VorgetÀuschter Eigenbedarf- Darlegungspflicht des Vermieters bei spÀterem Wegfall
Mit dieser Entscheidung fordert der BGH von den Untergerichten, dass sie sich eingehender mit der Frage beschĂ€ftigen, ob (möglicherweise) der Eigenbedarf des Vermieters vorgetĂ€uscht war. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter Schadensersatz in Höhe von 25.833,43⏠wegen vorgetĂ€uschten Eigenbedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner KĂŒndigung geltend gemachten Bedarf nach Auszug des Mieters nicht verwirklichte. Der Senat stellt klar, dass in den FĂ€llen, in denen der Vermieter den im KĂŒndigungsschreiben behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht umsetzt, der Verdacht naheliegt, dass der Eigenbedarf vorgetĂ€uscht war. In diesem Fall muss der Vermieter substantiiert und plausibel (stimmig) darlegen, aus welchen GrĂŒnden der mit der KĂŒndigung vorgebrachte Bedarf nachtrĂ€glich entfallen sein soll. In derartigen FĂ€llen komme der vollstĂ€ndigen und sorgfĂ€ltigen WĂŒrdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch die Gerichte eine besondere Bedeutung zu. Komme der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in solchen FĂ€llen nicht nach, sei die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung â hier das VortĂ€uschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung – als unstreitig zu behandeln. AuĂerdem mĂŒsse das Gericht sich intensiver mit den unter Beweis gestellten EinwĂ€nden des Mieters auseinandersetzen. Dies wurde vom Berufungsgericht nicht ausreichend geprĂŒft, weshalb der BGH das Berufungsurteil erneut aufhob und (wiederum) an eine andere Berufungskammer zurĂŒckverwies.
BGH Urt. v. 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16
Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei (unzulÀssig) zusammengefassten Positionen
In diesem Urteil stellte der BGH zunĂ€chst noch einmal klar, dass es bereits nach bisheriger Rechtsprechung zulĂ€ssig war, wenn der Vermieter in seiner Abrechnung eine AufschlĂŒsselung einzelner Kostenpositionen vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entspricht. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kosten-positionen, etwa Kosten StraĂenreinigung/MĂŒllbeseitigung mit Kosten der Schornsteinreinigung oder von Kosten der Wasserversorgung mit Kosten der Beleuchtung, ist hingegen unzulĂ€ssig. Ebenso sei es auch unzulĂ€ssig die Kosten von Grundsteuer und StraĂenreinigung zusammenzufassen. Eine Ausnahme gelte nur bezĂŒglich der â sachlich eng zusammenhĂ€ngenden â Kosten fĂŒr Frisch- und Schmutzwasser, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknĂŒpft ist. Werden hingegen einzelne Kostenpositionen unzulĂ€ssig zusammengefasst, so fĂŒhre dies zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung.
BGH Bschl. v. 24.01.2017, Az. VIII ZR 285/15
Mieter-Tipp
Das SchlieĂen von DĂŒbel Löcher gehört mit zu den Schönheitsreparaturen. Muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchfĂŒhren, muss er bei Vertragsende auch keine DĂŒbel Löcher schlieĂen. Viele Klauseln zur DurchfĂŒhrung von Schönheitsreparaturen sind allein schon deshalb unwirksam, wenn die Wohnung bei Bezug in unrenoviertem Zustand, also mit deutlichen Gebrauchsspuren ĂŒbergeben wurde.
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