Newsletter Februar 2017: Neue BGH-Urteile

Kein Schadensersatz f√ľr Wohnungssch√§den durch Polizeieinsatz

In dem zu entscheidenden Fall ging es um die Frage, ob eine Vermieterin von ihrem Mieter Schadensersatz f√ľr die bei einem Polizeieinsatz besch√§digte Wohnungseingangst√ľre verlangen kann. Gegen den Mieter lagen ein Haftbefehl und ein Durchsuchungsschluss f√ľr seine Wohnung wegen Drogenverdachts vor. Bei der Wohnungsdurchsuchung, bei der die Eingangst√ľr besch√§digt wurde, wurden 26,32g Marihuana gefunden. Auch wenn der Mieter durch das Aufbewahren von illegalen Bet√§ubungsmittel die Grenze des vertragsgem√§√üen Gebrauchs √ľberschritten und damit gegen seine mietvertraglichen Obhutspflichten versto√üen habe, hafte der Mieter gleichwohl nicht f√ľr Wohnungssch√§den, die durch den Polizeieinsatz verursacht wurden. Nach Ansicht des BGH fehle es daf√ľr an einem Kausalzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung (Besitz von Marihuana) und dem bei der Durchsuchung entstandenen Schaden (kaputte T√ľr). Der Vermieter m√ľsse sich an seine Geb√§udeversicherung halten oder seinen Schadensersatzanspruch gegen√ľber der Polizei geltend machen

BGH Urt. v. 14.12.2016, Az. VIII ZR 49/16

Auch keine Betriebskostennachzahlung bei verspäteter WEG-Abrechnung

Der BGH hatte sich bei diesem Fall mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist vom Mieter eine Nachzahlung verlangen kann, wenn der WEG-Verwalter versp√§tet abrechnet und der Vermieter somit die Frist nicht einhalten konnte. Nach dem Gesetz und den meisten Mietvertr√§gen muss der Vermieter √ľber die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen j√§hrlich binnen 12 Monaten abrechnen (vgl. ¬ß 556 Abs. 3 BGB). In dem zu entscheidenden Fall rechnete der Vermieter mit dem Mieter die Betriebskosten f√ľr die Jahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 ab, weil die Wohnungseigent√ľmergemeinschaft erst kurz zuvor die Abrechnungen genehmigte. Der Mieter zahlte die geforderten Nachzahlungen unter Hinweis auf die Ausschlussfrist nicht. Zu Recht, wie der BGH entschied. Die gesetzlichen Bestimmungen dienten gerade der Abrechnungssicherheit, damit der Mieter rasche Klarheit und Rechtssicherheit √ľber die gegenseitigen Forderungen aus einer Abrechnung erhalte. Dies w√§re nicht mehr gew√§hrleistet, wenn bei Eigentumswohnungen die WEG-Verwaltung es in der Hand h√§tte, die gesetzlich vorgesehene Jahresfrist durch das zus√§tzliche Erfordernis eines WEG-Beschlusses zu verl√§ngern.

BGH Urt. v. 25.01.2016, Az. VIII ZR 249/15

Mieter-Info

Die Datenerhebung f√ľr die Mietspiegelerstellung ist noch nicht abgeschlossen. Hierzu werden geschulte Interviewer anhand eines Fragebogens die ausgew√§hlten Haushalte aufsuchen und √ľber Baualter, Lage, Wohnungsgr√∂√üe, Ausstattung, Mieth√∂he, Betriebskosten usw. befragen. Wenngleich die Teilnahme freiwillig ist, ergeht die eindringliche Bitte an Sie, mitzumachen. Die von Ihnen erhobenen Daten werden nur anonym ausgewertet und anschlie√üend vernichtet.

Wir appellieren an unsere Mitglieder: Machen Sie bitte bei der Befragung zum Mietspiegel mit!

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Newsletter März 2012: Neue BGH-Urteile

Vermieter kann Kaution auch nach Beendigung des Mietvertrages noch verlangen

In diesem Urteil stellt der BGH noch einmal unmissverst√§ndlich klar, dass der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit (Kaution) nicht mit der Beendigung des Mietverh√§ltnisses erlischt, sondern bei fortbestehendem Sicherungsbed√ľrfnis auch danach noch geltend machen kann. Unter Hinweis auf eine bereits 1981 zum Pachtrecht ergangen- en Entscheidung (vgl. BGH VIII ZR 332/79) vertritt der Senat die Ansicht, dass der Vermieter in dieser Situation nicht ohne weiteres auf den in seinen tats√§chlichen und h√§ufig umstrittenen Anspruch selbst verwiesen werden k√∂nne. Vorliegend hatte der Mieter statt der vereinbarten Barkaution eine befristet Bankb√ľrgschaft geleistet, die erloschen war. Darin sahen die Richter die Annahme einer Leistung erf√ľllungshalber, mit der eine (gem. ¬ß 205 BGB die Verj√§hrung hemmende) Stundung vereinbart sei, so dass wegen der Streitigkeiten um r√ľckst√§ndige Mieten und Schadenersatz wegen Besch√§di-gungen der Mietsache das Sicherungsbed√ľrfnis fortbestehe und die Geltendmachung der Kaution ungeachtet der Beendigung des Mietverh√§ltnisses rechtfertige.

