Newsletter August 2013: Neue BGH-Urteile

Unwirksame Quoten-Klausel bei Schönheitsreparaturen
Viele Mietvertr√§ge enthalten eine sog. Kostenquotelungsklausel, wonach der Mieter bei Auszug anteilige Kosten f√ľr Sch√∂nheitsreparaturen zahlen muss, wenn die Regelfristen noch nicht abgelaufen sind. Zur Berechnung der Abgeltungsbetr√§ge findet sich dann oft eine Regelung, dass Berechnungsgrundlage daf√ľr der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuw√§hlenden Malerfachgesch√§fts sei. Eine solche Regelung ist nach diesem neuen Urteil unwirksam. Mit dieser Entscheidung r√ľckt der BGH von seinen bisherigen Urteilen (vgl. BGH VIII ARZ 1/88, BGHZ 105; 71,79 ff. und Urt. v. 6.10.2004, VIII ZR 215/03) ab. Der Senat geht nunmehr davon aus, dass gerade auch im Hinblick auf die zwischenzeitliche Entwicklung zu dieser Thematik, eine derartige Klausel der Inhaltskontrolle¬† nach ¬ß 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhalte. Die verwendete Formulierung sei mehrdeutig und schlie√üe gerade nicht eindeutig aus, dass der Kostenvoranschlag des Vermieters nur unverbindlich sei und der Mieter gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit gleichwohl Einwendungen erheben¬† oder gar einen eigenen Kostenvoranschlag einholen k√∂nne. Im Ergebnis f√ľhre dies daher zur Unwirksamkeit der Klausel mit der Rechtsfolge, dass an ihre Stelle ¬ß 535 Abs. 1 S. 2 BGB trete, wonach dem Vermieter die Instandhaltung auferlegt wird.

BGH Urt. v.29.05.2013 ‚Äď VIII ZR 285/12

Auslegung eines unwirksamen Zeitmietvertrages als wirksame K√ľndigungsverzichtsvereinbarung

In dem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, ob ein unwirksamer Zeitmietvertrag in einen wirksamen K√ľndigungsausschluss interpretiert werden kann. Seit der Mietrechtsreform von 2001 sind einfache Zeitmietvertr√§ge nicht mehr zul√§ssig. Sie gelten grunds√§tzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und k√∂nnen daher zu jeder Zeit mit gesetzlicher K√ľndigungsfrist gek√ľndigt werden. Eine zeitliche Bindung ist au√üer durch Abschluss eines qualifizierten Zeitmietvertrages nur durch Ausschluss des ordentlichen K√ľndigungsrechtes m√∂glich. Die Besonderheit des Falles besteht darin, dass auf Verlangen des Mieters das Mietverh√§ltnis auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Gleichwohl wollte der Vermieter innerhalb dieser Befristung das Mietverh√§ltnis wegen Eigenbedarfs unter Berufung auf die Unwirksamkeit der getroffenen Vereinbarung k√ľndigen. Nach Ansicht des BGH ist hier im Wege der erg√§nzenden Vertragsauslegung ein beidseitiger (wirksamer) K√ľndigungsverzicht anzunehmen, zumal Vermieter und Mieter gemeinsam eine feste Mietzeit wollten, in der K√ľndigungen ausgeschlossen sind und dies blo√ü durch eine andere, rechtlich zul√§ssige, Vertragsgestaltung h√§tten erzielen k√∂nnen.

BGH Urt. v. 10.07.2013 ‚Äď VIII ZR 388/12

Mieter-Info
Jetzt ist es amtlich:
Ab 01.08.2013 gilt f√ľr Augsburg bei Mieterh√∂hungen eine Kappungsgrenze von 15 Prozent

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