Newsletter November und Dezember 2017

Fristlose K├╝ndigung wegen Zahlungsr├╝ckst├Ąnden des Mieters

In dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Thematik nochmals in sehr eindeutiger Weise best├Ątigt. Nach ┬ž 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB kann der Vermieter ein Mietverh├Ąltnis fristlos k├╝ndigen, wenn der Mieter f├╝r zwei aufeinander folgenden Monaten keine Miete gezahlt hat oder mit einem nicht unerheblichen Betrag (d.h. mehr als einer Monatsmiete) in Zahlungsverzug ist. Ist durch Auflauflauf eines dementsprechenden R├╝ckstandes ein Recht des Vermieters zur fristlosen K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnisses entstanden, so kann der Mieter eine K├╝ndigung nur verhindern bzw. wird das K├╝ndigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen, wenn eine vollst├Ąndige Zahlung des R├╝ckstandes vor Zugang der K├╝ndigung erfolgt (vgl. ┬ž 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Im vorliegenden Fall hatte der Mieter wegen diverser Wohnungsm├Ąngel die Miete um 15 % gemindert und z.T. auch erst versp├Ątet gezahlt, der Vermieter der Mietminderung widersprochen. Statt der vertraglich geschuldeten Gesamtmiete von 479,96ÔéČ zahlte der Mieter im Februar nur 407,96ÔéČ und erst am 16. 3. f├╝r M├Ąrz 402, 96ÔéČ. Infolgedessen k├╝ndigte der Vermieter das Mietverh├Ąltnis fristlos. Das Berufungsgericht hielt hingegen eine Mietminderung nur in H├Âhe von 5 Prozent f├╝r angemessen, so dass f├╝r Februar und M├Ąrz jeweils eine (geminderte) Miete von 455,96ÔéČ zu zahlen gewesen w├Ąre. Damit befand sich der Mieter bezogen auf die vorgenannten aufeinanderfolgenden Monaten mit einem Gesamtbetrag von 503,96ÔéČ in Verzug. Mit der Zahlung von 402,96ÔéČ wurde dieser R├╝ckstand gerade nicht vollst├Ąndig ausgeglichen, weshalb der BGH die fristlose K├╝ndigung f├╝r wirksam hielt. Der BGH machte deutlich, dass bei der Frage, ob der Zahlungsr├╝ckstand die Miete f├╝r einen Monat ├╝bersteigt nicht auf die berechtigterweise geminderte, sondern auf die vertraglich vereinbarte Miete abzustellen ist. Gleichzeitig hob er nochmals hervor, dass die fristlose K├╝ndigung des Vermieters nur ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den Zahlungsr├╝ckstand vollst├Ąndig ausgeglichen hat, Teilzahlungen reichen jedenfalls nicht.

BGH Urt. v. 27.09.2017, Az. VIII ZR 193/16

Mieter-Info

Wie bereits der Presse zu entnehmen war, soll der Mietspiegel f├╝r Augsburg jetzt kommen. Richtig ist, dass ein Mietspiegelentwurf vorliegt, dem der Jugend-, Sozial- und Wohnungsschuss in seiner Sitzung am 15.11.2017 mit 10:4 Stimmen mit einer Beschlussempfehlung an den Stadtrat zugestimmt hat. Dieser Entwurf wird jedoch erst dann zu einem qualifizierten Mietspiegel, wenn er als solcher vom Augsburger Stadtrat anerkannt wird. Diese Entscheidung steht noch aus! Der Augsburger Stadtrat wird erst auf seiner Sitzung am 30.November 2017 dar├╝ber entscheiden, ob er der Beschlussempfehlung des zust├Ąndigen Ausschusses folgen und mehrheitlich daf├╝r stimmen wird, dass der vorliegende Mietspiegel von der Stadt Augsburg als qualifizierter Mietspiegel i.S.v. ┬ž 558d BGB anerkannt und die Zustimmung zur Ver├Âffentlichung erteilt wird. Es gilt daher diese Entscheidung abzuwarten. Wir hoffen und gehen davon aus, dass die Mehrheit im Stadtrat sich nicht den (unberechtigten) Einw├Ąnden von Haus- und Grund Augsburg anschlie├čen, sondern dem Mietspiegel zustimmen wird. Wir halten den vorgelegten Mietspiegelentwurf f├╝r seri├Âs erstellt und rechtssicher. Augsburg hat lange genug auf den Mietspiegel gewartet!

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