Newsletter Februar 2012: Neue BGH-Urteile

Mieter muss Kaution bei EigentĂŒmerwechsel grundsĂ€tzlich nicht erneut leisten

In dieser Entscheidung hat der BGH noch einmal klargestellt, dass grundsĂ€tzlich kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution bestehe, wenn der Mieter die Kaution bereits an den VoreigentĂŒmer als frĂŒheren Vermieter geleistet habe. Da kraft Gesetzes (vgl. § 566a BGB) die Kaution auf den Erwerber ĂŒbergehe, sei der Mieter auch nicht verpflichtet, einer Übertragung der Kaution an den Erwerber zuzustimmen. Nur ausnahmsweise habe der Erwerber gegen den Mieter aus Treu und Glauben nach § 242 BGB einen Anspruch auf erneute Kautions-zahlung dann, wenn der alte Vermieter anlĂ€sslich des EigentĂŒmerwechsels dem Mieter die Kaution zurĂŒckgegeben habe. Im vorliegenden Fall war die Kaution als verpfĂ€ndete Sparbucheinlage geleistet worden, die, da nur zugunsten der VoreigentĂŒmerin geleistet, mangels Zustimmung des Mieters nicht automatisch an den neuen Vermieter ĂŒbertragen werden konnte und nur deshalb dem Mieter auch zurĂŒckgegeben worden war. Darin konnte jedoch kein vermieterseitiger Verzicht auf die dem Erwerber gem. § 566a BGB zustehende Kaution gesehen werden.

BGH Urt. v. 07.12.2011 – Az. VIII ZR 206/10

Keine wirksame Schönheitsreparaturklausel  bei „ Weißen von Decken und WĂ€nden“

Der BGH hat sich seit 2003 in einer Vielzahl von Entscheidungen mit Vertragsklauseln aus Formularver-trĂ€gen, die den Mieter zu DurchfĂŒhrung von Schönheitsreparaturen verpflichten, bereits auseinander gesetzt und hĂ€ufig eine unangemessene Benachteiligung der Mieter festgestellt. Im Ergebnis fĂŒhrte dies zur Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarungen mit der Folge, dass der Mieter in diesen FĂ€llen keine Schönheitsreparaturen durchfĂŒhren musste. Im vorliegenden Urteil ging es um eine Formularklausel, wonach „
die Schönheitsreparaturen insbesondere 
 das Weißen der Decken und OberwĂ€nde
 erfasst“ . Nach der kundenfeindlichsten Auslegung (vgl. § 305c Abs.2 BGB) ist die Klausel nach Ansicht des Senats dahin zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen sei. In dieser Auslegung sei die Klausel jedoch unwirksam, weil der Mieter damit auch wĂ€hrend des laufenden MietverhĂ€ltnisses durch die vorge-gebene Farbwahl, „Weißen von Decken und OberwĂ€nden“, unangemessen in seiner Lebensgestaltung eingeschrĂ€nkt werde, ohne dass dafĂŒr ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe.

BGH Urt. v. 21.09.2011 – VIII ZR 47/11

Mieter – Tipp
Mieterhöhungen sind an gewisse Formalien gebunden und werden nicht automatisch wirksam. So bedarf die Mieterhöhung der Textform und ist zu begrĂŒnden (vgl. §558a BGB). Außerdem darf sich die Miete seit 15 Monaten nicht erhöht haben und innerhalb von 3 Jahren nicht (insgesamt) um mehr als 20% erhöht worden sein. Liegen diese Voraussetzungen vor, so hat der Mieter 2 Monate Zeit, sich zu ĂŒberlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Zeit genug, um mit Hilfe des Mietervereins abzuklĂ€ren, ob die Forderung des Vermieters nach einer höheren Miete berechtigt ist oder nicht.

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