RA Thomas Weiand

Festakt 110 Jahre Mieterverein Augsburg

Newsletter November 2011: Neue BGH Urteile

Mieter müssen Funkablesegeräte akzeptieren
Der BGH hat in dieser Entscheidung einen Anspruch des Vermieters auf Einbau von funkbasierten Ablesegeräten bejaht. Im Rahmen eines Regelaustausches wollte der Vermieter die bisherigen Heiz-kostenverteiler durch neue Funk-Verbrauchserfassungsgeräte ersetzen. Der BGH vertritt die Ansicht, dass die hierfür maßgebliche Vorschrift für Wärme- und Warmwasserzähler des § 4 Abs. 2 Satz 1 der Heizkostenverordnung nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten erfasse und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern auch für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme gelte. Hingegen ergebe sich der Duldungsanspruch für den Einbau eines funkbasierenden Kaltwasserzählers aus § 554 Abs. 2 BGB. Es stelle eine Wohnwertverbesserung dar, wenn zum Zwecke der Ablesung die Wohnung nicht mehr betreten werden müsse. Zur Kostenfrage äußerte sich der BGH in dieser Entscheidung nicht, da dieser Punkt überhaupt nicht angesprochen wurde.

BGH Urt. v. 29.09.2011 – Az. VIII ZR 326/10

Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ohne Sicherheitszuschlag
In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass der Vermieter bei der Anpassung von Betriebskosten-vorauszahlungen keinen pauschalen – also abstrakten – Sicherheitszuschlag für von Ihm künftig erwartende Betriebskosten vornehmen dürfe. Vielmehr stellt der Senat klar, dass die Anpassungs-vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB auf die letzte Betriebskostenabrechnung abstelle, der die tatsächlich entstandenen Kosten zugrunde liegen. Daher könne nur eine konkret zu erwartende Kostensteigerung bei der Anpassung berücksichtigt werden. Ein allgemeiner „Sicherheitszuschlag von 10%“ gebe es hin-gegen nicht.
BGH Urt. v. 28.09.2011 – VIII ZR 294/10

Mieter – Tipp
Die Heizperiode hat begonnen. Während dieser Zeit muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die zentrale Heizanlage so eingestellt ist, dass in der Wohnung eine Mindesttemperatur zwischen 20-22 ° C erreicht wird. Dies entspricht auch der DIN 4701. In Bädern muss es sogar 24° C warm sein. Diese Temperaturen müssen vom Vermieter nicht rund um die Uhr gewährt werden. Zur Nachtzeit (etwa zwischen 24 Uhr und 6 Uhr) dürfen die Temperaturen auf ca. 17 -18 Grad gesenkt werden. Allerdings muss gewährleistet sein, dass die DIN Temperatur innerhalb kurzer Zeit wieder erreicht ist. Werden diese Mindesttemperaturen nicht erreicht, liegt ein Wohnungsmangel vor und kann der Mieter die Miete angemessen mindern.

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Newsletter Oktober 2011: Neue BGH-Urteile

Verjährung von Schadensersatzansprüchen einer Eigentümergemeinschaft gegen einen Mieter
Der BGH hat in diesem Urteil klargestellt, dass die kurze Verjährungsvorschrift des § 548 Abs.1 BGB (6 Monate nach Rückgabe der Wohnung) auf Schadensersatzansprüche einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft gegen den Mieter wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum keine Anwendung findet, sondern der Regelverjährung von 3 Jahren unterliegt. Die Mieter einer Eigentumswohnung hatten bei ihrem Auszug zum Transport ihrer Möbel den im Gemeinschaftseigentum stehenden Aufzug benutzt und innen beschädigt und einen Schaden von 6.777,05€ verursacht. Die Klage wurde aber erst ca. 1 Jahr nach ihrem Auszug erhoben. Der BGH lehnte eine Anwendung des § 548 BGB ab mit dem Verweis auf das durch das Mietverhältnis besonders geprägte Verhältnis Mieter/Vermieter. Eine analoge Anwendung scheide ebenfalls aus, weil keine Gesetzeslücke vorläge und es auch an einer vergleichbaren Interessenslage fehle.

