Newsletter November und Dezember 2017

Fristlose K√ľndigung wegen Zahlungsr√ľckst√§nden des Mieters

In dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Thematik nochmals in sehr eindeutiger Weise best√§tigt. Nach ¬ß 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB kann der Vermieter ein Mietverh√§ltnis fristlos k√ľndigen, wenn der Mieter f√ľr zwei aufeinander folgenden Monaten keine Miete gezahlt hat oder mit einem nicht unerheblichen Betrag (d.h. mehr als einer Monatsmiete) in Zahlungsverzug ist. Ist durch Auflauflauf eines dementsprechenden R√ľckstandes ein Recht des Vermieters zur fristlosen K√ľndigung des Mietverh√§ltnisses entstanden, so kann der Mieter eine K√ľndigung nur verhindern bzw. wird das K√ľndigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen, wenn eine vollst√§ndige Zahlung des R√ľckstandes vor Zugang der K√ľndigung erfolgt (vgl. ¬ß 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Im vorliegenden Fall hatte der Mieter wegen diverser Wohnungsm√§ngel die Miete um 15 % gemindert und z.T. auch erst versp√§tet gezahlt, der Vermieter der Mietminderung widersprochen. Statt der vertraglich geschuldeten Gesamtmiete von 479,96‚ā¨ zahlte der Mieter im Februar nur 407,96‚ā¨ und erst am 16. 3. f√ľr M√§rz 402, 96‚ā¨. Infolgedessen k√ľndigte der Vermieter das Mietverh√§ltnis fristlos. Das Berufungsgericht hielt hingegen eine Mietminderung nur in H√∂he von 5 Prozent f√ľr angemessen, so dass f√ľr Februar und M√§rz jeweils eine (geminderte) Miete von 455,96‚ā¨ zu zahlen gewesen w√§re. Damit befand sich der Mieter bezogen auf die vorgenannten aufeinanderfolgenden Monaten mit einem Gesamtbetrag von 503,96‚ā¨ in Verzug. Mit der Zahlung von 402,96‚ā¨ wurde dieser R√ľckstand gerade nicht vollst√§ndig ausgeglichen, weshalb der BGH die fristlose K√ľndigung f√ľr wirksam hielt. Der BGH machte deutlich, dass bei der Frage, ob der Zahlungsr√ľckstand die Miete f√ľr einen Monat √ľbersteigt nicht auf die berechtigterweise geminderte, sondern auf die vertraglich vereinbarte Miete abzustellen ist. Gleichzeitig hob er nochmals hervor, dass die fristlose K√ľndigung des Vermieters nur ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den Zahlungsr√ľckstand vollst√§ndig ausgeglichen hat, Teilzahlungen reichen jedenfalls nicht.

BGH Urt. v. 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16

Mieter-Info

Wie bereits der Presse zu entnehmen war, soll der Mietspiegel f√ľr Augsburg jetzt kommen. Richtig ist, dass ein Mietspiegelentwurf vorliegt, dem der Jugend-, Sozial- und Wohnungsschuss in seiner Sitzung am 15.11.2017 mit 10:4 Stimmen mit einer Beschlussempfehlung an den Stadtrat zugestimmt hat. Dieser Entwurf wird jedoch erst dann zu einem qualifizierten Mietspiegel, wenn er als solcher vom Augsburger Stadtrat anerkannt wird. Diese Entscheidung steht noch aus! Der Augsburger Stadtrat wird erst auf seiner Sitzung am 30.November 2017 dar√ľber entscheiden, ob er der Beschlussempfehlung des zust√§ndigen Ausschusses folgen und mehrheitlich daf√ľr stimmen wird, dass der vorliegende Mietspiegel von der Stadt Augsburg als qualifizierter Mietspiegel i.S.v. ¬ß 558d BGB anerkannt und die Zustimmung zur Ver√∂ffentlichung erteilt wird. Es gilt daher diese Entscheidung abzuwarten. Wir hoffen und gehen davon aus, dass die Mehrheit im Stadtrat sich nicht den (unberechtigten) Einw√§nden von Haus- und Grund Augsburg anschlie√üen, sondern dem Mietspiegel zustimmen wird. Wir halten den vorgelegten Mietspiegelentwurf f√ľr seri√∂s erstellt und rechtssicher. Augsburg hat lange genug auf den Mietspiegel gewartet!

