Newsletter Oktober 2014: Neue BGH-Urteile

Verj├Ąhrungsbeginn – Schl├╝sselr├╝ckgabe an Hausmeister nicht (immer) ausreichend

Bei dieser Entscheidung macht der BGH nochmals sehr deutlich, dass Voraussetzung f├╝r den Beginn der kurzen Verj├Ąhrung nicht nur die ├ťbertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter ist, sondern auch die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraussetze. Denn nur so werde der Vermieter in die Lage versetzt, sich durch Aus├╝bung der unmittelbaren Sachherrschaft ungest├Ârt ein umfassendes Bild von den M├Ąngeln, Ver├Ąnderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Daher reiche es nicht, wenn der Mieter bereits vor Beendigung des Mietverh├Ąltnisses ausziehe und die Wohnungsschl├╝sse einfach an den Hausmeister ├╝bergebe, ohne den Vermieter selbst zu informieren. Die Kenntnis des Hauswarts von der R├╝ckgabe der Wohnungsschl├╝ssel ist nur dann dem Vermieter oder der ihn vertretenden Hausverwaltung zuzurechnen, wenn der Hauswart konkret damit beauftragt ist, die Wohnungs-schl├╝ssel zum Zweck der ├ťbergabe der Wohnung entgegenzunehmen. Ansonsten erhalte der Vermieter durch die Schl├╝sselr├╝ckgabe an den Hausmeister zwar die Sachherrschaft ├╝ber die Wohnung zur├╝ck, sei jedoch mangels Kenntnis nicht in der Lage, sich daraufhin ein umfassendes Bild vom Zustand der Wohnung zu machen.

BGH Urt. v. 23.10.2013 ÔÇô VIII ZR 402/12

Schriftform (Unterschrift) bei Mieterh├Âhung nicht erforderlich

In dem hier zu entscheidenden Fall ging es um die Frage, welche Anforderungen an die f├╝r ein Mieterh├Â-hungsverfahren erforderliche Textform zu stellen sind. Der Senat stellt dabei klar, dass es f├╝r die allein in Textform abzugebende Mieterh├Âhungserkl├Ąrung nicht erforderlich sei, dass das Schreiben von einem f├╝r eine juristische Person (GmbH oder AG) t├Ątig gewordenen Sachbearbeiter unterzeichnet oder sein Name angegeben worden ist . Es gen├╝ge die Angabe des Namens der juristischen Person. Die blo├če Textform diene gerade der Erleichterung des Rechtsverkehrs und w├╝rde in ihr Gegenteil verkehrt, w├╝rde man verlangen, dass die (nat├╝rliche) Person, die t├Ątig geworden ist, immer namentlich aufgef├╝hrt werden m├╝sste. Insoweit sei es ausreichend, wenn eine Mieterh├Âhungserkl├Ąrung abschlie├če mit einer Formulierung:
ÔÇ×Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift.ÔÇť

BGH Bschl. v. 01.07.2014 ÔÇô VIII ZR 72/14

Mieter-Tipp

Seit 2012 m├╝ssen Warmwasseranlagen regelm├Ą├čig auf Legionellen ├╝berpr├╝ft werden. Legionellen sind Bakterien, die sich bei Temperaturen von 30-45╦ÜC sprunghaft vermehren. Sie k├Ânnen in hoher Konzentration f├╝r Menschen gesundheitsgef├Ąhrdend sein. Durch das Einatmen von Legionellen befallenem Wasser, bei-spielsweise beim Duschen, k├Ânnen die Bakterien in die Luftr├Âhre und Lunge gelangen und Entz├╝ndungen her-vorrufen. Der zul├Ąssige Grenzwert liegt bei 100KBE/100 ml. Bei ├╝ber 10.000KBE/100 ml m├╝ssen Sofortma├č-nahmen, wie z.B. ein Duschverbot, ergriffen werden. Dadurch besteht ein Mietmangel, der nach Ansicht des Amtsgerichtes Dresden (Az. 148 C 5353/13) eine Mietminderung von 25 Prozent rechtfertigt.

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