Newsletter August 2013: Neue BGH-Urteile

Unwirksame Quoten-Klausel bei Sch├Ânheitsreparaturen
Viele Mietvertr├Ąge enthalten eine sog. Kostenquotelungsklausel, wonach der Mieter bei Auszug anteilige Kosten f├╝r Sch├Ânheitsreparaturen zahlen muss, wenn die Regelfristen noch nicht abgelaufen sind. Zur Berechnung der Abgeltungsbetr├Ąge findet sich dann oft eine Regelung, dass Berechnungsgrundlage daf├╝r der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuw├Ąhlenden Malerfachgesch├Ąfts sei. Eine solche Regelung ist nach diesem neuen Urteil unwirksam. Mit dieser Entscheidung r├╝ckt der BGH von seinen bisherigen Urteilen (vgl. BGH VIII ARZ 1/88, BGHZ 105; 71,79 ff. und Urt. v. 6.10.2004, VIII ZR 215/03) ab. Der Senat geht nunmehr davon aus, dass gerade auch im Hinblick auf die zwischenzeitliche Entwicklung zu dieser Thematik, eine derartige Klausel der Inhaltskontrolle┬á nach ┬ž 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhalte. Die verwendete Formulierung sei mehrdeutig und schlie├če gerade nicht eindeutig aus, dass der Kostenvoranschlag des Vermieters nur unverbindlich sei und der Mieter gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit gleichwohl Einwendungen erheben┬á oder gar einen eigenen Kostenvoranschlag einholen k├Ânne. Im Ergebnis f├╝hre dies daher zur Unwirksamkeit der Klausel mit der Rechtsfolge, dass an ihre Stelle ┬ž 535 Abs. 1 S. 2 BGB trete, wonach dem Vermieter die Instandhaltung auferlegt wird.

BGH Urt. v.29.05.2013 ÔÇô VIII ZR 285/12

Auslegung eines unwirksamen Zeitmietvertrages als wirksame K├╝ndigungsverzichtsvereinbarung

In dem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, ob ein unwirksamer Zeitmietvertrag in einen wirksamen K├╝ndigungsausschluss interpretiert werden kann. Seit der Mietrechtsreform von 2001 sind einfache Zeitmietvertr├Ąge nicht mehr zul├Ąssig. Sie gelten grunds├Ątzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und k├Ânnen daher zu jeder Zeit mit gesetzlicher K├╝ndigungsfrist gek├╝ndigt werden. Eine zeitliche Bindung ist au├čer durch Abschluss eines qualifizierten Zeitmietvertrages nur durch Ausschluss des ordentlichen K├╝ndigungsrechtes m├Âglich. Die Besonderheit des Falles besteht darin, dass auf Verlangen des Mieters das Mietverh├Ąltnis auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Gleichwohl wollte der Vermieter innerhalb dieser Befristung das Mietverh├Ąltnis wegen Eigenbedarfs unter Berufung auf die Unwirksamkeit der getroffenen Vereinbarung k├╝ndigen. Nach Ansicht des BGH ist hier im Wege der erg├Ąnzenden Vertragsauslegung ein beidseitiger (wirksamer) K├╝ndigungsverzicht anzunehmen, zumal Vermieter und Mieter gemeinsam eine feste Mietzeit wollten, in der K├╝ndigungen ausgeschlossen sind und dies blo├č durch eine andere, rechtlich zul├Ąssige, Vertragsgestaltung h├Ątten erzielen k├Ânnen.

BGH Urt. v. 10.07.2013 ÔÇô VIII ZR 388/12

Mieter-Info
Jetzt ist es amtlich:
Ab 01.08.2013 gilt f├╝r Augsburg bei Mieterh├Âhungen eine Kappungsgrenze von 15 Prozent

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