Newsletter Oktober 2012: Neue BGH-Urteile

Ersteigerer muss Kaution zur├╝ckzahlen, auch wenn insolvent gegangener Voreigent├╝mer Kaution nicht konkurssicher angelegt hatte

In dieser Entscheidung stellt der Senat klar, dass auch im Falle des Erwerbs einer Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung, der Ersteigerer in die Verpflichtung des Voreigent├╝mers zur R├╝ckgew├Ąhr der Kaution eingetreten sei. Die hierf├╝r ma├čgebliche Vorschrift des ┬ž566a BGB gelte auch bei einer Ersteigerung im Zwangsversteigerungsverfahren (┬ž 57 ZVG). Mit dem Zuschlag gehe die Pflicht f├╝r die R├╝ckzahlung der Mietsicherheit auf den Ersteher ├╝ber. Nach der gesetzlichen Wertung des ┬ž 566a BGB gelte dies unabh├Ąngig davon, ob er die Mietsicherheit vom fr├╝heren Vermieter ausgeh├Ąndigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Vielmehr ├╝bernehme der Erwerber das Insolvenzrisiko des fr├╝heren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aush├Ąndigt. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschlie├čend bei dem Voreigent├╝mer R├╝ckgriff nehmen k├Ânne, bleibe dabei jedenfalls unber├╝cksichtigt.

BGH Urt. v. 07.03.2012 ÔÇô XII ZR 13/10

Stillschweigendes Aufrechnungsverbot mit nicht aus dem Mietverh├Ąltnis stammenden Forderungen

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob der Vermieter gegen├╝ber dem Kautionserstattungsanspruch des Mieters mit Forderungen aus abgetretenem Recht, hier des fr├╝heren Vermieters, aufrechnen kann. Diese Frage war bislang in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Literatur umstritten. Der BGH hat klargestellt, dass der Vermieter gegen├╝ber dem Anspruch des Mieters auf R├╝ckzahlung der Mietkaution nur mit Forderungen aufrechnen kann, die aus diesem Mietverh├Ąltnis stammen. Eine Aufrechnung mit mietfremden Forderungen des Vermieters sei deshalb auch dann ausgeschlossen, wenn das Mietverh├Ąltnis beendet sei und die Kaution zur Befriedigung des Vermieters wegen Forderungen aus dem Mietverh├Ąltnis nicht ben├Âtigt werde, also der Vermieter insoweit keinerlei Anspr├╝che gegen├╝ber dem Mieter hatte. Die Mietkaution habe einen Treuhandcharakter, der eine Aufrechnung mit nicht konnexen Gegenforderungen ausschlie├če. Sie diene ausschlie├člich der Sicherung von etwaigen Vermieterforderungen aus dem konkreten Mietverh├Ąltnis.

BGH Urt. v. 13.07.2012 ÔÇô V ZR 204/11

Mieter-Tipp
F├╝r Mieter einer Einliegerwohnung (aufgrund eines Sonderk├╝ndigungsrechtes des Vermieters ) sowie von Einfamilienh├Ąuser bzw. Eigentumswohnungen besteht ein deutlich h├Âheres Risiko vom Vermieter wegen Eigenbedarfs gek├╝ndigt zu werden. Daher ist es sinnvoll bei Vertragsabschluss zu vereinbaren, dass der Vermieter auf die K├╝ndigungsm├Âglichkeit wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (f├╝r eine bestimmte Dauer) verzichtet. Ein solcher Verzicht muss zu seiner Wirksamkeit allerdings wegen ┬ž 550 BGB schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden.

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