Pressemitteilung:
BGH: K├╝ndigungsausschluss l├Ąnger als 4 Jahre unzul├Ąssig

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof f├╝r hunderttausende Mieterhaushalte f├╝r Rechtssicherheit gesorgt und seine bisherige Rechtsprechung zur Zul├Ąssigkeit eines formular vertraglich vereinbarten K├╝ndigungsausschlusses nochmals best├Ątigt. Bereits in seinem Urteil v. 06.04.2005 ÔÇô VIII ZR 27/04 hatte der BGH entschieden, dass ein wechselseitiger, zeitlich begrenzter Ausschluss des K├╝ndigungsrechts durch einen Formularmietvertrag nur f├╝r die Dauer von h├Âchstens vier Jahre zul├Ąssig ist. In dem j├╝ngsten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 86/10) haben die Karlsruher Richter zwei strittige Punkte gekl├Ąrt:

  • Es kommt bei der Berechnung der Vierjahresfrist auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Unterschrift) an und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns, den im Mietvertrag genannten Termin bzw. den Einzugstermin.
  • Die K├╝ndigung muss erstmals ÔÇô unter Ber├╝cksichtigung der dreimonatigen K├╝ndigungsfrist ÔÇô zum Ablauf der Vierjahresfrist m├Âglich sein, nicht erst nach den vier Jahren.ÔÇť

Mieter und Vermieter hatten am 27. Juni 2005 einen Mietvertrag abgeschlossen. Danach
begann das Mietverh├Ąltnis am 1. Juli 2005. Vereinbart wurde ein wechselseitiger
K├╝ndigungsverzicht f├╝r die Dauer von vier Jahren. Eine K├╝ndigung sollte erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zul├Ąssig sein.

Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, ein K├╝ndigungsverzicht oder K├╝ndigungsausschluss sei nur wirksam, wenn er in zeitlicher Hinsicht ├╝berschaubar und deshalb f├╝r Mieter ertr├Ąglich sei. Die Grenze hierf├╝r werde bei vier Jahren gezogen. Die Vierjahresfrist sei vom Abschluss bis zur m├Âglichen Beendigung des Mietverh├Ąltnisses zu berechnen. Ein formularm├Ą├čiger K├╝ndigungsverzicht aber, der ÔÇô wie hier ÔÇô den Zeitraum von vier Jahren ├╝berschreitet, sei wegen unangemessener Benachteiligung bzw. unzumutbarer Einschr├Ąnkung der Dispositionsfreiheit der Mieter unwirksam.

RA Weiand: ÔÇ×In den Mietvertr├Ągen finden sich h├Ąufig Vereinbarungen zu K├╝ndigungsausschl├╝ssen. F├╝r Mieter hei├čt es daher aufgepasst beim Abschluss des Mietvertrages. Obwohl sie an und f├╝r sich einen unbefristeten Mietvertrag unterschrieben haben, k├Ânnen sie aber aufgrund des vereinbarten K├╝ndigungsausschlusses das Mietverh├Ąltnis jahrelang nicht k├╝ndigen. Gut, dass der Bundesgerichtshof jetzt klare Vorgaben gemacht hat, wann und unter welchen Voraussetzungen derartige Vereinbarungen zul├Ąssig sind. Ist die Vereinbarung zum K├╝ndigungsausschluss unwirksam, k├Ânnen Mieter immer mit der gesetzlichen K├╝ndigungsfrist von drei Monaten k├╝ndigen.ÔÇť

1. Vorsitzender RA Thomas Weiand

R├╝ckfragen:
RA Thomas Weiand Mieterverein Augsburg, Tel.: 0821 /151055, Fax: 151252
E-Mail: t.weiand@mieterverein-augsburg.de

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