Wirksamer Kündigungsausschluss von § 573a BGB zugunsten des Mieters
Der BGH hat sich in diesem Urteil mit der Frage befasst, ob ein Vermieter das Mietverhältnis trotz einer mit dem früheren Vermieter vereinbarten mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung privilegiert nach § 573 a BGB kündigen kann. Nach dieser Vorschrift kann ein Vermieter in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Einliegerwohnung) das Mietverhältnis ohne Kündigungsgrund kündigen. Im Mietvertrag war seinerzeit vereinbart worden, dass die Vermieterin das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde und nur in ganz besonderen Ausnahmefällen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin vorliegen, die eine Beendigung notwendig machen. In der Folgezeit wurde das Gebäude mehrfach verkauft, wobei allerdings die Mieterschutzbestimmung im Kaufvertrag nicht übernommen wurde. Der Erwerber kündigte schließlich wegen Eigenbedarfs und stützte die Kündigung hilfsweise auch auf § 573a BGB Der BGH entschied jedoch, dass aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen Kündigungsbeschränkung eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB ausgeschlossen sei und der Grundsatz nach § 566 Abs. 1 BGB „Kauf bricht nicht Miete“ auch für derartige Kündigungsbeschränkungen gelte.
BGH Urt. v.16.10.2013 – VIII ZR 57/13
Kein Anspruch auf gesetzlichen Verzugszinsen bei verspäteter Auszahlung des Betriebskostenguthabens
In dieser Entscheidung, die ein gewerbliches Mietverhältnis betraf, stellte der Senat klar, dass der Mieter keinen Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen hat, wenn ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist. Die Vermieterin, die zur jährlichen Abrechnung verpflichtet war, rechnet die Betriebskosten für die Jahre 2002 bis 2007 erst nach schriftlicher Aufforderung des Mieters im Jahre 2009 ab, aus denen sich erhebliche Guthaben zu Gunsten des Mieters ergaben. Dieser wollte daraufhin Verzugszinsen für die Vergangenheit, jeweils vom ersten Tag des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres. Dies lehnte der BGH ab mit dem Hinweis, dass erst mit Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Betriebskosten erlange. Schließlich habe es der Mieter in der Hand, eine zeitnahe Abrechnung zu erzwingen. So könne er seine laufenden Betriebskostenvorauszahlungen einstellen, wenn der Vermieter nicht zeitnah abrechnet.
BGH Urt. v. 05.12.201 – XII ZR 44/11
Mieter-Tipp
Nach dem Gesetz muss der Vermieter auch für eine ordnungsgemäße Beheizung der Wohnung als Teil des zu gewährenden Mietgebrauchs Sorge tragen. Diese Verpflichtung ist nur erfüllt, wenn in den Räumen eine Mindesttemperatur von 21˚C nach DIN 4701 zwischen 7.00 – 23.00 Uhr erzielt wird. Anderenfalls kann die Miete gemindert werden, z.B. bei 15˚-18˚C => 20 – 30%. Bei einem Heizungsausfall ist eine Mietminderung von 50%, bei extrem kalten Außentemperaturen bis zu 100% berechtigt.
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