Newsletter Juni 2013: Neue BGH-Urteile

Kein Rechtsmissbrauch bei EigenbedarfskĂĽndigung nach kurzer Zeit

In dieser Entscheidung stellt der BGH klar, dass eine KĂĽndigung wegen Eigenbedarfs fĂĽr einen Familienangehörigen nicht rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden, bei Abschluss des Vertrages aber noch nicht absehbar war. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin 3 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages das Mietverhältnis gekĂĽndigt, weil ihr sie das Haus fĂĽr ihren Enkel, dessen Ehefrau und Tochter benötige. Bei Vertragsabschluss wurde den Mietern vom Schwiegersohn der Vermieterin noch versichert, dass Eigenbedarf nicht in Betracht komme, das Haus allenfalls verkauft werden könne. Der BGH sah darin eine reine – unverbindliche – WissensäuĂźerung, die sich auf den damaligen Stand bezog und eine Ă„nderung nicht absehbar gewesen sei. .Der Enkel habe seine Lebensplanung erst zu einem späteren Zeitpunkt geändert, was bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar war. Die Mieter hätten es in der Hand gehabt, einen etwaigen Eigenbedarf mietvertraglich auszuschlieĂźen oder sich durch einen (beiderseitig) befristeten KĂĽndigungsausschluss vor einer KĂĽndigung nach kurzer Mietdauer zu schĂĽtzen.

BGH Urt. v.20.03.2013 – VIII ZR 233/12

Höhere  Mietsicherheit zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs zulässig

In dem Urteil ging es darum, ob neben der Kaution eine weitere Sicherheit – hier in Form einer BĂĽrgschaft – der Höhe nach unbegrenzt sein darf. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens 3 Monatsmieten betragen. Im vorliegenden Fall war der Mieter mit 2 Monatsmieten im RĂĽckstand, ihm drohte die KĂĽndigung. Der Vermieter nahm auf Bitten der Schwester des Mieters von der KĂĽndigung Abstand, weil sie eine BĂĽrgschaftserklärung abgab. Daraufhin glich der Vermieter den RĂĽckstand mit der ursprĂĽnglich gezahlten Kaution aus. In der Folgezeit kam es wieder zu MietrĂĽckständen von 6.499,85€. Nunmehr verlangte der Vermieter diesen Betrag von der Schwester aus der BĂĽrgschaft. Diese wollte jedoch nur einen Teil i.H.v. 3 Monatsmieten bezahlen. Der BGH gab dem Vermieter jedoch Recht. Die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit greife nicht, wenn die Sicherheit von einem Dritten gewährt werde, um eine dem Mieter drohende KĂĽndigung wegen Zahlungsverzuges abzuwenden.

BGH Urt. v. 10.04.2013 – VIII ZR 379/12

Mieter-Info
15 %ige Kommunale Kappungsgrenze
Die Bayerische Staatsregierung hat am 3. Mai eine sog. Kappungsgrenzesenkungsverordnung beschlossen, wonach die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen 15 Prozent beträgt (vgl. § 558 Abs. 3 S. 2 BGB). Dabei wurde jedoch zunächst nur die Landeshauptstadt München direkt in die Verordnung mit aufgenommen. Die Verordnung ist am 15. Mai in Kraft getreten. Alle anderen Großstädte über 50.000 Einwohner können auf Antrag ebenfalls in diese Verordnung mit aufgenommen werden. Der Mieterverein Augsburg hat den Oberbürgermeister und alle im Stadtrat vertretenen Fraktionen aufgefordert, sofort einen Antrag zu stellen.

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