Newsletter Februar 2017: Neue BGH-Urteile

Kein Schadensersatz für Wohnungsschäden durch Polizeieinsatz

In dem zu entscheidenden Fall ging es um die Frage, ob eine Vermieterin von ihrem Mieter Schadensersatz für die bei einem Polizeieinsatz beschädigte Wohnungseingangstüre verlangen kann. Gegen den Mieter lagen ein Haftbefehl und ein Durchsuchungsschluss für seine Wohnung wegen Drogenverdachts vor. Bei der Wohnungsdurchsuchung, bei der die Eingangstür beschädigt wurde, wurden 26,32g Marihuana gefunden. Auch wenn der Mieter durch das Aufbewahren von illegalen Betäubungsmittel die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten und damit gegen seine mietvertraglichen Obhutspflichten verstoßen habe, hafte der Mieter gleichwohl nicht für Wohnungsschäden, die durch den Polizeieinsatz verursacht wurden. Nach Ansicht des BGH fehle es dafür an einem Kausalzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung (Besitz von Marihuana) und dem bei der Durchsuchung entstandenen Schaden (kaputte Tür). Der Vermieter müsse sich an seine Gebäudeversicherung halten oder seinen Schadensersatzanspruch gegenüber der Polizei geltend machen

BGH Urt. v. 14.12.2016, Az. VIII ZR 49/16

Auch keine Betriebskostennachzahlung bei verspäteter WEG-Abrechnung

Der BGH hatte sich bei diesem Fall mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist vom Mieter eine Nachzahlung verlangen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abrechnet und der Vermieter somit die Frist nicht einhalten konnte. Nach dem Gesetz und den meisten Mietverträgen muss der Vermieter über die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen jährlich binnen 12 Monaten abrechnen (vgl. § 556 Abs. 3 BGB). In dem zu entscheidenden Fall rechnete der Vermieter mit dem Mieter die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 ab, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft erst kurz zuvor die Abrechnungen genehmigte. Der Mieter zahlte die geforderten Nachzahlungen unter Hinweis auf die Ausschlussfrist nicht. Zu Recht, wie der BGH entschied. Die gesetzlichen Bestimmungen dienten gerade der Abrechnungssicherheit, damit der Mieter rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen aus einer Abrechnung erhalte. Dies wäre nicht mehr gewährleistet, wenn bei Eigentumswohnungen die WEG-Verwaltung es in der Hand hätte, die gesetzlich vorgesehene Jahresfrist durch das zusätzliche Erfordernis eines WEG-Beschlusses zu verlängern.

BGH Urt. v. 25.01.2016, Az. VIII ZR 249/15

Mieter-Info

Die Datenerhebung für die Mietspiegelerstellung ist noch nicht abgeschlossen. Hierzu werden geschulte Interviewer anhand eines Fragebogens die ausgewählten Haushalte aufsuchen und über Baualter, Lage, Wohnungsgröße, Ausstattung, Miethöhe, Betriebskosten usw. befragen. Wenngleich die Teilnahme freiwillig ist, ergeht die eindringliche Bitte an Sie, mitzumachen. Die von Ihnen erhobenen Daten werden nur anonym ausgewertet und anschließend vernichtet.

Wir appellieren an unsere Mitglieder: Machen Sie bitte bei der Befragung zum Mietspiegel mit!

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Newsletter März 2012: Neue BGH-Urteile

Vermieter kann Kaution auch nach Beendigung des Mietvertrages noch verlangen

In diesem Urteil stellt der BGH noch einmal unmissverständlich klar, dass der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit (Kaution) nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses erlischt, sondern bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch danach noch geltend machen kann. Unter Hinweis auf eine bereits 1981 zum Pachtrecht ergangen- en Entscheidung (vgl. BGH VIII ZR 332/79) vertritt der Senat die Ansicht, dass der Vermieter in dieser Situation nicht ohne weiteres auf den in seinen tatsächlichen und häufig umstrittenen Anspruch selbst verwiesen werden könne. Vorliegend hatte der Mieter statt der vereinbarten Barkaution eine befristet Bankbürgschaft geleistet, die erloschen war. Darin sahen die Richter die Annahme einer Leistung erfüllungshalber, mit der eine (gem. § 205 BGB die Verjährung hemmende) Stundung vereinbart sei, so dass wegen der Streitigkeiten um rückständige Mieten und Schadenersatz wegen Beschädi-gungen der Mietsache das Sicherungsbedürfnis fortbestehe und die Geltendmachung der Kaution ungeachtet der Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertige.

