Newsletter Dezember 2012: Neue BGH-Urteile

Abrechnung eigener Sach-und Arbeitsleistungen des Vermieters

In dieser Entscheidung befasst sich der BGH mit der Frage, mit welchem Betrag der Vermieter eigene Sach-und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter die Arbeiten fĂŒr Gartenpflege und Hausmeister durch den Einsatz eigenen Personals erledigen lassen, in der Betriebskostenabrechnung aber nicht die tatsĂ€chlich dafĂŒr angefallenen Kosten, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer) abgerechnet. Obwohl bisher allgemein der Grundsatz galt, dass nur die tatsĂ€chlich entstandenen Kosten vom Vermieter umgelegt werden dĂŒrfen, lĂ€sst der BGH unter Hinweis auf § 1 Abs.1 Satz 2 Betriebskostenverordnung gleichwohl auch in FĂ€llen wie hier eine fiktive Kostenumlage – auch wenn diese deutlich höher ist als die tatsĂ€chlichen Kosten – zu. Nach Ansicht des BGH dient diese Regelung gerade dazu, die Abrechnung fĂŒr den Vermieter einfacher zu machen. Der Senat verlangt lediglich, dass ĂŒber die anfallenden Arbeiten ein detailliertes Leistungsverzeichnis erstellt und ein darauf beruhendes Angebot eines Unternehmens vom Vermieter vorgelegt wird.

BGH Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/12

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel bei Vorgaben der „AusfĂŒhrungsart“

In diesem Urteil stellt der BGH nochmals eindeutig klar, dass Vertragsklauseln, die den Mieter generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen AusfĂŒhrungsart verpflichten, unwirksam sind.  Damit bestĂ€tigt der Senat seine bisherige Rechtsprechung und weist nochmals in aller Deutlichkeit darauf hin, dass der Mieter wĂ€hrend der Mietzeit nicht in seiner persönlichen Gestaltungsfreiheit eingeschrĂ€nkt werden darf. Damit seien auch Klauseln unwirksam, die eine Zustimmung des Vermieters ja nur bei „erheblichen“ Abweichungen von der bisherigen AusfĂŒhrungsart vorsehen. Zu Recht weist der BGH darauf hin, dass letztlich auch in derartigen FĂ€llen der Vermieter schließlich zustimmen mĂŒsste, wenn beispielsweise der Mieter die WohnrĂ€ume in einem ungewöhnlichen Farbton streichen wollte. HierfĂŒr fehle es an einem berechtigten Interesse des Vermieters wĂ€hrend der Mietzeit.

BGH Bschl. v. 11.09.2012 – VIII ZR 237/11

Mieter-Tipp
Alle Jahre wieder bringen Schnee und Eis einige Unannehmlichkeiten fĂŒr Mieter, mĂŒssen doch die damit verbundenen RĂ€um- und Streupflichten erfĂŒllt werden. GrundsĂ€tzlich sind primĂ€r die GrundstĂŒckseigentĂŒmer oder Vermieter zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet. Mieter mĂŒssen nur dann diese Pflichten erfĂŒllen, wenn dies im Mietvertrag ausdrĂŒcklich und wirksam vereinbart worden ist. Allein durch die Hausordnung können Mieter jedenfalls nicht hierzu verpflichtet werden. In der Regel beginnt die RĂ€um- und Streupflicht morgens um 7.00 Uhr – an Sonn- und Feiertagen eine Stunde spĂ€ter – und endet abends um 20.00 Uhr. Dabei ist je nach den tatsĂ€chlichen WitterungsverhĂ€ltnissen mehrmals am Tag zu rĂ€umen bzw. zu streuen.

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