Newsletter Juni 2013: Neue BGH-Urteile

Kein Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfsk├╝ndigung nach kurzer Zeit

In dieser Entscheidung stellt der BGH klar, dass eine K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs f├╝r einen Familienangeh├Ârigen nicht rechtsmissbr├Ąuchlich ist, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden, bei Abschluss des Vertrages aber noch nicht absehbar war. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin 3 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages das Mietverh├Ąltnis gek├╝ndigt, weil ihr sie das Haus f├╝r ihren Enkel, dessen Ehefrau und Tochter ben├Âtige. Bei Vertragsabschluss wurde den Mietern vom Schwiegersohn der Vermieterin noch versichert, dass Eigenbedarf nicht in Betracht komme, das Haus allenfalls verkauft werden k├Ânne. Der BGH sah darin eine reine – unverbindliche ÔÇô Wissens├Ąu├čerung, die sich auf den damaligen Stand bezog und eine ├änderung nicht absehbar gewesen sei. .Der Enkel habe seine Lebensplanung erst zu einem sp├Ąteren Zeitpunkt ge├Ąndert, was bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar war. Die Mieter h├Ątten es in der Hand gehabt, einen etwaigen Eigenbedarf mietvertraglich auszuschlie├čen oder sich durch einen (beiderseitig) befristeten K├╝ndigungsausschluss vor einer K├╝ndigung nach kurzer Mietdauer zu sch├╝tzen.

BGH Urt. v.20.03.2013 ÔÇô VIII ZR 233/12

H├Âhere┬á Mietsicherheit zur Abwendung einer K├╝ndigung wegen Zahlungsverzugs zul├Ąssig

In dem Urteil ging es darum, ob neben der Kaution eine weitere Sicherheit – hier in Form einer B├╝rgschaft ÔÇô der H├Âhe nach unbegrenzt sein darf. Gem├Ą├č ┬ž 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit h├Âchstens 3 Monatsmieten betragen. Im vorliegenden Fall war der Mieter mit 2 Monatsmieten im R├╝ckstand, ihm drohte die K├╝ndigung. Der Vermieter nahm auf Bitten der Schwester des Mieters von der K├╝ndigung Abstand, weil sie eine B├╝rgschaftserkl├Ąrung abgab. Daraufhin glich der Vermieter den R├╝ckstand mit der urspr├╝nglich gezahlten Kaution aus. In der Folgezeit kam es wieder zu Mietr├╝ckst├Ąnden von 6.499,85ÔéČ. Nunmehr verlangte der Vermieter diesen Betrag von der Schwester aus der B├╝rgschaft. Diese wollte jedoch nur einen Teil i.H.v. 3 Monatsmieten bezahlen. Der BGH gab dem Vermieter jedoch Recht. Die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit greife nicht, wenn die Sicherheit von einem Dritten gew├Ąhrt werde, um eine dem Mieter drohende K├╝ndigung wegen Zahlungsverzuges abzuwenden.

BGH Urt. v. 10.04.2013 ÔÇô VIII ZR 379/12

Mieter-Info
15 %ige Kommunale Kappungsgrenze
Die Bayerische Staatsregierung hat am 3. Mai eine sog. Kappungsgrenzesenkungsverordnung beschlossen, wonach die Kappungsgrenze f├╝r Mieterh├Âhungen 15 Prozent betr├Ągt (vgl. ┬ž 558 Abs. 3 S. 2 BGB). Dabei wurde jedoch zun├Ąchst nur die Landeshauptstadt M├╝nchen direkt in die Verordnung mit aufgenommen. Die Verordnung ist am 15. Mai in Kraft getreten. Alle anderen Gro├čst├Ądte ├╝ber 50.000 Einwohner k├Ânnen auf Antrag ebenfalls in diese Verordnung mit aufgenommen werden. Der Mieterverein Augsburg hat den Oberb├╝rgermeister und alle im Stadtrat vertretenen Fraktionen aufgefordert, sofort einen Antrag zu stellen.

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