Newsletter Februar 2013: Neue BGH-Urteile

Nachberechnung von Betriebskosten ‚Äď Verj√§hrung der Nachberechnung

Der BGH stell in diesem Urteil klar, dass der Vermieter sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten kann, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Vorliegend hatte sich der Vermieter bei den Abrechnungen 2002 bis 2006 bei der Position Grundsteuer eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende r√ľckwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehalten. Das Finanzamt setzte 2007 r√ľckwirkend f√ľr diese Jahre eine h√∂here Grundsteuer fest. Im Januar 2008 machte der Vermieter bei dem Mieter f√ľr die Jahre 2002 bis 2006 eine Nachforderung in H√∂he von 1.095,55‚ā¨ geltend. Die Mieter zahlten nicht und beriefen sich auf Verj√§hrung. Betriebskostenforderungen verj√§hren in 3 Jahren, wobei gem. ¬ß 199 BGB Abs.1 BGB die Verj√§hrung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gl√§ubiger von den den Anspruch begr√ľndeten Umst√§nden Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrl√§ssigkeit h√§tte erlangen k√∂nnen. Diese Kenntnis habe der Vermieter erst mit dem Bescheid des Finanzamtes vom Dezember 2007 erlangt, so dass die Nachberechnung noch nicht verj√§hrt war. Der Mieter musste die Grundsteuer- Nachforderung bezahlen.

BGH Urt. v. 12.12.2012 ‚Äď VIII ZR 264/12

Vermieter muss Abschluss eines neuen Mietvertrages bei Modernisierungsarbeiten beweisen

Im Rahmen umfassender Modernisierungsma√ünahmen bot der Vermieter den Mietern eine andere Wohnung als Ausweichquartier an. F√ľr diese Wohnung zahlten die Mieter (nur) die Miete auf der Grundlage des bisherigen Quadratmetermietpreises aus dem bisherigen Mietverh√§ltnis. Der Vermieter wollte f√ľr das Ausweichquartier jedoch eine h√∂here Miete haben und zwar in H√∂he der orts√ľblichen Vergleichsmiete. Dabei vertrat der Vermieter die Ansicht, dass mit Einzug in die neue Wohnung (Ausweichquartier) ein neuer Mietvertrag geschlossen worden sei. Dem trat der BGH entgegen, indem er dem Vermieter die Beweislast daf√ľr auferlegte, dass anl√§sslich des Umzuges mit dem Mieter nicht nur ein Austausch des Mietobjektes vereinbart worden sei, sondern dar√ľber hinaus auch ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde. Es sei nicht un√ľblich, dass das Mietverh√§ltnis der Parteien unter Auswechselung des Mietobjekts f√ľr die neue Wohnung lediglich fortgesetzt worden sei. Die Mieter mussten die h√∂here Miete nicht bezahlen.

BGH Urt. v. 21.11.2012 ‚Äď VIII ZR 50/12

Mieter-Info
Das Mietrechts√§nderungsgesetz ist nun beschlossene Sache, nachdem der Bundesrat am 1.2.2013 dem Gesetz zugestimmt hat. Mit dem Mietrechts√§nderungsgesetz wird unter anderem das Mietminderungsrecht bei energetischen Bauma√ünahmen f√ľr drei Monate abgeschafft. Die zu erwartende Mieterh√∂hung kann nicht mehr vor Beginn der Modernisierungsarbeiten als H√§rtegrund eingewandt werden. Ein neuer K√ľndigungstat-bestand wird eingef√ľhrt, wenn der Mieter die Mietkaution nicht zahlt; Wohnungsr√§umungen aufgrund einer einstweiligen Verf√ľgung werden zul√§ssig. Die Bundesl√§nder k√∂nnen bei Mieterh√∂hungen die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % in begehrten St√§dten oder Stadtvierteln begrenzen.

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