Newsletter April 2014: Neue BGH-Urteile

Schadenersatz bei Verlust eines zu einer Schlie├čanlage geh├Ârenden Wohnungsschl├╝ssels
In diesem Urteil legte der BGH fest, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz f├╝r die Erneuerung einer Schlie├čanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung geh├Ârenden Schl├╝ssel bei Auszug nicht zur├╝ckgibt. Der Mieter konnte keine Angaben ├╝ber den Verbleib des fehlenden Schl├╝ssels machen, weshalb die Hausverwaltung aus Sicherheitsgr├╝nden den Austausch der Schlie├čanlage f├╝r notwendig erachtete und hierf├╝r von dem Mieter einen Kostenvorschuss verlangte. Der Austausch der Schlie├čanlage sollte aber erst bei Zahlungseingang erfolgen. Der Senat stellt in diesem Urteil klar, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schlie├čanlage geh├Ârenden Schl├╝ssel verloren hat, auch den Austausch einer Schlie├čanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchs-gefahr aus Sicherheitsgr├╝nden erforderlich ist. Voraussetzung hierf├╝r sei aber, dass zun├Ąchst die Schlie├č-anlage tats├Ąchlich ausgetauscht worden ist. Solange die Schlie├čanlage also nicht ausgetauscht worden ist, besteht mangels Vorliegens eines Verm├Âgensschadens auch kein Schadenersatzanspruch des Vermieters.

BGH Urt. v.05.03.2014 ÔÇô VIII ZR 205/13

Erm├Ąchtigung des Grundst├╝ckserwerbers zur Vornahme einer Mieterh├Âhung
Der BGH hat sich in dieser Entscheidung, mit der Wirksamkeit einer vom Vermieter dem K├Ąufer eines Grundst├╝cks erteilen Erm├Ąchtigung schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch Rechtshandlungen gegen├╝ber dem Mieter vorzunehmen, befasst. Im notariellen Kaufvertrag war vereinbart, dass der Grundst├╝ckserwerber bereits zum ÔÇ×EintrittsstichtagÔÇť mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und bevollm├Ąchtigt ist, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegen├╝ber dem Mieter mietrechtliche Erkl├Ąrungen abzugeben. Dies wurde vom BGH best├Ątigt. Der Senat entschied, dass der K├Ąufer einer vermieteten Wohnung vom Verk├Ąufer vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit erst verbundenen Eintritts in die Vermieterstellung (vgl. ┬ž 566 BGB) bereits im notariellen Vertrag erm├Ąchtigt werden kann, im eigenen Namen Rechtshandlungen, z.B. Mieterh├Âhungen, gegen├╝ber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es der Offenlegung der Erm├Ąchtigung bed├╝rfe.

BGH Urt. v. 19.03.2014 ÔÇô VIII ZR 203/13

Mieter-Tipp
Die Kosten f├╝r Kleinreparaturen bzw. Bagatellsch├Ąden muss ein Mieter ├╝berhaupt nur dann bezahlen, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel vereinbart ist. Zudem m├╝ssen bestimmte Voraussetzungen erf├╝llt sein, damit eine solche Klausel ├╝berhaupt wirksam ist. So muss die Klausel eine angemessene Begrenzung f├╝r die einzelne Reparaturma├čnahme (100 – 110ÔéČ) und eine angemessene Begrenzung┬á der j├Ąhrlichen Gesamtbe-lastung f├╝r alle Kleinreparaturen von 6%-8% der Jahresbruttokaltmiete enthalten. Als weitere Voraussetzung ist erforderlich, dass die Kleinreparaturklausel nur dann zum Tragen kommt, wenn notwendige Reparaturen an Gegenst├Ąnden verlangt werden, welche dem h├Ąufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

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