Newsletter Januar 2012: Neue BGH-Urteile

Beginn der kurzen VerjÀhrungsfrist im Mietrecht

Gem. § 548 Abs. 1 BGB verjĂ€hren die AnsprĂŒche des Vermieters wegen VerĂ€nderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten. Dabei beginnt die VerjĂ€hrung der Ersatz-ansprĂŒche des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurĂŒckerhĂ€lt. Dies setzt nach der BGH-Rechtsprechung grundsĂ€tzlich eine Änderung der BesitzverhĂ€ltnisse zugunsten des Vermieters voraus. In aller Regel geschieht dies mit der RĂŒckgabe der Wohnung und nicht mit dem bloßen Auszug des Mieters. Entscheidend ist dabei, dass der Vermieter die WohnungsschlĂŒssel erhĂ€lt, denn nur so erlangt er die unmittelbare Sach- herrschaft ĂŒber die Wohnung zurĂŒck und kann sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen VerĂ€nderungen oder SchĂ€den am Mietobjekt machen. Klargestellt hat der BGH dabei in dieser Entscheidung, dass bei einem vorzeitigen Auszug es jedenfalls nicht aus- reiche, wenn der Mieter nach einer gescheiterten Übergabe die SchlĂŒssel fĂŒr die bereits gerĂ€umte Wohnung einfach in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung werfe. Der Vermieter sei nĂ€mlich nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit zurĂŒckzunehmen. Ein „Annahmeverzug“ des Vermieters sah der BGH in diesem Fall jedenfalls nicht gegeben. AusdrĂŒcklich offengelassen hat der BGH die Frage, ob und ggf. unter welchen UmstĂ€nden der Mieter zu einer RĂŒckgabe der Mietsache vor Beendigung des MietverhĂ€ltnisses berechtigt sei.

BGH Urt. v. 12.10.2011 – Az. VIII ZR 8/11

Kein grundsÀtzlicher Anspruch auf Offenlegung der Kalkulation einer Betriebskostenpauschale

In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass bei einer vereinbarten Betriebskosten- pauschale der Vermieter grundsĂ€tzlich nicht verpflichtet sei, seine anfĂ€ngliche Kalkulation hierbei offenzulegen. Dies widerstrebe dem Sinn und Zweck einer in beiderseitigem Interesse vereinbarten Betriebskostenpauschale. Mit einer solchen Vereinbarung habe man sich schließlich damit einverstanden erklĂ€rt, dass auf eine genaue Ermittlung und Abrechnung der verschiedenen Kostenarten beiderseits verzichtet werde. Ein An-spruch auf Offenlegung komme daher nur ausnahmsweise im Lichte des § 560 Abs.3 BGB in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte fĂŒr eine nachtrĂ€gliche ErmĂ€ĂŸigung der Betriebs-kosten bestĂŒnden, wobei sich solche Anhaltspunkte aus den Medien (GebĂŒhrensenkungen) oder auch besonderer UmstĂ€nde des Einzel-falles (Abschaffung Hausmeister) ergeben könnten.

BGH Urt. v. 16.11.2011 – VIII ZR 106/11

Mieter – Tipp
Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung fĂŒr das Kalenderjahr 2010 kann der Vermieter nicht mehr geltend machen, wenn die Abrechnung dem Mieter erst im neuen Jahr , also nach dem 31.12.2011 zugegangen ist. Der Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Abrechnungsguthabens bleibt hingegen bestehen. FĂŒr den rechtzeitigen Zugang der Jahresabrechnung 2010 (bis spĂ€testens 31.12.2011) beim Mieter ist der Vermieter beweispflichtig.

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