Newsletter September 2013: Neue BGH-Urteile

K├╝ndigung einer separat angemieteten Garage

In dieser Entscheidung ging es erneut darum, unter welchen Umst├Ąnden ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt k├╝ndbarer Mietvertrag ├╝ber eine Wohnung und eine(n) Garage/Stellplatz vorliegt. Der Senat nimmt nochmals auf seine Grundsatzentscheidung aus dem Jahre 2011 Bezug und stellt erneut klar, dass bei einem Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag f├╝r eine Garage bzw. Stellplatz eine tats├Ąchliche Vermutung f├╝r die rechtliche Selbst├Ąndigkeit beider Vereinbarungen spreche. Es bed├╝rfe dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umst├Ąnde, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverh├Ąltnisse ├╝ber die Wohnung und die Garage/den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Dies ist in der Regel der Fall, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundst├╝ck befinden. Dagegen spreche jedoch alles f├╝r eine rechtliche Selbstst├Ąndigkeit der getrennt abgeschlossenen Vertr├Ąge f├╝r Wohnung und Garage bzw. Stellplatz, wenn in den Vertr├Ągen unterschiedliche K├╝ndigungsfristen vereinbart werden. In derartigen F├Ąllen kann jeder Vertrag gesondert gek├╝ndigt werden.

BGH Bschl. v.04.06.2013 ÔÇô VIII ZR 422/12

Schadensersatzanspruch nach ┬ž 536a BGB besteht unabh├Ąngig von der Wirksamkeit der K├╝ndigung

Bei diesem Fall hatte der Mieter wegen Schimmelbefall in der Wohnung das Mietverh├Ąltnis fristlos ├╝ber seinen Anwalt ÔÇô ohne Beif├╝gung einer Vollmacht ÔÇô k├╝ndigen lassen. Mit der Klage machte der Mieter nunmehr Schadensersatzanspr├╝che (vorgerichtl. RA-Kosten, Mietdifferenz, Sachverst├ĄndigenkostenÔÇŽ) geltend. Die Frage, die der Senat zu entscheiden hatte war, ob f├╝r die Geltendmachung von Schadensersatzanspr├╝chen nach ┬ž 536a BGB Voraussetzung ist, dass das Mietverh├Ąltnis wirksam gek├╝ndigt wurde. Nach Ansicht des BGH kommt es jedoch allein darauf an, dass die Voraussetzungen f├╝r eine fristlose K├╝ndigung vorlagen, also ein Wohnungsmangel vorlag, der Vermieter mit der M├Ąngelbeseitigung in Verzug war und hierdurch dem Mieter ein Schaden entstanden ist. Insoweit schadete es also nicht, dass die K├╝ndigung aufgrund der fehlenden Vollmacht einen formellen Mangel hatte.

BGH Urt. v. 03.07.2013 ÔÇô VIII ZR 191/12

Mieter-Info
In den letzten Wochen wurde in den Medien ├╝ber ein R├Ąumungsurteil des Amtsgerichtes D├╝sseldorf berichtet, bei dem das Gericht Zigarettenrauch als K├╝ndigungsgrund f├╝r eine fristlose K├╝ndigung anerkannt hat. Die Berichterstattung dar├╝ber ist irref├╝hrend! Vorweg: Das Urteil ist nicht rechtskr├Ąftig! Es ist (immer noch) geltende BGH-Rechtsprechung, dass Rauchen zum vertragsgem├Ą├čen Mietgebrauch geh├Ârt und nur exzessives Rauchen zu Schadensersatzanspr├╝chen bzw. einer K├╝ndigung f├╝hren kann. Zum Urteil: Das Gericht hatte aus prozessualen Gr├╝nden ├╝berhaupt keine Beweisaufnahme durchgef├╝hrt. Zudem wurde die K├╝ndigung nicht auf das Rauchen als Solches, sondern allein auf das unzureichende L├╝ften der Wohnung und die damit einhergehende Geruchsbel├Ąstigung im Treppenhaus gest├╝tzt.

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