Newsletter Mai 2014

Ausgleichsanspruch in Geld statt Schönheitsreparaturen bei Umbaumaßnahmen
In dieser Entscheidung bestĂ€tigt der Senat die bisherige BGH-Rechtsprechung, dass sich im Wege der ergĂ€nzenden Auslegung des Mietvertrages ein Anspruch des Vermieters auf Geldersatz fĂŒr vom Mieter ge-schuldete und nicht erbrachte Renovierungsarbeiten ergeben kann, wenn dieser bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht ausfĂŒhrt, weil der Vermieter die MietrĂ€ume anschließend umbauen will und der Mietvertrag fĂŒr diesen Fall keine ausdrĂŒckliche Regelung enthĂ€lt. Hintergrund hierfĂŒr sei die ErwĂ€gung, dass die vom Mieter ĂŒbernommene Verpflichtung zur Vornahme von Schönheits-reparaturen quasi  Teil der Miete fĂŒr die GebrauchsĂŒberlassung sei. Allerdings stellte der BGH klar, dass dies jedoch nur dann in Betracht komme, wenn tatsĂ€chlich auch ein Umbau stattfindet. Diese Rechtsprechung sei hingegen nicht auf jene FĂ€lle ĂŒbertragbar, in denen der Vermieter einen Umbau zwar ankĂŒndige, von einem Umbau der Mietsache aber letztlich absehe. In diesen FĂ€llen bleibe es vielmehr bei dem Anspruch des Vermieters und damit dem Recht des Mieters, die geschuldeten Schönheitsreparaturen auszufĂŒhren. Ist der Mieter hierzu nicht bereit kann der Vermieter nur Schadensersatz nach §§ 280 I, III, 281 I BGB verlangen.

BGH Urt. v.12.02.2014 – XII ZR 76/13

Fristlose KĂŒndigung bei gefĂ€lschter Vorvermieterbescheinigung
Der BGH hat sich in dieser Entscheidung, mit den Rechtswirkungen der vom Insolvenzverwalter erklĂ€rten Freigabe eines MietverhĂ€ltnisses nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO sowie mit den Folgen falscher Angaben des Mieters in einer sogenannten Vorvermieterbescheinigung befasst. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter auf Verlangen des Vermieters eine sogenannte Vorvermieterbescheinigung vorgelegt, worin der bisherige Vermieter bestĂ€tigte, dass der Mieter die Kaution und die Miete pĂŒnktlich gezahlt und seine Pflichten aus dem Mietvertrag stets pĂŒnktlich erfĂŒllt hat. Diese Bescheinigung war aber gefĂ€lscht. Als Jahre spĂ€ter ein Insolvenzverfahren ĂŒber das Vermögen des Mieters eröffnet wurde, kĂŒndigte der Vermieter fristlos. Der BGH sah in der gefĂ€lschten Bescheinigung eine erhebliche Verletzung der vorvertraglichen Mieterpflichten, die eine fristlose KĂŒndigung rechtfertigen. Allerdings muss der Vermieter dann zeitnah kĂŒndigen.

BGH Urt. v. 09.04.2014 – VIII ZR 107/13

Mieter-Tipp
Augen auf bei der Wohnungsbesichtigung! Immer hĂ€ufiger kommt es vor, dass die tatsĂ€chliche GrĂ¶ĂŸe einer Wohnung oft kleiner ist, als sie in Inseraten oder von Maklern angegeben wird. Fehlen dann hierzu auch noch jegliche Angaben im Mietvertrag – bei neueren Formularen hĂ€ufig der Fall – hat der Mieter schlechte Karten, wenn die Wohnung kleiner ist als angepriesen. Der Mieter hat zwar nach der Rechtsprechung grundsĂ€tzlich einen RĂŒckzahlungsanspruch auf zu viel gezahlte Miete, wenn die tatsĂ€chliche WohnflĂ€che von der vertraglich vereinbarten WohnflĂ€che um mehr als 10 Prozent abweicht. Hierzu muss aber eine Vereinbarung ĂŒber die WohnungsgrĂ¶ĂŸe getroffen worden sein. Daher sollte der Mieter darauf bestehen, dass die WohnflĂ€che auch im Mietvertrag steht. Angaben in Inseraten oder von Maklern reichen jedenfalls nicht!

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