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Newsletter Oktober 2017

R√ľcksichtnahmepflicht unter Mietern bei (Kinder-)L√§rm

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, wann die Toleranzgrenzen bei Kinderl√§rm in einem Mehrfamilienhaus √ľberschritten sind. Hier hatten die Mitmieter detailliert vorgetragen, dass aus der Wohnung der Mietpartei, eine Familie mit 2 noch nicht schulpflichtigen Kindern, fast t√§glich, auch an Sonn- und Feiertagen sowie zu Ruhezeiten massive L√§rmst√∂rungen durch heftiges Stampfen, Springen, Poltern sowie durch Schreie und sonstige lautstarke und aggressive famili√§re Auseinandersetzungen auftreten. Diese bisweilen mehrmals am Tag auftretenden St√∂rungen dauerten gr√∂√ütenteils zwischen einer und vier Stunden. und waren deutlich h√∂r- und sp√ľrbar. Die Schall√ľbertragung √ľber die Bauteile sei sehr heftig und sogar noch bei Verwendung von Ohrst√∂pseln als andauerndes Wummern in der ganzen Wohnung zu h√∂ren und zu sp√ľren. Der Senat entschied jetzt, dass Kinderl√§rm zwar grunds√§tzlich als sozial ad√§quat hinzunehmen und daher Mitmietern zumutbar sei, gleichwohl gelte dies jedoch nicht f√ľr Kinderl√§rm in jeglicher Form, Dauer und Intensit√§t, nur weil er eben von Kindern stammt. Auch m√ľsse dabei auf die Belange und das Ruhebed√ľrfnis der Nachbarn R√ľcksicht genommen werden. Ger√§uschimmissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht √ľblichen, kindlichen Verhalten haben, seien ggf. auch unter Inkaufnahme erh√∂hter Grenzwerte f√ľr L√§rm und ent-sprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens grunds√§tzlich hinzunehmen. Aber auch diese erh√∂hte Toleranz habe ihre Grenzen. Das gelte insbesondere dann, wenn Mitmieter detailliert darlegen, dass von den Kindern und den Mietern selbst Ger√§uschimmissionen ausgehen, die jedes noch hinzunehmendes Ma√ü √ľberschreiten. Hierbei seien daher im Einzelfall alle Umst√§nde unter Ber√ľcksichtigung der Art, Qualit√§t, Dauer und Zeit der verursachten Ger√§uschimmissionen, des Alters und des Gesundheitszustandes der Kinder sowie die Vermeidbarkeit der Immissionen durch erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Ma√ünahmen zu ber√ľcksichtigen, um genau pr√ľfen zu k√∂nnen, ob die Toleranzgrenze bei Kinderl√§rm √ľberschritten ist. Nach Ansicht des BGH entsprechen die L√§rmbeeintr√§chtigungen nicht mehr einer normalen Wohnnutzung und k√∂nne auch nicht von erzieherischen Einwirkungen auf die Kinder ausgegangen werden. Zudem habe das Berufungsgericht die Belange der Mitbewohner nicht ausreichend ber√ľcksichtigt und sich mit den baulichen Gegebenheit vor Ort und der Frage der Hellh√∂rigkeit des Hauses nicht befasst, weshalb der Senat der Fall zur weiteren Sachaufkl√§rung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur√ľck gewiesen hat.

BGH Urt. v. 22.08.2017, Az. VIII ZR 226/16

Mieter-Tipp

In Mietvertr√§gen finden sich h√§ufig Klauseln, wonach der Mieter die Kosten f√ľr sog. Bagatellsch√§den bzw. Kleinreparaturen selbst √ľbernehmen muss. Derartige Klauseln sind jedoch nur wirksam, wenn im Mietvertrag eine Obergrenze bis max. 125‚ā¨ im Einzelfall und eine j√§hrliche H√∂chstgrenze f√ľr alle Reparaturen (400‚ā¨ bzw. 6-8 Prozent der Jahresmiete) festgelegt ist. Wird der Gesamtbetrag (inkl. MwSt.)auch nur um einen Cent √ľberschritten, d√ľrfen die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zudem muss sich die Kleinreparatur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und h√§ufigen Zugriff des Mieters unterliegen.

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