BGH Urt. v. 22.11.2011 – Az. VIII ZR 65/11

Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung, wenn notwendiger Vorwegabzug fehlt

Der BGH hat bereits in den Jahren 2006 (vgl. BGH VIII ZR 251/05) und 2010 (vgl. BGH VIII ZR 45/10) für den frei finanzierten Wohnraum entschieden, dass bei einem gemischt genutzten Gebäudekomplex ein fehlender Vorwegabzug für die  Gewerbeeinheiten die Abrechnung nicht formell unwirksam mache. Dabei handele es sich lediglich um inhalt- liche Fehler, die die materielle Richtigkeit der Abrechnung betreffen. Dieser Grundsatz gelte auch für den preisgebundenen Wohnraum, der in § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV für solche Kosten, die nicht für Wohnraum entstanden seien, zwingend einen Vorwegabzug vorsehe. Dabei genüge  es aber nicht, lediglich die um den Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten auszuweisen. Vielmehr müssten zunächst die „vollen“ Gesamtkosten angegeben werden. Nur so sei es letztlich für den Mieter ersichtlich, ob und in welcher Höhe Kosten vorab abgesetzt worden sind. Wird dies nicht gemacht, kann der Mieter eine Korrektur der Abrechnung verlangen.

BGH Urt. v. 07.12.2011 – VIII ZR 118/11

Mieter – Tipp
Ein Makler darf höchstens zwei Monatsmieten (Kaltmiete ohne Betriebskosten/Heizung) zzgl. MwSt für die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung verlangen. Dies setzt aber voraus, dass zwischen Mietsuchen-dem und Makler ein Maklervertrag, der die Maklertätigkeit u. die Höhe der Provision festlegt, geschlossen werden. Das gilt auch, wenn der Wohnungssuchende sich auf ein Maklerinserat in der Zeitung meldet. Ein Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Im Streitfall muss der Makler beweisen, dass er einen Anspruch auf Provision vereinbart und es zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.

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Newsletter Januar 2012: Neue BGH-Urteile

Beginn der kurzen Verjährungsfrist im Mietrecht

Gem. § 548 Abs. 1 BGB verjähren die Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten. Dabei beginnt die Verjährung der Ersatz-ansprüche des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies setzt nach der BGH-Rechtsprechung grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. In aller Regel geschieht dies mit der Rückgabe der Wohnung und nicht mit dem bloßen Auszug des Mieters. Entscheidend ist dabei, dass der Vermieter die Wohnungsschlüssel erhält, denn nur so erlangt er die unmittelbare Sach- herrschaft über die Wohnung zurück und kann sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Schäden am Mietobjekt machen. Klargestellt hat der BGH dabei in dieser Entscheidung, dass bei einem vorzeitigen Auszug es jedenfalls nicht aus- reiche, wenn der Mieter nach einer gescheiterten Übergabe die Schlüssel für die bereits geräumte Wohnung einfach in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung werfe. Der Vermieter sei nämlich nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit zurückzunehmen. Ein „Annahmeverzug“ des Vermieters sah der BGH in diesem Fall jedenfalls nicht gegeben. Ausdrücklich offengelassen hat der BGH die Frage, ob und ggf. unter welchen Umständen der Mieter zu einer Rückgabe der Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt sei.

