Newsletter September 2012: Neue BGH-Urteile

Zum Begriff des Studentenwohnheims i.S.v. § 549 Abs. 3 BGB

F√ľr Wohnraum in einem Studentenwohnheim gelten die K√ľndigungsschutzvorschriften nicht (vgl. ¬ß 549 Abs. 3 BGB). In derartigen F√§llen kann der Vermieter das Mietverh√§ltnis also k√ľndigen, ohne dass es auf ein berechtigtes Interesse i.S.v. ¬ß 573 BGB ankommt. Nachdem das Gesetz selbst nicht den Begriff des Studentenwohnheims definiert, hat der BGH in dieser Entscheidung erstmals die Kriterien benannt, wann ein Wohngeb√§ude als Studentenwohnheim anzusehen ist. Nach Ansicht des Senats ist die Zielrichtung der Gesetzesvorschrift, dass m√∂glichst viele Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim erm√∂glicht wird. Dies setze voraus, dass der Vermieter ein konkretes Belegungskonzept mit zeitlicher Begrenzung der Mietzeit und einer Rotation bei gleicher Behandlung der Interessenten praktiziere. Dieses Konzept m√ľsse sich aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder einer konstanten √úbung ergeben. Nur weil der Vermieter eines Hauses alle Zimmer oder Wohnungen an Studenten vermietet, handelt es sich dabei noch lange nicht um ein Studentenwohnheim. In derartigen F√§llen gelten die gleichen K√ľndigungsschutzvorschriften wie f√ľr jedes andere Mietverh√§ltnis auch.

BGH Urt. v. 13.06.2012 ‚Äď VIII ZR 92/11

Tagesmuttertätigkeit wird vom Wohnzweck nicht mehr getragen

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob die entgeltliche Betreuung von Kleinkindern noch vom Nutzungszweck einer Eigentumswohnung, die allein zu Wohnzwecken vermietet worden ist, gedeckt ist. Der BGH hat die Ansicht des Berufungsgerichtes best√§tigt, dass die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle f√ľr bis zu 5 Kleinkinder die ‚ÄěAus√ľbung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung‚Äú im Sinne der Teilungserkl√§rung darstellt und daher der Zustimmung des Verwalters oder einer ¬ĺ -Mehrheit der Wohnungseigent√ľmer bedarf. Ohne dies k√∂nne die T√§tigkeit verboten werden. Zwar geh√∂re zum Wohnen auch die M√∂glichkeit, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen, etwa bei regelm√§√üigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe. Hiervon zu unterscheiden sei jedoch eine Nutzung, so wie vorliegend, bei der der Erwerbscharakter im Vordergrund stehe. Eine solche teilgewerbliche Nutzung sei nur mit Zustimmung der Eigent√ľmergemeinschaft erlaubt.

BGH Urt. v. 13.07.2012 ‚Äď V ZR 204/11

Mieter-Tipp
In Mietvertr√§gen findet sich h√§ufig die Klausel, dass Mieter bei Auszug die Wohnung fachgerecht renovieren und den Parkettboden abschleifen und neu versiegeln m√ľssen. Derartige Klauseln sind unwirksam, weil sie Mieter unangemessen benachteiligen. Das grunds√§tzliche Abschleifen und Versiegeln von Parkettb√∂den geh√∂rt nicht mehr zu den Sch√∂nheitsreparaturen, die auf Mieter abgew√§lzt werden k√∂nnen. Hierbei handelt es sich vielmehr um eine Instandhaltungsma√ünahme, f√ľr die allein der Vermieter zust√§ndig ist. Nur wenn der Parkettboden vom Mieter besch√§digt wurde, k√∂nnen im Wege des Schadensersatzes u.U. derartige Kosten vom Vermieter eingefordert werden.

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