BGH Urt. v. 29.06.2011 – Az. VIII ZR 349/10

Bei Verurteilung muss Mieterhöhung auch für die Vergangenheit gezahlt werden
In dieser Entscheidung hatte der BGH über die Auslegung einer Urteilsformel, in der der Zeitpunkt, ab dem die Miete sich erhöhte, fehlte, zu entscheiden. Der Vermieter verlangte vom Mieter ab Nov. 2005 eine höhere Miete. Nachdem der Mieter der Mieterhöhung nicht zugestimmt hatte, erhob der Ver-mieter Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung. Hierüber entschied das zuständige Gericht erst im Mai 2007 und verurteilte den Mieter, der Erhöhung der Miete zuzustimmen, ohne einen Termin hierfür zu benennen. Nach Ansicht des BGH war dies auch nicht erforderlich, weil durch Auslegung ermittelt werde könne, ab welchem Zeitpunkt die erhöhte Miete geschuldet sei. § 894 ZPO bewirke, dass mit der rechtskräftigen Verurteilung die Zustimmungserklärung des Mieters als abge-geben gelte mit der Rechtsfolge, dass der Mieter nach §558b BGB die erhöhte Miete für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonat schulde.

BGH Urt. v. 08.06.2011 – VIII ZR 204/10

Mieter-Tipp
Vorsicht, wenn bei Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung auch noch zusätzlich Kosten für Haureinigung, Gartenpflege und Winterdienst umgelegt werden. Da es typische Arbeiten eines Hausmeisters sind, ist nicht auszuschließen, dass eine Doppelzahlung droht. Das lässt sich nur durch eine genaue Prüfung des Hausmeistervertrages mit entsprechendem Leistungsverzeichnis prüfen und ausschließen. Auch besteht die Gefahr, dass bei den Hausmeisterkosten oft unzulässiger Weise Ver-waltungs- und/oder Instandhaltungskosten anteilig enthalten sind, so wenn der Hausmeister z.B. die Hausordnung überwachen und Kleinreparaturen durchführen soll.

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Schimmel und Feuchtigkeitsmängel in der Wohnung

Schimmel – ein unbeliebter Untermieter von Rechtsanwalt Thomas Weiand

Kaum sind die letzten warmen (Sommer) Tage vorbei und gehen die Temperaturen nach unten, da dauert es nicht lange, bis er sich zeigt – Schimmel. Zunächst von uns noch unbemerkt, zeigt er sich, quasi „jungfräulich“ als kleine schwarze Flecken an Wänden und Decken sowie in Fliesenfugen. Es dauert jedoch nicht lange, da macht er sich bemerkt mit muffigem Geruch und handflächengroßen – z.T. aber auch noch größeren – dunkel- schwarzen Flecken. Betroffen sind häufig wenig beheizte bzw. beheizbare Räume, wie z. B. Schlafzimmer, Flur, Treppenaufgänge und Bad. Aber auch in den anderen Wohnräumen, also Wohn-/Esszimmer sowie Küche kann Schimmel auftreten.

Wie bzw. warum kommt es überhaupt zu einem Schimmelbefall?

Voraussetzung für das Schimmelpilzwachstum ist generell Feuchtigkeit bei einem genügenden Nährstoffangebot, wie z.B. Tapeten, Kleister, Klebstoffe Wandfarbe, Holz, Teppiche, Silikon u. ä und wachstumsfördernden Temperaturen, wobei schon mittlere Temperaturen ausreichen. Die Feuchtigkeit hat dabei eine entscheidende Rolle für das Wachstum. Es genügt eine relative Luftfeuchtigkeit von ungefähr 75-80% an der Oberfläche des Materials. Tauwasserbildungen auf oder im Material sind dabei besonders gute Wachstumsbedingungen für Schimmelpilze. Daher kommt es gerade bei Fenster-laibungen, Außenwandecken und schlecht gedämmten Außen-wänden, also den kältesten Bauteilen, zum Schimmelpilzbefall.

Wo kommt die Feuchtigkeit her?

Höhere Feuchtigkeit in der Wohnung kann durch bauliche Mängel oder durch falsches Nutzerverhalten auftreten. So kann z. B. durch Risse im Mauerwerk, undichtes Dach oder Fehler in der Gebäudekonstruktion Feuchtigkeit in Wände und Decken eindringen. Aber auch Wärmebrücken und fehlende oder falsch angebrachte Wärmedämmungen können zu einer erhöhten relativen Feuchte bis hin zur Tauwasserbildung an Innenflächen der Wände führen. Ein unsachgemäßes Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner, gerade in Verbindung mit Tätigkeiten, bei denen viel Feuchtigkeit entsteht (Kochen, Duschen u.ä), kann ebenfalls zu Schimmelpilz-bildungen führen. Schließlich kommt es auch häufig bei unvollständig oder fehlerhafter Beseitigung von Wasserschäden und bei Neubauten durch Rest-baufeuchte zu einem Schimmelbefall.

Wie kann ich Schimmelbefall/Feuchteschäden vermeiden?

