Newsletter August 2012: Neue BGH-Urteile

K├╝ndigung droht bei unberechtigter Mietminderung infolge fehlerhafter Mangeleinsch├Ątzung

In diesem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen Mietr├╝ckstands gek├╝ndigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums ├╝ber die Ursache eines Mangels mindert. Die Mieter hatten die Miete wegen Schimmel und Kondenswasserbildung aufgrund angenommener baulicher M├Ąngel um 20% gemindert. Die Vermieter warfen den Mietern hingegen vor, dass ihr Heiz- und L├╝ftungsverhalten daf├╝r verantwortlich sei und k├╝ndigten das Mietverh├Ąltnis fristlos, nachdem ein Mietr├╝ckstand von 2 Monatsmieten aufgelaufen war. Im Prozess wurde ein Sachverst├Ąndigengutachten eingeholt, das dem Vermieter Recht gab. Der BGH stellte klar, dass auch f├╝r einen Mieter der allgemeine Sorgfaltsma├čstab des ┬ž 276 Abs.1 S.1 BGB gelte und f├╝r eine Privilegierung des Mieters, also eine mildere Haftung bei Irrtum ├╝ber die Ursache, kein Anlass bestehe. Der Senat vertrat die Ansicht, dass der Mieter bei Zweifeln die Mieter unter Vorbehalt zahlen k├Ânne und damit die M├Âglichkeit habe, eine gerichtliche Kl├Ąrung seiner Rechte herbeizuf├╝hren, ohne sich dem Risiko einer fristlosen K├╝ndigung auszusetzen.

BGH Urt. v. 11.07.2012 ÔÇô VIII ZR 138/11


Fristlose K├╝ndigung bei Nichtzahlung von erh├Âhter Miete

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob der Vermieter dem Mieter , der die durch eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung entstandenen Mieterh├Âhungen nicht zahlt, erst dann fristlos k├╝ndigen darf, wenn er zuvor den Mieter auf Zahlung der Erh├Âhungsbetr├Ąge verklagt hat und dieser rechtskr├Ąftig dazu verurteilt worden ist. Dies hat der BGH ┬áverneint. Ein derartiges schutzw├╝rdiges Interesse des Mieters sah der Senat nicht. Er hat zum einen klargestellt, dass eine K├╝ndigung nicht allein schon deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietr├╝ckstand teilweise auch aus Mieterh├Âhungen wegen der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen errechne. Zum anderen sah er den Mieter hinreichend dadurch gesch├╝tzt, dass schlie├člich im R├Ąumungsprozess gepr├╝ft werden m├╝sse, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm angesetzte H├Âhe anpassen durfte.

BGH Urt. v. 18.07.2012 ÔÇô VIII ZR 1/11

Mieter-Tipp
Sommertage und Urlaub laden zum Feiern mit Freunden oder Nachbarn auf Balkonen und Terrassen ein. Das ist grunds├Ątzlich zul├Ąssig, wenn andere Hausbewohner dadurch nicht ├╝ber Geb├╝hr beeintr├Ąchtigt bzw. bel├Ąstigt werden. So ist die jeweils g├╝ltige Haus- ordnung zu beachten und sich an ein Grillverbot zu halten, wenn dies im Mietvertrag steht. Im ├ťbrigen gilt: Ab 22.00 Uhr muss in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern und T├╝ren weitergefeiert werden. Auch bis 22.00 Uhr gilt, so viel R├╝cksicht wie m├Âglich auf die Nachbarn zu nehmen, also m├Âglichst nur mit einem ÔÇ×ged├ĄmpftenÔÇť L├Ąrmpegel feiern. Beim Grillen auf Balkonen sollte zur Vermeidung von Rauch und Qualm ein Elektrogrill statt Holzkohlegrill verwendet werden. Bei zu geringen Abst├Ąnden zum Nachbarbalkon sollte man vorher mit dem Nachbarn sprechen o. ganz aufs Grillen verzichten.

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