Newsletter Oktober 2017

R√ľcksichtnahmepflicht unter Mietern bei (Kinder-)L√§rm

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, wann die Toleranzgrenzen bei Kinderl√§rm in einem Mehrfamilienhaus √ľberschritten sind. Hier hatten die Mitmieter detailliert vorgetragen, dass aus der Wohnung der Mietpartei, eine Familie mit 2 noch nicht schulpflichtigen Kindern, fast t√§glich, auch an Sonn- und Feiertagen sowie zu Ruhezeiten massive L√§rmst√∂rungen durch heftiges Stampfen, Springen, Poltern sowie durch Schreie und sonstige lautstarke und aggressive famili√§re Auseinandersetzungen auftreten. Diese bisweilen mehrmals am Tag auftretenden St√∂rungen dauerten gr√∂√ütenteils zwischen einer und vier Stunden. und waren deutlich h√∂r- und sp√ľrbar. Die Schall√ľbertragung √ľber die Bauteile sei sehr heftig und sogar noch bei Verwendung von Ohrst√∂pseln als andauerndes Wummern in der ganzen Wohnung zu h√∂ren und zu sp√ľren. Der Senat entschied jetzt, dass Kinderl√§rm zwar grunds√§tzlich als sozial ad√§quat hinzunehmen und daher Mitmietern zumutbar sei, gleichwohl gelte dies jedoch nicht f√ľr Kinderl√§rm in jeglicher Form, Dauer und Intensit√§t, nur weil er eben von Kindern stammt. Auch m√ľsse dabei auf die Belange und das Ruhebed√ľrfnis der Nachbarn R√ľcksicht genommen werden. Ger√§uschimmissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht √ľblichen, kindlichen Verhalten haben, seien ggf. auch unter Inkaufnahme erh√∂hter Grenzwerte f√ľr L√§rm und ent-sprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens grunds√§tzlich hinzunehmen. Aber auch diese erh√∂hte Toleranz habe ihre Grenzen. Das gelte insbesondere dann, wenn Mitmieter detailliert darlegen, dass von den Kindern und den Mietern selbst Ger√§uschimmissionen ausgehen, die jedes noch hinzunehmendes Ma√ü √ľberschreiten. Hierbei seien daher im Einzelfall alle Umst√§nde unter Ber√ľcksichtigung der Art, Qualit√§t, Dauer und Zeit der verursachten Ger√§uschimmissionen, des Alters und des Gesundheitszustandes der Kinder sowie die Vermeidbarkeit der Immissionen durch erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Ma√ünahmen zu ber√ľcksichtigen, um genau pr√ľfen zu k√∂nnen, ob die Toleranzgrenze bei Kinderl√§rm √ľberschritten ist. Nach Ansicht des BGH entsprechen die L√§rmbeeintr√§chtigungen nicht mehr einer normalen Wohnnutzung und k√∂nne auch nicht von erzieherischen Einwirkungen auf die Kinder ausgegangen werden. Zudem habe das Berufungsgericht die Belange der Mitbewohner nicht ausreichend ber√ľcksichtigt und sich mit den baulichen Gegebenheit vor Ort und der Frage der Hellh√∂rigkeit des Hauses nicht befasst, weshalb der Senat der Fall zur weiteren Sachaufkl√§rung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur√ľck gewiesen hat.

BGH Urt. v. 22.08.2017, Az. VIII ZR 226/16

Mieter-Tipp

In Mietvertr√§gen finden sich h√§ufig Klauseln, wonach der Mieter die Kosten f√ľr sog. Bagatellsch√§den bzw. Kleinreparaturen selbst √ľbernehmen muss. Derartige Klauseln sind jedoch nur wirksam, wenn im Mietvertrag eine Obergrenze bis max. 125‚ā¨ im Einzelfall und eine j√§hrliche H√∂chstgrenze f√ľr alle Reparaturen (400‚ā¨ bzw. 6-8 Prozent der Jahresmiete) festgelegt ist. Wird der Gesamtbetrag (inkl. MwSt.)auch nur um einen Cent √ľberschritten, d√ľrfen die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zudem muss sich die Kleinreparatur auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und h√§ufigen Zugriff des Mieters unterliegen.

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