Die relative Feuchte der Luft im Raum sollte dauerhaft 65% – 70% nicht überschreiten. Die Feuchtigkeit als wichtigste Voraussetzung für das Schimmelpilzwachstum muss reduziert werden. Dies ist nur im Zusammenwirken von richtigem, vernünftigem Nutzerverhalten und baulichen Maßnahmen (z.B. Wärmedämmung der Außenwände und Keller-/ Dach- geschossdecken, Schutz vor Schlagregen, Abdichtung gegenüber aufsteigender Feuchtig- keit, u.a.) zu erreichen. Der Einbau zusätzlicher raumlufttechnischer Anlagen dürfte dabei sicher von Vorteil sein, denn er garantiert einen Mindestluftaustausch.
Der Bewohner kann wesentlich durch ausreichendes Lüften dazu beitragen, Feuchtigkeit aus dem Raum zu transportieren. Kalte Außenluft, die beim Lüften in den Innenraum gelangt, nimmt beim Erwärmen Feuchtigkeit auf, die mit der erwärmten Luft wieder nach außen abgeführt wird. Je kälter die Luft ist, desto mehr Wasser kann sie beim Erwärmen aufnehmen. Daher sollte man mehrmals täglich eine kurze Stoßlüftung (5-10 Min.) vornehmen, wobei eine Querlüftung besonders effektiv ist.

Was muss ich bei Verdacht auf Schimmelbefall beachten?

Da Schimmelpilzbefall auch zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie Allergien führen und rechtliche Ansprüche auslösen kann, ist eine genaue Bestandsaufnahme ebenso wichtig wie eine Ursachenklärung. Dies kann seriös und hinreichend sicher nur durch ein Gutachten erfolgen, wobei Messungen (Luftfeuchte, Raumtemperatur, Raumluft) und Materialproben Aufschluss über mögliche Innenraumbelastungen, Schadensquellen und –ursachen geben. Gerade die Ergebnisse der Ursachensuche sind im Hinblick auf miet- rechtliche Konsequenzen von größter Wichtigkeit.

Welche Pflichten und Rechte habe ich als Mieter?

Heizen und Lüften
Eine grundsätzliche Heizpflicht besteht für den Mieter nicht. Er muss allerdings Sorge tragen, dass nicht durch das unterlassene Heizen Schäden, wie z.B. das Einfrieren von Wasserleitungen oder das Auftreten von Feuchtigkeit, in der Wohnung auftreten können. Der Mieter ist also lediglich gehalten, in zumutbarem Umfang sein Heiz- und Lüftungsverhalten der Wohnung anzupassen. Dabei muss sich der Mieter allerdings eventuell geänderten bauphysikalischen Verhältnissen (z.B. bei Einbau isolierverglaster Fenster) anpassen und sein Heiz- und Lüftungsverhalten ändern, wenn er zuvor vom Vermieter hierüber sachgerecht und präzise aufgeklärt wurde. Was zumutbar oder unzumutbar ist, wird von der Rechtsprechung nicht genau definiert. Als unzumutbar wird von einigen Gerichten angesehen: 5-6 maliges Lüften pro Tag bei Berufstätigen, ständige Raumtemperaturen von 22°C bzw. übersteigertes Heizen und Lüften(LG Hamburg NZM 1998,571; AG München Urt.06.09.10 Az. 412 C 11503/09), Schlafzimmer auf 18-20°C zu beheizen; große Möbelstücke von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbel aufzustellen (OLG Düsseldorf DWW 1996,278). Zumutbar hingegen sei ein 2-3 maliges Querlüften (OLG Frankfurt NZM 2001, 39), ein Abstand der Möbel von der Außenwand, der sich aus dem Vorhandensein der Bodenleiste ergibt (LG Hamburg WuM 2000,329; LG München I WuM 1991,584).

Mängelanzeige
Als Mieter bin ich zunächst einmal nach den allgemein üblichen mietvertraglichen Vereinbarungen, aber auch nach den gesetzlichen Bestimmungen (§536c BGB), verpflichtet, den Schimmelbefall dem Vermieter anzuzeigen. Eine Form ist hierfür zwar nicht vorgeschrieben, sollte zur Dokumentation (auch) jedoch schriftlich erfolgen. Dabei sollte der Vermieter gleichzeitig unter angemessener Fristsetzung (z.B. 14 Tage) zur Behebung der Mängel aufgefordert werden und der Mieter sich das Recht einer etwaigen Mietminderung ausdrücklich vorbehalten.

