Newsletter Juli 2012: Neue BGH-Urteile

F├╝r Wohnwertverbesserung ist der aktuelle Zustand der Wohnung ma├čgeblich

In diesem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, auf welchen Zustand der Wohnung bei der Beurteilung des Vorliegens einer Wohnwertverbesserung durch eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsma├čnahme abzustellen ist. Im konkreten Fall verlangte die Vermieterin vom Mieter die Mietwohnung an die im Haus befindliche Gaszentralheizung anschlie├čen zu lassen. Die Wohnung war mit einer von der Vormieterin mit Zustimmung des damaligen Vermieters eingebauten Gasetagenheizung ausgestattet, f├╝r die der Mieter bei seinem Einzug der Vormieterin eine Abl├Âsesumme bezahlte. Urspr├╝nglich wurde die Wohnung mit Kohle├Âfen beheizt. Das Landgericht hatte zun├Ąchst der Vermieterin Recht gegeben und die Auffassung vertreten, dass f├╝r die Beurteilung einer Wohnwertverbesserung grunds├Ątzlich der vom Vermieter zur Verf├╝gung gestellte Zustand ma├čgebend sei. Der BGH entschied, dass der Wechsel von Gasetagenheizung zu Gaszentralheizung keine Verbesserung des Gebrauchswerts darstelle. Nach seiner Ansicht ist grunds├Ątzlich auf den gegenw├Ąrtigen Zustand abzustellen, wobei allerdings etwaige vom (gegenw├Ąrtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Ver├Ąnderungen unber├╝cksichtigt bleiben. Der Vermieter verhalte sich widerspr├╝chlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaube, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, andererseits bei einer sp├Ąteren eigenen Modernisierung diesen rechtm├Ą├čig geschaffenen Zustand unber├╝cksichtigt lassen will.

BGH Urt. v. 20.06.2012 ÔÇô VIII ZR 110/11

K├╝ndigung auch zugunsten einer┬á ÔÇ×nahestehendenÔÇť juristischen Person zul├Ąssig

Mit dieser Entscheidung hat der BGH die K├╝ndigungsm├Âglichkeiten f├╝r Vermieter erweitert und die K├╝ndigung einer juristischen Person des ├Âffentlichen Rechts (hier: der Evangelischen Kirche) zugunsten einer ihr ÔÇ×nahestehendenÔÇť juristischen Person zur Erf├╝llung ├Âffentlicher Aufgaben bejaht. Der BGH gab der R├Ąumungsklage des Ev. Kirchenkreises D├╝sseldorf statt, die eine Mietwohnung gek├╝ndigt hatte, um diese R├Ąume als Beratungsstelle f├╝r Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen der Diakonie D├╝sseldorf zu nutzen. Aufgrund des ÔÇ×GesamtkomplexesÔÇť Ev. Kirche sah der BGH ein eigenes berechtigtes K├╝ndigungsinteresse i. S. v. ┬ž 573 Abs.1 BGB vorliegen.

BGH Urt. v. 09.05.2012 ÔÇô VIII ZR 238/11

Mieter-Tipp
Der Garten ist mit der Wohnung vermietet, wenn es ausdr├╝cklich im Vertrag steht. Ohne besondere Absprachen muss der Mieter nur einfache Gartenarbeiten, wie z.B. Rasen m├Ąhen, Unkraut j├Ąten, Umgraben von Beeten etc. erledigen. In der Nutzung und Gestaltung des Gartens ist der Mieter weitgehend frei. Solange der Garten nicht total verwildert, kann der Vermieter keine Vorgaben machen. Allerdings d├╝rfen Str├Ąucher und B├Ąume nicht ohne Genehmigung des Vermieters entfernt werden. Dem gegen├╝ber ist das Aufstellen eines Gartenhauses oder die Anlage eines Teiches zul├Ąssig, muss aber bei Vertragsende┬á wieder zur├╝ck gebaut und der urspr├╝ngliche Zustand wieder hergestellt werden.

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