Newsletter Oktober 2017

RĂŒcksichtnahmepflicht unter Mietern bei (Kinder-)LĂ€rm

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, wann die Toleranzgrenzen bei KinderlĂ€rm in einem Mehrfamilienhaus ĂŒberschritten sind. Hier hatten die Mitmieter detailliert vorgetragen, dass aus der Wohnung der Mietpartei, eine Familie mit 2 noch nicht schulpflichtigen Kindern, fast tĂ€glich, auch an Sonn- und Feiertagen sowie zu Ruhezeiten massive LĂ€rmstörungen durch heftiges Stampfen, Springen, Poltern sowie durch Schreie und sonstige lautstarke und aggressive familiĂ€re Auseinandersetzungen auftreten. Diese bisweilen mehrmals am Tag auftretenden Störungen dauerten grĂ¶ĂŸtenteils zwischen einer und vier Stunden. und waren deutlich hör- und spĂŒrbar. Die SchallĂŒbertragung ĂŒber die Bauteile sei sehr heftig und sogar noch bei Verwendung von Ohrstöpseln als andauerndes Wummern in der ganzen Wohnung zu hören und zu spĂŒren. Der Senat entschied jetzt, dass KinderlĂ€rm zwar grundsĂ€tzlich als sozial adĂ€quat hinzunehmen und daher Mitmietern zumutbar sei, gleichwohl gelte dies jedoch nicht fĂŒr KinderlĂ€rm in jeglicher Form, Dauer und IntensitĂ€t, nur weil er eben von Kindern stammt. Auch mĂŒsse dabei auf die Belange und das RuhebedĂŒrfnis der Nachbarn RĂŒcksicht genommen werden. GerĂ€uschimmissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht ĂŒblichen, kindlichen Verhalten haben, seien ggf. auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte fĂŒr LĂ€rm und ent-sprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens grundsĂ€tzlich hinzunehmen. Aber auch diese erhöhte Toleranz habe ihre Grenzen. Das gelte insbesondere dann, wenn Mitmieter detailliert darlegen, dass von den Kindern und den Mietern selbst GerĂ€uschimmissionen ausgehen, die jedes noch hinzunehmendes Maß ĂŒberschreiten. Hierbei seien daher im Einzelfall alle UmstĂ€nde unter BerĂŒcksichtigung der Art, QualitĂ€t, Dauer und Zeit der verursachten GerĂ€uschimmissionen, des Alters und des Gesundheitszustandes der Kinder sowie die Vermeidbarkeit der Immissionen durch erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen zu berĂŒcksichtigen, um genau prĂŒfen zu können, ob die Toleranzgrenze bei KinderlĂ€rm ĂŒberschritten ist. Nach Ansicht des BGH entsprechen die LĂ€rmbeeintrĂ€chtigungen nicht mehr einer normalen Wohnnutzung und könne auch nicht von erzieherischen Einwirkungen auf die Kinder ausgegangen werden. Zudem habe das Berufungsgericht die Belange der Mitbewohner nicht ausreichend berĂŒcksichtigt und sich mit den baulichen Gegebenheit vor Ort und der Frage der Hellhörigkeit des Hauses nicht befasst, weshalb der Senat der Fall zur weiteren SachaufklĂ€rung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurĂŒck gewiesen hat.

BGH Urt. v. 22.08.2017, Az. VIII ZR 226/16

Mieter-Tipp

In MietvertrĂ€gen finden sich hĂ€ufig Klauseln, wonach der Mieter die Kosten fĂŒr sog. BagatellschĂ€den bzw. Kleinreparaturen selbst ĂŒbernehmen muss. Derartige Klauseln sind jedoch nur wirksam, wenn im Mietvertrag eine Obergrenze bis max. 125€ im Einzelfall und eine jĂ€hrliche Höchstgrenze fĂŒr alle Reparaturen (400€ bzw. 6-8 Prozent der Jahresmiete) festgelegt ist. Wird der Gesamtbetrag (inkl. MwSt.)auch nur um einen Cent ĂŒberschritten, dĂŒrfen die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zudem muss sich die Kleinreparatur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und hĂ€ufigen Zugriff des Mieters unterliegen.

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