Mietminderung
Schimmelpilzbefall und/oder Feuchtigkeit in der Wohnung sind ein Mietmangel, der den Mieter berechtigt, die Miete gem. § 536 BGB angemessen zu kürzen. Die Höhe dieser Mietminderung hängt natürlich von der Anzahl der betroffenen Räume und dem Ausmaß des Befalls ab:

10 % Schimmel nach Einbau neuer Fenster (LG München NJW 2007,2500)
25 % Schimmel und Verfleckung in 2 Räumen (AG Lüdenscheid, WuM 2007, 16)
50 % Feuchtigkeit u. Schimmel in Wohnzimmer (LG Hamburg ZMR 2008, 4567)
50% Schimmel in Wohnung über Tiefgarage (AG Krefeld, 12 C 301/06).

Zur genauen Berechnung der Mietminderung bzw. bevor irgendwelche Mietabzüge vom Mieter vorgenommen werden, ist zur Vermeidung von Rechtsnachteilen eine Rechtsberatung (z.B. durch Rechtsanwalt oder Mieterverein) unabdingbar.

Kündigung
Neben der Mietminderung kann der Mieter unter Umständen das Mietverhältnis auch fristlos kündigen. Dies kommt insbesondere bei einem nicht unerheblichen Schimmel-pilzbefall und/oder Gesundheitsgefährdung durch den Befall in Betracht.

Schadenersatz
Schließlich kann im Einzelfall der Mieter gegenüber dem Vermieter auch Schadensersatz verlangen, z.B. für sein beschädigtes Inventar oder die notwendig gewordenen Umzugskosten .

Die veränderten Lebensgewohnheiten sowie die Zunahme wärmedämmender baulicher Maßnahmen, z. T. vorgegeben durch die gesetzlichen Bestimmungen zur Energieeinsparung, lassen verstärkt das Problem von Schimmelbefall in Wohnungen aufkommen. Die starke Zunahme dieses Problembereichs in der täglichen Beratungspraxis haben den Verfasser veranlasst, Betroffenen einige Hinweise zum besseren Verständnis der Schimmelthematik an die Hand zu geben.

Newsletter September 2011: Neue BGH-Urteile

Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
In diesem Urteil legt der Bundesgerichtshof dar, welchen erforderlichen Inhalt das Kündigungs-schreiben eines Vermieters wegen Eigenbedarfs haben muss. Der Zweck der Begründungspflicht nach § 573 Abs. 3 BGB einer Kündigung bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen, um rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Hierfür reiche es aus, wenn im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund so bezeichnet wird, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei der
Eigenbedarfskündigung müsse lediglich die Person angegeben werden, für die die Wohnung benötigt wird und das Interesse dieser Person an der Erlangung dieser Wohnung dargelegt werden. Auch stellt der BGH klar, dass Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden müssen. Dies gelte auch für dem Mieter bereits bekannte Umstände über die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson.

BGH Urt. v. 06.07.2011 – Az. VIII ZR 317/10

Mietereinwände gegen eine Eigenbedarfskündigung müssen ernst genommen und geprüft werden
Bei dieser Entscheidung hatte der Vermieter wegen Eigenbedarfs für seine Schwester mit Familie ge-kündigt und angegeben, dass außerdem seine Mutter mit ihrem Lebensgefährten das noch auszu-bauende und mit der EG-Wohnung zu verbindende Souterrain beziehen wolle. Die Mieter wandten dagegen ein, der geltend gemachte Eigenbedarf sei nicht ernsthaft, weil die Mutter des Vermieters pflegebedürftig sei und nicht die Absicht habe, den bisherigen Wohnsitz aufzugeben. Außerdem sei der vom Vermieter geplante Umbau des Souterrains zu Wohnzwecken nicht genehmigungsfähig und damit die beabsichtigte Nutzung nicht realisierbar. Auch habe der Vermieter das Haus nach der Kündigung zum Verkauf angeboten. Auf diese Mietereinwände waren die Vorinstanzen nicht voll-ständig eingegangen. Der BGH machte deutlich, dass das Gericht sämtlichen, vom Mieter vorgetra-genen Gesichtspunkten, nachgehen müsse, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungs-wunsches des Vermieters begründen. Vorgeschobene Kündigungen verdienen keinen Schutz.

BGH Beschl. v. 16.03.2011 – VIII ZR 338/09

Mieter-Tipp
Zur Fristwahrung, insbesondere in eiligen Fällen, kann das Schreiben auch vor Zeugen oder durch Boten mit entsprechendem Zustellungsvermerk in den Hausbriefkasten des Empfängers eingeworfen werden. Dies muss nach überwiegender Rechtsansicht aber spätestens am frühen Nachmittag – bis ca. 15.00 Uhr – geschehen. Danach hilft nur noch eine persönliche Übergabe gegen Empfangs- bestätigung zur Wahrung der Frist.

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