Newsletter Januar 2018: Neues BGH-Urteil

Keine Duldungspflicht von Modernisierungen bei grundlegender Veränderung der Mietsache

In dieser Entscheidung hat sich der BGH mit dem Umfang von Modernisierungsmaßnahmen auseinandergesetzt. Im konkreten Fall beabsichtigte der Vermieter umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen. Diese umfassten im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch von Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads, die Entfernung der Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und Dusche, eine neue Verfliesung des Bodens und der Herstellung von Spül-/Waschmaschinenanschlüssen, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drempelwände, den Ausbau des Spitzbogens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenster, der Klingel- und Schließanlage, der Innentüren, an den Kaltwasserleitungen , der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete sollte sich infolge der Maßnahmen von 463,62€ auf 2.149,49€ monatlich erhöhen; die Maßnahmen sollten ca. 14 Wochen dauern. Der BGH stellte klar, dass sich eine Modernisierungsmaßnahme dadurch auszeichne, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgehe, andererseits aber die Mietsache nicht so verändere, dass etwas Neues entstehe. Die beabsichtigte und auf 9 ½ eng beschriebenen Seiten aufgeführten „Modernisierungsmaßnahmen“ (hier: Hinzufügung neuer Räume – Wintergarten, Ausbau des Spitzbodens – unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bades; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda), seien jedoch so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde und daher keine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr.4 oder Nr.5 BGB darstelle. Die betroffenen Mieter mussten daher zu Recht diese Maßnahmen nicht dulden.

BGH Urt. v. 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17

Mieter-Info

Der Mietspiegel für Augsburg ist seit 01.12.2017 in Kraft. Danach beträgt die durchschnittliche ortsübliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) in der Stadt Augsburg 7,27€/qm. Die Grundlage des Mietspiegels bildet die Tabelle 1, die die Basismiete einer durchschnittlichen Wohnung (Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, Baujahr 1980-1995, ausgestattet mit Zentralheizung, zentraler Warmwasserversorgung, Doppelverglasung/Zweifachverglasung, Bad mit WC und mittlerer Wohnlage) widerspiegelt. Die Tabellen 2 -6 konkretisieren diese Basismiete mit Zu- und Abschlägen je nach Besonderheiten bei Gebäudeart, Wohnungsausstattung, Baujahr, Modernisierungsgrad und Wohnlage. Mitglieder können den Mietspiegel als Broschüre in unserer Geschäftsstelle abholen oder auf der Internetseite der Stadt Augsburg herunterladen unter www.augsburg.de/Mietspiegel.

Artikel als PDF herunterladen:Newsletter Januar 2018

Newsletter Dezember 2011: Neue BGH Urteile

Inhaltsanforderungen einer Modernisierungsankündigung

§ 554 Abs. 2 BGB gibt Vermietern unter den dort näher geregelten Voraussetzungen die Befugnis, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, die vom Mieter zu dulden sind. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Vermieter gem. § 554 Abs. 3 BGB dem Mieter mindestens 3 Monate vor Beginn der Baumaßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitteilt. In dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt, dass in der Modernisierungsankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahme beschrieben und nicht jede mögliche Auswirkung im Detail mitgeteilt werden müsse. Es reiche aus, wenn dies in seinen wesentlichen Umrissen und Schritten umschrieben werde, so dass sich der Mieter ein Bild davon machen kann, in welcher Weise die Wohnung durch die Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirke.

BGH Urt. v. 28.09.2011 – Az. VIII ZR 242/10

Zulässigkeit der Kündigung einer separat angemieteten Garage

In diesem Urteil hat der BGH  entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und damit nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann. Im Wohnungsmietvertrag stand nichts von einer Garage. Die Mieterin hatte vom gleichen Vermieter mündlich eine Garage in einem 150 m von ihrer Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus angemietet. Die neuen Eigentümer des Hauses kündigten den Garagenmietvertrag. Zu Recht, wie der BGH urteilte, denn die Garage sei nicht Bestandteil des Wohnungsmietvertrages. Bei zwei eigenen Verträgen – einem Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Garagenmietvertrag – spreche eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen. Zwar sei im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine recht-liche Einheit bilden sollen, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzungen lagen jedoch in dem zu entscheidenden Fall nicht vor.

Urt. v. 12.10.2011 – VIII ZR 251/10

Mieter – Tipp
Der Heizölpreis steigt und steigt. Spätestens mit der nächsten Heizkostenabrechnung kommt die saftige Rechnung für viele Mieterhaushalte. Daher beachten: Nur so viel heizen wie nötig. Wenig genutzte oder ungenutzte Räume nur mäßig beheizen, aber nicht weniger als ca.16˚C. Sonst besteht die Gefahr von Feuchtigkeitsmängel und Schimmelbildung. Eine Absenkung der Raumtemperatur um nur ein Grad bringt erfahrungsgemäß etwa 6% Energieeinsparung. Es sollte darauf geachtet werden, dass sich keine Luft im Heizkörper befindet (sonst entlüften) und die Luft möglichst ungehindert an ihm vorbeiströmen kann.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter Dezember 2011