Vorwegabzug

Newsletter Juli 2017: Neue BGH-Urteile

BGH verneint Vorwegabzug bei Grundsteuerkosten in gemischt genutzten Wohnanlagen

Mit diesem Urteil stellt der BGH klar, dass es bei einer Betriebskostenabrechnung für teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden bei der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzuges für die gewerblichen Einheiten bedarf, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Der Senat begründet dies damit, dass den Vermieter weder nach § 556a Abs. 1 S. 2 BGB noch aus Billigkeitsgründen (§§ 315,316 BGB) eine solche Pflicht treffe. Bei der Grundsteuer handele es sich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, die gerade nicht von den im Abrechnungsjahr erzielten Erträge und ihrer Verteilung auf die unterschiedliche Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen Zwecken einerseits und zu Wohnzwecken andererseits abhänge. Die Grundsteuer beruhe vielmehr auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde und sei nicht vom Verhalten des Mieters abhängig.

BGH Urt. v. 10.05.2017, Az. VIII ZR 79/16

Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren

In dieser Entscheidung stellt der BGH nochmals klar, dass es für die Berechnung der Mieterhöhung auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankomme. Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlange, trage zunächst die Darlegungs- und Beweislast auch auf die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Hierzu sei es ausreichend, wenn er im Mieterhöhungsschreiben eine bestimmte Wohnfläche angebe. Halte der Mieter diese für falsch, so reiche es nicht aus, wenn er dies einfach nur bestreitet. Vielmehr müsse der Mieter mit näheren positiven Angaben erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgehe und warum er daher die Wohnflächenangaben des Vermieters für falsch halte. Dem Mieter sei es möglich und zumutbar, die Wohnfläche seiner Mietwohnung überschlägig zu vermessen und ggf. abweichende Flächenwerte mitzu-teilen. Dazu reiche eine laienhafte, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegende Vermessung aus.

BGH Urt. v. 31.05.2017, Az. VIII ZR 181/16

Mieter-Info

Der Hochhausbrand in London wirft Fragen zum Brandschutz, insbesondere im Zusammenhang mit Fassaden, d.h. Wärmedämmungen, auf. Nach einer Stellungnahme des Umweltministeriums kann es bei Einhaltung der in Deutschland bestehenden Brandschutzvorschriften nach menschlichem Ermessen nicht zu einer derartigen Katastrophe kommen. In Gebäuden von 7 m bis 22 m Höhe müssen zugelassene Fassadensysteme schwer entflammbar sein. Diese Voraussetzung werde nicht nur von nicht brennbaren Mineralwollen-Dämmstoffen sondern auch Polystyrol-Dämmstoffen erfüllt. Zusätzlich werden in solchen Gebäuden zumindest seit 2016 sogenannte Brandriegel eingebaut. In Gebäuden höher als 22 m dürfen nur nicht brennbare Bauprodukte verwendet werden. Bei älteren sanierten Bestandsbauten muss der Zustand der Fassade regelmäßig vom Vermieter überprüft und Putzschäden zeitnah beseitigt werden.

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Newsletter März 2012: Neue BGH-Urteile

Vermieter kann Kaution auch nach Beendigung des Mietvertrages noch verlangen

In diesem Urteil stellt der BGH noch einmal unmissverständlich klar, dass der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit (Kaution) nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses erlischt, sondern bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch danach noch geltend machen kann. Unter Hinweis auf eine bereits 1981 zum Pachtrecht ergangen- en Entscheidung (vgl. BGH VIII ZR 332/79) vertritt der Senat die Ansicht, dass der Vermieter in dieser Situation nicht ohne weiteres auf den in seinen tatsächlichen und häufig umstrittenen Anspruch selbst verwiesen werden könne. Vorliegend hatte der Mieter statt der vereinbarten Barkaution eine befristet Bankbürgschaft geleistet, die erloschen war. Darin sahen die Richter die Annahme einer Leistung erfüllungshalber, mit der eine (gem. § 205 BGB die Verjährung hemmende) Stundung vereinbart sei, so dass wegen der Streitigkeiten um rückständige Mieten und Schadenersatz wegen Beschädi-gungen der Mietsache das Sicherungsbedürfnis fortbestehe und die Geltendmachung der Kaution ungeachtet der Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertige.

BGH Urt. v. 22.11.2011 – Az. VIII ZR 65/11

Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung, wenn notwendiger Vorwegabzug fehlt

Der BGH hat bereits in den Jahren 2006 (vgl. BGH VIII ZR 251/05) und 2010 (vgl. BGH VIII ZR 45/10) für den frei finanzierten Wohnraum entschieden, dass bei einem gemischt genutzten Gebäudekomplex ein fehlender Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten die Abrechnung nicht formell unwirksam mache. Dabei handele es sich lediglich um inhalt- liche Fehler, die die materielle Richtigkeit der Abrechnung betreffen. Dieser Grundsatz gelte auch für den preisgebundenen Wohnraum, der in § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV für solche Kosten, die nicht für Wohnraum entstanden seien, zwingend einen Vorwegabzug vorsehe. Dabei genüge es aber nicht, lediglich die um den Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten auszuweisen. Vielmehr müssten zunächst die „vollen“ Gesamtkosten angegeben werden. Nur so sei es letztlich für den Mieter ersichtlich, ob und in welcher Höhe Kosten vorab abgesetzt worden sind. Wird dies nicht gemacht, kann der Mieter eine Korrektur der Abrechnung verlangen.

BGH Urt. v. 07.12.2011 – VIII ZR 118/11

Mieter – Tipp
Ein Makler darf höchstens zwei Monatsmieten (Kaltmiete ohne Betriebskosten/Heizung) zzgl. MwSt für die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung verlangen. Dies setzt aber voraus, dass zwischen Mietsuchen-dem und Makler ein Maklervertrag, der die Maklertätigkeit u. die Höhe der Provision festlegt, geschlossen werden. Das gilt auch, wenn der Wohnungssuchende sich auf ein Maklerinserat in der Zeitung meldet. Ein Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Im Streitfall muss der Makler beweisen, dass er einen Anspruch auf Provision vereinbart und es zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.

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