Newsletter MĂ€rz 2012: Neue BGH-Urteile

Vermieter kann Kaution auch nach Beendigung des Mietvertrages noch verlangen

In diesem Urteil stellt der BGH noch einmal unmissverstĂ€ndlich klar, dass der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit (Kaution) nicht mit der Beendigung des MietverhĂ€ltnisses erlischt, sondern bei fortbestehendem SicherungsbedĂŒrfnis auch danach noch geltend machen kann. Unter Hinweis auf eine bereits 1981 zum Pachtrecht ergangen- en Entscheidung (vgl. BGH VIII ZR 332/79) vertritt der Senat die Ansicht, dass der Vermieter in dieser Situation nicht ohne weiteres auf den in seinen tatsĂ€chlichen und hĂ€ufig umstrittenen Anspruch selbst verwiesen werden könne. Vorliegend hatte der Mieter statt der vereinbarten Barkaution eine befristet BankbĂŒrgschaft geleistet, die erloschen war. Darin sahen die Richter die Annahme einer Leistung erfĂŒllungshalber, mit der eine (gem. § 205 BGB die VerjĂ€hrung hemmende) Stundung vereinbart sei, so dass wegen der Streitigkeiten um rĂŒckstĂ€ndige Mieten und Schadenersatz wegen BeschĂ€di-gungen der Mietsache das SicherungsbedĂŒrfnis fortbestehe und die Geltendmachung der Kaution ungeachtet der Beendigung des MietverhĂ€ltnisses rechtfertige.

BGH Urt. v. 22.11.2011 – Az. VIII ZR 65/11

Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung, wenn notwendiger Vorwegabzug fehlt

Der BGH hat bereits in den Jahren 2006 (vgl. BGH VIII ZR 251/05) und 2010 (vgl. BGH VIII ZR 45/10) fĂŒr den frei finanzierten Wohnraum entschieden, dass bei einem gemischt genutzten GebĂ€udekomplex ein fehlender Vorwegabzug fĂŒr die  Gewerbeeinheiten die Abrechnung nicht formell unwirksam mache. Dabei handele es sich lediglich um inhalt- liche Fehler, die die materielle Richtigkeit der Abrechnung betreffen. Dieser Grundsatz gelte auch fĂŒr den preisgebundenen Wohnraum, der in § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV fĂŒr solche Kosten, die nicht fĂŒr Wohnraum entstanden seien, zwingend einen Vorwegabzug vorsehe. Dabei genĂŒge  es aber nicht, lediglich die um den Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten auszuweisen. Vielmehr mĂŒssten zunĂ€chst die „vollen“ Gesamtkosten angegeben werden. Nur so sei es letztlich fĂŒr den Mieter ersichtlich, ob und in welcher Höhe Kosten vorab abgesetzt worden sind. Wird dies nicht gemacht, kann der Mieter eine Korrektur der Abrechnung verlangen.

BGH Urt. v. 07.12.2011 – VIII ZR 118/11

Mieter – Tipp
Ein Makler darf höchstens zwei Monatsmieten (Kaltmiete ohne Betriebskosten/Heizung) zzgl. MwSt fĂŒr die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung verlangen. Dies setzt aber voraus, dass zwischen Mietsuchen-dem und Makler ein Maklervertrag, der die MaklertĂ€tigkeit u. die Höhe der Provision festlegt, geschlossen werden. Das gilt auch, wenn der Wohnungssuchende sich auf ein Maklerinserat in der Zeitung meldet. Ein Vertrag kann auch mĂŒndlich geschlossen werden. Im Streitfall muss der Makler beweisen, dass er einen Anspruch auf Provision vereinbart und es zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.

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Newsletter Februar 2012: Neue BGH-Urteile

Mieter muss Kaution bei EigentĂŒmerwechsel grundsĂ€tzlich nicht erneut leisten

In dieser Entscheidung hat der BGH noch einmal klargestellt, dass grundsĂ€tzlich kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution bestehe, wenn der Mieter die Kaution bereits an den VoreigentĂŒmer als frĂŒheren Vermieter geleistet habe. Da kraft Gesetzes (vgl. § 566a BGB) die Kaution auf den Erwerber ĂŒbergehe, sei der Mieter auch nicht verpflichtet, einer Übertragung der Kaution an den Erwerber zuzustimmen. Nur ausnahmsweise habe der Erwerber gegen den Mieter aus Treu und Glauben nach § 242 BGB einen Anspruch auf erneute Kautions-zahlung dann, wenn der alte Vermieter anlĂ€sslich des EigentĂŒmerwechsels dem Mieter die Kaution zurĂŒckgegeben habe. Im vorliegenden Fall war die Kaution als verpfĂ€ndete Sparbucheinlage geleistet worden, die, da nur zugunsten der VoreigentĂŒmerin geleistet, mangels Zustimmung des Mieters nicht automatisch an den neuen Vermieter ĂŒbertragen werden konnte und nur deshalb dem Mieter auch zurĂŒckgegeben worden war. Darin konnte jedoch kein vermieterseitiger Verzicht auf die dem Erwerber gem. § 566a BGB zustehende Kaution gesehen werden.

BGH Urt. v. 07.12.2011 – Az. VIII ZR 206/10

Keine wirksame Schönheitsreparaturklausel  bei „ Weißen von Decken und WĂ€nden“

Der BGH hat sich seit 2003 in einer Vielzahl von Entscheidungen mit Vertragsklauseln aus Formularver-trĂ€gen, die den Mieter zu DurchfĂŒhrung von Schönheitsreparaturen verpflichten, bereits auseinander gesetzt und hĂ€ufig eine unangemessene Benachteiligung der Mieter festgestellt. Im Ergebnis fĂŒhrte dies zur Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarungen mit der Folge, dass der Mieter in diesen FĂ€llen keine Schönheitsreparaturen durchfĂŒhren musste. Im vorliegenden Urteil ging es um eine Formularklausel, wonach „
die Schönheitsreparaturen insbesondere 
 das Weißen der Decken und OberwĂ€nde
 erfasst“ . Nach der kundenfeindlichsten Auslegung (vgl. § 305c Abs.2 BGB) ist die Klausel nach Ansicht des Senats dahin zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen sei. In dieser Auslegung sei die Klausel jedoch unwirksam, weil der Mieter damit auch wĂ€hrend des laufenden MietverhĂ€ltnisses durch die vorge-gebene Farbwahl, „Weißen von Decken und OberwĂ€nden“, unangemessen in seiner Lebensgestaltung eingeschrĂ€nkt werde, ohne dass dafĂŒr ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe.

BGH Urt. v. 21.09.2011 – VIII ZR 47/11

Mieter – Tipp
Mieterhöhungen sind an gewisse Formalien gebunden und werden nicht automatisch wirksam. So bedarf die Mieterhöhung der Textform und ist zu begrĂŒnden (vgl. §558a BGB). Außerdem darf sich die Miete seit 15 Monaten nicht erhöht haben und innerhalb von 3 Jahren nicht (insgesamt) um mehr als 20% erhöht worden sein. Liegen diese Voraussetzungen vor, so hat der Mieter 2 Monate Zeit, sich zu ĂŒberlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Zeit genug, um mit Hilfe des Mietervereins abzuklĂ€ren, ob die Forderung des Vermieters nach einer höheren Miete berechtigt ist oder nicht.

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