BGH Urt. v. 12.10.2011 – Az. VIII ZR 8/11

Kein grundsätzlicher Anspruch auf Offenlegung der Kalkulation einer Betriebskostenpauschale

In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass bei einer vereinbarten Betriebskosten- pauschale der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet sei, seine anfängliche Kalkulation hierbei offenzulegen. Dies widerstrebe dem Sinn und Zweck einer in beiderseitigem Interesse vereinbarten Betriebskostenpauschale. Mit einer solchen Vereinbarung habe man sich schließlich damit einverstanden erklärt, dass auf eine genaue Ermittlung und Abrechnung der verschiedenen Kostenarten beiderseits verzichtet werde. Ein An-spruch auf Offenlegung komme daher nur ausnahmsweise im Lichte des § 560 Abs.3 BGB in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebs-kosten bestünden, wobei sich solche Anhaltspunkte aus den Medien (Gebührensenkungen) oder auch besonderer Umstände des Einzel-falles (Abschaffung Hausmeister) ergeben könnten.

BGH Urt. v. 16.11.2011 – VIII ZR 106/11

Mieter – Tipp
Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010 kann der Vermieter nicht mehr geltend machen, wenn die Abrechnung dem Mieter erst im neuen Jahr , also nach dem 31.12.2011 zugegangen ist. Der Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Abrechnungsguthabens bleibt hingegen bestehen. Für den rechtzeitigen Zugang der Jahresabrechnung 2010 (bis spätestens 31.12.2011) beim Mieter ist der Vermieter beweispflichtig.

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Newsletter November 2011: Neue BGH Urteile

Mieter müssen Funkablesegeräte akzeptieren
Der BGH hat in dieser Entscheidung einen Anspruch des Vermieters auf Einbau von funkbasierten Ablesegeräten bejaht. Im Rahmen eines Regelaustausches wollte der Vermieter die bisherigen Heiz-kostenverteiler durch neue Funk-Verbrauchserfassungsgeräte ersetzen. Der BGH vertritt die Ansicht, dass die hierfür maßgebliche Vorschrift für Wärme- und Warmwasserzähler des § 4 Abs. 2 Satz 1 der Heizkostenverordnung nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten erfasse und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern auch für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme gelte. Hingegen ergebe sich der Duldungsanspruch für den Einbau eines funkbasierenden Kaltwasserzählers aus § 554 Abs. 2 BGB. Es stelle eine Wohnwertverbesserung dar, wenn zum Zwecke der Ablesung die Wohnung nicht mehr betreten werden müsse. Zur  Kostenfrage äußerte sich der BGH in dieser Entscheidung nicht, da dieser Punkt überhaupt nicht  angesprochen wurde.

BGH Urt. v. 29.09.2011 – Az. VIII ZR 326/10

Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ohne Sicherheitszuschlag
In diesem Urteil hat der BGH  entschieden, dass der Vermieter bei der Anpassung von Betriebskosten-vorauszahlungen keinen pauschalen – also abstrakten – Sicherheitszuschlag für von Ihm künftig erwartende Betriebskosten vornehmen dürfe. Vielmehr stellt der Senat klar, dass die Anpassungs-vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB auf die letzte Betriebskostenabrechnung abstelle, der die tatsächlich entstandenen Kosten zugrunde liegen.  Daher könne nur eine konkret zu erwartende Kostensteigerung bei der Anpassung berücksichtigt werden. Ein allgemeiner „Sicherheitszuschlag von 10%“ gebe es hin-gegen nicht.
BGH Urt. v. 28.09.2011 – VIII ZR 294/10

Mieter – Tipp
Die Heizperiode hat begonnen. Während dieser Zeit muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die zentrale Heizanlage so eingestellt ist, dass in der Wohnung eine Mindesttemperatur zwischen 20-22 ° C erreicht wird. Dies entspricht auch der DIN 4701. In Bädern muss es sogar 24° C warm sein. Diese Temperaturen müssen vom Vermieter nicht rund um die Uhr gewährt werden. Zur Nachtzeit (etwa zwischen 24 Uhr und 6 Uhr) dürfen die Temperaturen auf ca. 17 -18 Grad gesenkt werden. Allerdings muss gewährleistet sein, dass die DIN Temperatur  innerhalb kurzer Zeit wieder erreicht ist. Werden diese Mindesttemperaturen nicht erreicht, liegt ein Wohnungsmangel vor und kann der Mieter die Miete angemessen mindern.

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