BGH Urt. v. 22.11.2011 ‚Äď Az. VIII ZR 65/11

Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung, wenn notwendiger Vorwegabzug fehlt

Der BGH hat bereits in den Jahren 2006 (vgl. BGH VIII ZR 251/05) und 2010 (vgl. BGH VIII ZR 45/10) f√ľr den frei finanzierten Wohnraum entschieden, dass bei einem gemischt genutzten Geb√§udekomplex ein fehlender Vorwegabzug f√ľr die¬† Gewerbeeinheiten die Abrechnung nicht formell unwirksam mache. Dabei handele es sich lediglich um inhalt- liche Fehler, die die materielle Richtigkeit der Abrechnung betreffen. Dieser Grundsatz gelte auch f√ľr den preisgebundenen Wohnraum, der in ¬ß 20 Abs. 2 Satz 2 NMV f√ľr solche Kosten, die nicht f√ľr Wohnraum entstanden seien, zwingend einen Vorwegabzug vorsehe. Dabei gen√ľge¬† es aber nicht, lediglich die um den Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten auszuweisen. Vielmehr m√ľssten zun√§chst die ‚Äěvollen‚Äú Gesamtkosten angegeben werden. Nur so sei es letztlich f√ľr den Mieter ersichtlich, ob und in welcher H√∂he Kosten vorab abgesetzt worden sind. Wird dies nicht gemacht, kann der Mieter eine Korrektur der Abrechnung verlangen.

BGH Urt. v. 07.12.2011 ‚Äď VIII ZR 118/11

Mieter ‚Äď Tipp
Ein Makler darf h√∂chstens zwei Monatsmieten (Kaltmiete ohne Betriebskosten/Heizung) zzgl. MwSt f√ľr die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung verlangen. Dies setzt aber voraus, dass zwischen Mietsuchen-dem und Makler ein Maklervertrag, der die Maklert√§tigkeit u. die H√∂he der Provision festlegt, geschlossen werden. Das gilt auch, wenn der Wohnungssuchende sich auf ein Maklerinserat in der Zeitung meldet. Ein Vertrag kann auch m√ľndlich geschlossen werden. Im Streitfall muss der Makler beweisen, dass er einen Anspruch auf Provision vereinbart und es zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.

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Newsletter Januar 2012: Neue BGH-Urteile

Beginn der kurzen Verjährungsfrist im Mietrecht

Gem. ¬ß 548 Abs. 1 BGB verj√§hren die Anspr√ľche des Vermieters wegen Ver√§nderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten. Dabei beginnt die Verj√§hrung der Ersatz-anspr√ľche des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zur√ľckerh√§lt. Dies setzt nach der BGH-Rechtsprechung grunds√§tzlich eine √Ąnderung der Besitzverh√§ltnisse zugunsten des Vermieters voraus. In aller Regel geschieht dies mit der R√ľckgabe der Wohnung und nicht mit dem blo√üen Auszug des Mieters. Entscheidend ist dabei, dass der Vermieter die Wohnungsschl√ľssel erh√§lt, denn nur so erlangt er die unmittelbare Sach- herrschaft √ľber die Wohnung zur√ľck und kann sich ungest√∂rt ein umfassendes Bild von etwaigen Ver√§nderungen oder Sch√§den am Mietobjekt machen. Klargestellt hat der BGH dabei in dieser Entscheidung, dass bei einem vorzeitigen Auszug es jedenfalls nicht aus- reiche, wenn der Mieter nach einer gescheiterten √úbergabe die Schl√ľssel f√ľr die bereits ger√§umte Wohnung einfach in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung werfe. Der Vermieter sei n√§mlich nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit zur√ľckzunehmen. Ein ‚ÄěAnnahmeverzug‚Äú des Vermieters sah der BGH in diesem Fall jedenfalls nicht gegeben. Ausdr√ľcklich offengelassen hat der BGH die Frage, ob und ggf. unter welchen Umst√§nden der Mieter zu einer R√ľckgabe der Mietsache vor Beendigung des Mietverh√§ltnisses berechtigt sei.

