz 3 BGB) Der Anspruch auf Aus-zahlung eines Abrechnungsguthabens bleibt hingegen bestehen und verj√§hrt erst in 3 Jahren.

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