Newsletter Juni 2012: Neue BGH-Urteile

Keine Anpassung von Vorauszahlungen wenn Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehler hat

Der BGH hat in zwei Entscheidungen nunmehr klargestellt, dass der Vermieter nur auf der Grundlage einer korrekten und fehlerfreien Abrechnung eine Erh√∂hung der monatlichen Vorauszahlungen fordern kann. Damit √§ndert der BGH seine bisherige Rechtsprechung, wonach bislang f√ľr eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgem√§√üe Abrechnung gen√ľgte (vgl. BGH VIII ZR 145/07). Hintergrund war, dass in den zu entscheidenden F√§llen der Vermieter wegen ausstehender Betriebskostenvorauszahlungen infolge einer vom Mieter verweigerten Erh√∂hung der bisherigen Vorauszahlung das Mietverh√§ltnis wegen eines darauf gest√ľtzten Zahlungsr√ľckstandes fristlos k√ľndigte. Der BGH gelangt nun (Anm. endlich!) zu der Einsicht, dass die bisherige Verfahrensweise dem Vermieter die M√∂glichkeit er√∂ffnete , aufgrund einer fehlerhaften ‚Äď aber formell nicht zu beanstandenden ‚Äď Abrechnung Vorauszahlungen in einer H√∂he zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zust√ľnden. Schlie√ülich sei der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet und k√∂nne es nicht hingenommen werden, dass der Vermieter aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile ziehe.

BGH Urt. v. 15.05.2012 ‚Äď VIII ZR 245/11 u. VIII ZR 246/11

Zur Wirksamkeit einer Mieterhöhung bei mehr als 3 Vergleichswohnungen

Gem. ¬ß 558 ff. BGB kann der Vermieter unter den dort n√§her genannten Voraussetzungen die Miete erh√∂hen, wenn er dies mit einem Mietspiegel, einem Sachverst√§ndigengutachten begr√ľndet oder Vergleichswohnungen benennt, bei denen eine h√∂here Miete gezahlt wird. St√ľtzt der Vermieter sich auf Vergleichswohnungen und gibt er √ľber die geforderten 3 Vergleichswohnungen hinaus¬† weitere Wohnungen an , die nicht die Voraussetzungen des ¬ß 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erf√ľllen, so ist das Erh√∂hungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Das Mieterh√∂hungsverlangen ist also auch dann wirksam, wenn in einer ‚Äď hier von 7 ‚Äď Vergleichswohnung eine Miete gezahlt wird, die unterhalb der vom Vermieter geforderten Miete liegt. Etwaige Zweifel an der Orts √ľblichkeit der verlangten Miete sind bei der Frage der materiellen Begr√ľndetheit der Erh√∂hung zu kl√§ren.

BGH Urt. v. 28.03.2012 ‚Äď VIII ZR 79/11

Mieter-Tipp
Das Recht die Miete wegen M√§ngeln zu mindern kann nicht durch Klauseln in Mietvertr√§gen ausgeschlossen werden. F√ľr Wohnraummietverh√§ltnisse ist dies ausdr√ľcklich im Gesetz in ¬ß 536 Abs. 4 BGB geregelt. Das gilt aber auch bei Mietverh√§ltnissen √ľber Gewerbe- bzw. Gesch√§ftsr√§ume nach einer Entscheidung des zw√∂lften Zivilsenats beim Bundesgerichtshof. Unwirksam sind insbesondere auch Vertragsregelungen, die das Miet-minderungsrecht nur f√ľr bestimmte F√§lle beschr√§nken, etwa f√ľr Beeintr√§chtigungen, f√ľr die Vermieter nichts kann, die er also nicht zu vertreten hat (z.B. Baul√§rm in der Nachbarschaft). Die Mietminderung ist verschul-densunabh√§ngig, d.h. kommt es zu Beeintr√§chtigungen, darf die Miete immer gek√ľrzt werden. Wichtig ist nur, dass der Mangel vorher dem Vermieter unverz√ľglich angezeigt wird.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Juni 2012