BGH Urt. v. 12.10.2011 ‚Äď Az. VIII ZR 8/11

Kein grundsätzlicher Anspruch auf Offenlegung der Kalkulation einer Betriebskostenpauschale

In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass bei einer vereinbarten Betriebskosten- pauschale der Vermieter grunds√§tzlich nicht verpflichtet sei, seine anf√§ngliche Kalkulation hierbei offenzulegen. Dies widerstrebe dem Sinn und Zweck einer in beiderseitigem Interesse vereinbarten Betriebskostenpauschale. Mit einer solchen Vereinbarung habe man sich schlie√ülich damit einverstanden erkl√§rt, dass auf eine genaue Ermittlung und Abrechnung der verschiedenen Kostenarten beiderseits verzichtet werde. Ein An-spruch auf Offenlegung komme daher nur ausnahmsweise im Lichte des ¬ß 560 Abs.3 BGB in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte f√ľr eine nachtr√§gliche Erm√§√üigung der Betriebs-kosten best√ľnden, wobei sich solche Anhaltspunkte aus den Medien (Geb√ľhrensenkungen) oder auch besonderer Umst√§nde des Einzel-falles (Abschaffung Hausmeister) ergeben k√∂nnten.

BGH Urt. v. 16.11.2011 ‚Äď VIII ZR 106/11

Mieter ‚Äď Tipp
Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung f√ľr das Kalenderjahr 2010 kann der Vermieter nicht mehr geltend machen, wenn die Abrechnung dem Mieter erst im neuen Jahr , also nach dem 31.12.2011 zugegangen ist. Der Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Abrechnungsguthabens bleibt hingegen bestehen. F√ľr den rechtzeitigen Zugang der Jahresabrechnung 2010 (bis sp√§testens 31.12.2011) beim Mieter ist der Vermieter beweispflichtig.

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Newsletter November 2011: Neue BGH Urteile

Mieter m√ľssen Funkableseger√§te akzeptieren
Der BGH hat in dieser Entscheidung einen Anspruch des Vermieters auf Einbau von funkbasierten Ableseger√§ten bejaht. Im Rahmen eines Regelaustausches wollte der Vermieter die bisherigen Heiz-kostenverteiler durch neue Funk-Verbrauchserfassungsger√§te ersetzen. Der BGH vertritt die Ansicht, dass die hierf√ľr ma√ügebliche Vorschrift f√ľr W√§rme- und Warmwasserz√§hler des ¬ß 4 Abs. 2 Satz 1 der Heizkostenverordnung nicht nur die Erstausstattung der Mietr√§ume mit Heizkostenerfassungsger√§ten erfasse und den Austausch unbrauchbar gewordener Ger√§te, sondern auch f√ľr den Austausch noch funktionst√ľchtiger Messger√§te durch modernere Systeme gelte. Hingegen ergebe sich der Duldungsanspruch f√ľr den Einbau eines funkbasierenden Kaltwasserz√§hlers aus ¬ß 554 Abs. 2 BGB. Es stelle eine Wohnwertverbesserung dar, wenn zum Zwecke der Ablesung die Wohnung nicht mehr betreten werden m√ľsse. Zur¬† Kostenfrage √§u√üerte sich der BGH in dieser Entscheidung nicht, da dieser Punkt √ľberhaupt nicht¬† angesprochen wurde.

BGH Urt. v. 29.09.2011 ‚Äď Az. VIII ZR 326/10

Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ohne Sicherheitszuschlag
In diesem Urteil hat der BGH¬† entschieden, dass der Vermieter bei der Anpassung von Betriebskosten-vorauszahlungen keinen pauschalen ‚Äď also abstrakten ‚Äď Sicherheitszuschlag f√ľr von Ihm k√ľnftig erwartende Betriebskosten vornehmen d√ľrfe. Vielmehr stellt der Senat klar, dass die Anpassungs-vorschrift des ¬ß 560 Abs. 4 BGB auf die letzte Betriebskostenabrechnung abstelle, der die tats√§chlich entstandenen Kosten zugrunde liegen.¬† Daher k√∂nne nur eine konkret zu erwartende Kostensteigerung bei der Anpassung ber√ľcksichtigt werden. Ein allgemeiner ‚ÄěSicherheitszuschlag von 10%‚Äú gebe es hin-gegen nicht.
BGH Urt. v. 28.09.2011 ‚Äď VIII ZR 294/10

Mieter ‚Äď Tipp
Die Heizperiode hat begonnen. W√§hrend dieser Zeit muss der Vermieter daf√ľr Sorge tragen, dass die zentrale Heizanlage so eingestellt ist, dass in der Wohnung eine Mindesttemperatur zwischen 20-22 ¬į C erreicht wird. Dies entspricht auch der DIN 4701. In B√§dern muss es sogar 24¬į C warm sein. Diese Temperaturen m√ľssen vom Vermieter nicht rund um die Uhr gew√§hrt werden. Zur Nachtzeit (etwa zwischen 24 Uhr und 6 Uhr) d√ľrfen die Temperaturen auf ca. 17 -18 Grad gesenkt werden. Allerdings muss gew√§hrleistet sein, dass die DIN Temperatur¬† innerhalb kurzer Zeit wieder erreicht ist. Werden diese Mindesttemperaturen nicht erreicht, liegt ein Wohnungsmangel vor und kann der Mieter die Miete angemessen mindern.

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