Newsletter November 2012: Neue BGH-Urteile

Anspruch auf R├╝ckzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

In dieser Entscheidung konkretisiert der Senat seine bisherige Rechtsprechung zur Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter die von ihm geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen vom Vermieter zur├╝ckverlangen kann, wenn dieser seiner Abrechnungspflicht nach ┬ž 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht nachkommt. Ein R├╝ckforderungsanspruch steht dem Mieter bekanntlich nur bei beendetem Mietverh├Ąltnis zu (vgl. BGH VIII ZR 57/04), w├Ąhrend er im noch bestehendem Mietverh├Ąltnis in solchen F├Ąllen lediglich die Vorauszahlungen zur├╝ckbehalten kann oder aber auf Abrechnung klagen muss (vgl. BGH VIII ZR 191/05). Nunmehr stellt der BGH klar, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverh├Ąltnisses aber nur dann einen Anspruch auf R├╝ckzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen hat, wenn er w├Ąhrend der Dauer des Mietverh├Ąltnisses nicht die M├Âglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch die Aus├╝bung eines Zur├╝ckbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Insoweit sei der Mieter gerade nicht schutzbed├╝rftig, wenn er darauf verzichtet, auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszu├╝ben.

BGH Urt. v. 26.09.2012 ÔÇô VIII ZR 315/11

Ordentliche K├╝ndigung bei einem Mietr├╝ckstand von einer Monatsmiete m├Âglich

In diesem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, wann ein vom Mieter verschuldeter Mietr├╝ckstand die ordentliche K├╝ndigung rechtfertigen kann. Nach ┬ž 543 Abs.2 Ziff.3 BGB kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos k├╝ndigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im R├╝ckstand ist. Der Senat weist in dieser Entscheidung darauf hin, dass die besonderen Voraussetzungen einer fristlosen K├╝ndigung f├╝r eine ordentliche K├╝ndigung nach ┬ž 573 Abs.2 Nr.1 BGB nicht gegeben sein m├╝ssen. Hier k├Ânne der Vermieter auch schon dann k├╝ndigen, wenn der Mietr├╝ckstand nur eine Monatsmiete betrage. Lediglich dann, wenn der R├╝ckstand weniger als eine Monatsmiete und die Verzugsdauer weniger als ein Monat betrage, sei die K├╝ndigung ausgeschlossen. Au├čerdem stellte der BGH klar, dass die f├╝r fristlose K├╝ndigungen geltende Schutzvorschrift des ┬ž 569 Abs.3 Nr.3 BGB nicht auf ordentliche K├╝ndigungen anwendbar sei. Durch die bei einer ordentlichen K├╝ndigung einzuhaltenden K├╝ndigungsfrist sei der Mieter ausreichend gesch├╝tzt.

BGH Urt. v. 10.10.2012 ÔÇô VIII ZR 107/12

Mieter-Tipp
Steigende Energiepreise werden erneut zu h├Âheren Heiz- und Warmwasserkosten f├╝hren. Umso mehr ist daher notwendig sein bisheriges Verbrauchsverhalten kritisch zu ├╝berdenken und eigene Ma├čnahmen zur Kostenreduzierung zu ergreifen. Daher sollten R├Ąume, die nicht oder nur selten genutzt werden, auch nur m├Ą├čig beheizt werden. Allein eine Absenkung der Raumtemperatur um 1╦ÜC f├╝hrt erfahrungsgem├Ą├č zu einer Energieeinsparung von 6 Prozent. Heizk├Ârper sollten entl├╝ftet werden. Au├čerdem sollte darauf geachtet werden, dass die Heizk├Ârper m├Âglichst nicht durch Gegenst├Ąnde verdeckt werden, damit die W├Ąrme besser abgestrahlt werden kann. W├Ąhrend des L├╝ftens sollten die Thermostatventile zur├╝ckgedreht werden.

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