Newsletter Mai 2012: Neue BGH-Urteile

Staffelmietzinsvereinbarung in ProzentsÀtzen unwirksam

Eine Mieterhöhung kann auch schon bei Abschluss des Mietvertrages im Wege einer Vereinbarung  gem. §557a BGB vorweg fĂŒr bestimmte ZeitrĂ€ume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall war fĂŒr die ersten 10 Jahre die jeweilige Miete und die Erhöhung in einem Geldbetrag und fĂŒr die nachfolgenden Jahre eine jĂ€hrlich Mietanhebung von 3 Prozent ausgewiesen. § 557a BGB gibt vor, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen ist. Dieses Erfor-dernis war vorliegend nur fĂŒr die ersten zehn Jahre erfĂŒllt. Gleichwohl hat der BGH die Vereinbarung nicht insgesamt gem. § 139 BGB als unwirksam erachtet, sondern fĂŒr die ersten zehn Jahre als wirksam angesehen. Dabei folgt der BGH ausdrĂŒcklich nicht der in der Rechtsliteratur vertretenen Meinung, dass eine Staffelmiet-vereinbarung grundsĂ€tzlich unwirksam sei, wenn die Mietstaffeln (teilweise) nicht betragsgemĂ€ĂŸ ausgewiesen wĂŒrden.

BGH Urt. v. 15.02.2012 – VIII ZR 197/11

Betriebskostenabrechnung ist auch bei NichtberĂŒcksichtigung von Vorauszahlungen wirksam

In stĂ€ndiger Rechtsprechung hat der BGH mehrfach zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemĂ€ĂŸen Betriebskostenabrechnung Stellung genommen. Danach ist eine Abrechnung nur dann formell ordnungs-gemĂ€ĂŸ, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben i.S.v. § 259 BGB enthĂ€lt. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei GebĂ€uden mit mehreren Wohn
einheiten regelmĂ€ĂŸig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und (ggf. die ErlĂ€uterung)  der zugrunde gelegten VerteilerschlĂŒssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Im dieser Entscheidung hatte der Vermieter ĂŒberhaupt keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht. Der Senat vertrat die Ansicht, dass dies nicht zur Un-wirksamkeit der Abrechnung aus formellen GrĂŒnden fĂŒhre, sondern allenfalls ein inhaltlicher (materieller) Fehler sei. Der Mieter könne anhand seiner Unterlagen ohne weiteres feststellen, ob dies zu Recht nicht ge-schehen sei. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung werde dadurch nicht in Frage gestellt.

BGH Urt. v. 15.02.2012 – VIII ZR 197/11

Mieter-Tipp
Gelegentlich kommt es vor, dass Vermieter bei Vertragsabschluss von Mietern eine BearbeitungsgebĂŒhr, oft zwischen 100 € und 150 € verlangen. Die Rechtsprechung hierzu ist sehr uneinheitlich. Einige Gerichte lassen derartige GebĂŒhren, sofern dem eine ausdrĂŒckliche Vereinbarung zugrunde liegt, zu, wenn die GebĂŒhr sich in einem angemessenen Rahmen hĂ€lt (Kostendeckung). Andere Gerichte, wie z.B. das Landgericht Hamburg vertreten hingegen die Auffassung, dass der Vermieter fĂŒr die Vermietung / Vermittlung seiner eigenen Wohnung keine GebĂŒhr erheben darf. Hierbei handele sich in aller Regel um Verwaltungskosten, die der Ver-mieter selbst tragen mĂŒsse. Außerdem dĂŒrfen nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Wohnvermittlungsgesetz in den dort genannten FĂ€llen keine VermittlungsgebĂŒhren gefordert werden.

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