Newsletter September 2012: Neue BGH-Urteile

Zum Begriff des Studentenwohnheims i.S.v. § 549 Abs. 3 BGB

FĂŒr Wohnraum in einem Studentenwohnheim gelten die KĂŒndigungsschutzvorschriften nicht (vgl. § 549 Abs. 3 BGB). In derartigen FĂ€llen kann der Vermieter das MietverhĂ€ltnis also kĂŒndigen, ohne dass es auf ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 BGB ankommt. Nachdem das Gesetz selbst nicht den Begriff des Studentenwohnheims definiert, hat der BGH in dieser Entscheidung erstmals die Kriterien benannt, wann ein WohngebĂ€ude als Studentenwohnheim anzusehen ist. Nach Ansicht des Senats ist die Zielrichtung der Gesetzesvorschrift, dass möglichst viele Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim ermöglicht wird. Dies setze voraus, dass der Vermieter ein konkretes Belegungskonzept mit zeitlicher Begrenzung der Mietzeit und einer Rotation bei gleicher Behandlung der Interessenten praktiziere. Dieses Konzept mĂŒsse sich aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder einer konstanten Übung ergeben. Nur weil der Vermieter eines Hauses alle Zimmer oder Wohnungen an Studenten vermietet, handelt es sich dabei noch lange nicht um ein Studentenwohnheim. In derartigen FĂ€llen gelten die gleichen KĂŒndigungsschutzvorschriften wie fĂŒr jedes andere MietverhĂ€ltnis auch.

BGH Urt. v. 13.06.2012 – VIII ZR 92/11

TagesmuttertÀtigkeit wird vom Wohnzweck nicht mehr getragen

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob die entgeltliche Betreuung von Kleinkindern noch vom Nutzungszweck einer Eigentumswohnung, die allein zu Wohnzwecken vermietet worden ist, gedeckt ist. Der BGH hat die Ansicht des Berufungsgerichtes bestĂ€tigt, dass die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle fĂŒr bis zu 5 Kleinkinder die „AusĂŒbung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung“ im Sinne der TeilungserklĂ€rung darstellt und daher der Zustimmung des Verwalters oder einer Ÿ -Mehrheit der WohnungseigentĂŒmer bedarf. Ohne dies könne die TĂ€tigkeit verboten werden. Zwar gehöre zum Wohnen auch die Möglichkeit, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen, etwa bei regelmĂ€ĂŸigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe. Hiervon zu unterscheiden sei jedoch eine Nutzung, so wie vorliegend, bei der der Erwerbscharakter im Vordergrund stehe. Eine solche teilgewerbliche Nutzung sei nur mit Zustimmung der EigentĂŒmergemeinschaft erlaubt.

BGH Urt. v. 13.07.2012 – V ZR 204/11

Mieter-Tipp
In MietvertrĂ€gen findet sich hĂ€ufig die Klausel, dass Mieter bei Auszug die Wohnung fachgerecht renovieren und den Parkettboden abschleifen und neu versiegeln mĂŒssen. Derartige Klauseln sind unwirksam, weil sie Mieter unangemessen benachteiligen. Das grundsĂ€tzliche Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden gehört nicht mehr zu den Schönheitsreparaturen, die auf Mieter abgewĂ€lzt werden können. Hierbei handelt es sich vielmehr um eine Instandhaltungsmaßnahme, fĂŒr die allein der Vermieter zustĂ€ndig ist. Nur wenn der Parkettboden vom Mieter beschĂ€digt wurde, können im Wege des Schadensersatzes u.U. derartige Kosten vom Vermieter eingefordert werden.

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