Author: RA Thomas Weiand

Eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des Mieters gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Kraft.

Der Mieter kann nach § 556 Abs.3 S.5 BGB innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen dagegen vorbringen. Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. In der vorliegenden Entscheidung hat der BGH klargemacht, dass die o.g. Einwendungsfrist des Mieters erst und nur dann in Gang gesetzt wird, wenn zuvor der Vermieter dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugeschickt hat. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Senatsrechtsprechung dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Danach muss eine Abrechnung folgende Mindestangaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die
Berechnung des Mieteranteils und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. In dem zu entscheidenden Fall war der Verteilerschlüssel nicht verständlich.

BGH Urt. v. 08.12.2010 – Az. VIII ZR 27/10

Unerlaubte Untervermietung kann zur Kündigung führen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter, der einen Teil seiner Wohnung untervermietet, ohne zuvor die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen, seine
vertraglichen Pflichten verletze und zwar auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis habe. Dies gelte erst recht bei einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag. Zwar könne der Vermieter bei einem solchen Vertragsverstoß das Mietverhältnis kündigen, allerdings nur, wenn – unter Würdigung der Umstände des Einzelfalles – das vertragswidrige Verhalten von einem gewissen Gewicht sei. Eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung des Vermieters sei aber gem. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, wenn er eine zuvor vom Mieter erbetene  Untervermietungserlaubnis hätte erteilen müssen.

BGH Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10

Mieter-Tipp

Rückforderungsanspruch
Mieter, die in Unkenntnis der zwölfmonatigen Abrechnungs- und Ausschlussfrist auf eine
verspätete Betriebskostenabrechnung Nachzahlungen leisten, können ihr Geld nach § 812
BGB zurückfordern. Der Vermieter ist insoweit ungerechtfertigt bereichert. Der Anspruch
verjährt in 3 Jahren.

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Unwirksame Schönheitsreparaturklausel – dezente Farbtöne zulässig

Der BGH hat bereits in einer Vielzahl von Entscheidungen dazu Stellung genommen, wann Mieter durch eine formularmäßige Vereinbarung zur Durchführung von  Schönheitsreparaturen unangemessen benachteiligt werden. Hierzu hat das höchste Zivilgericht unter anderem in mehreren Urteilen entschieden, dass eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters von der üblichen Ausführungsart ab-weichen darf, unwirksam ist (vgl. BGH VIII ZR 199/06; BGH VIII ZR 166/08; BGH ZR VIII 50/09).
Während der Mietzeit kann dem Mieter nicht vorgeschrieben werden, seine Wohnung nur nach einer vorgegebenen Art und Weise zu dekorieren. Sogenannte Farbwahlklauseln sind hiernach unwirksam. Selbst bei Vertragsende muss dem Mieter noch ein gewisser Spielraum verbleiben (vgl. BGH VIII ZR 224/07; BGH VIII ZR 283/07). So hat der BGH kürzlich entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses Decken und Wände weiß zu streichen, unwirksam ist. Das berechtigte Interesse des Vermieters bei der Rückgabe sei darauf zu beschränken, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessenskreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermögliche. Das werde auch durch eine Dekoration in dezenten Farbtönen und nicht nur durch einen weißen Anstrich erreicht. Nur so könne letztlich der Mieter davor bewahrt bleiben, bei Auszug nicht allein wegen der farblichen Gestaltung eine sonst nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.

In einem weiteren Urteil hat der BGH klargestellt, dass dies auch dann gilt, wenn die strittige Mietvertragsklausel in einem Mietvertrag stehen, der nicht vom Vermieter selbst, sondern von dem von ihm beauftragten Makler stammt. Der Makler sei nicht Dritter, sondern „Abschlussgehilfe“ des Vermieters (§ 278 BGB). In diesem Fall seien die einzelnen
Vertragsklauseln nicht vom Makler, sondern von ihm (dem Vermieter) i.S.v. § 305 Abs.1 S.1 BGB „gestellt“ worden und damit auch der Inhaltskontrolle von § 307 BGB unterliege.

BGH Urt. v. 14.12.2010 – Az. VIII ZR 198/10
BGH Urt. v. 12.01.2011 – VIII ZR 269/09

Mieter-Tipp

Dübellöcher
Dübellöcher im üblichen Umfang gehören zum normalen Mietgebrauch und lösen auch keine Schadensersatzansprüche des Vermieters aus. Auch für angebohrte Fliesen, zum Beispiel in Küche oder Badezimmer, um Spiegel, Hängeschränke, u.a. zu befestigen, kann der Vermieter keinen Ersatz verlangen, es sei denn, der Mieter hat übermäßig viele Dübel angebracht. Muss der Mieter bei Auszug die Schönheitsreparaturen nicht durchführen, braucht er auch nicht die im üblichen Maß gehaltenen Dübellöcher zu verschließen.

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Formularmäßiger Kündigungsausschluss länger als 4 Jahre unzulässig

Der BGH klärt in dieser Entscheidung zwei bisher strittige Punkte:
Bei der Berechnung der Vierjahresfrist kommt es auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an, also wann der Vertrag unterschrieben wurde und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns, also nicht den Einzugstermin bzw. den im Mietvertrag genannten Termin. Außerdem muss die Kündigung – unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist – erstmals zum Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein und nicht erst nach den vier Jahren.
Im zu entscheidenden Fall hatten Mieter und Vermieter den Mietvertrag bereits am
27.06.2005 geschlossen, wobei Mietbeginn der 01.07.2005 war. Vereinbart war ein wechselseitiger Kündigungsverzicht von 4 Jahren, wonach erstmals nach Ablauf diese Zeitraumes die Kündigung zulässig sein sollte. Darin sah der BGH jedoch einen Kündigungsausschluss von mehr als 4 Jahren, was zur Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung führte.

BGH Urt. v. 08.12.2010 – Az. VIII ZR 86/10

Nachträgliche Korrektur einer Betriebskostenabrechnung innerhalb Jahresfrist zulässig

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter eine bereits erteilte Betriebs- und Heizkostenabrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist auch zum Nachteil des Mieters berichtigen darf. Die vorbehaltslose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens stelle für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter eine Heiz- und Betriebskostenabrechnung an den Mieter verschickt, aus der sich für den Mieter ein Guthaben ergab, das dem Mieterkonto gutgeschrieben wurde. Später stellte der Vermieter fest, dass er versehentlich eine Heizöllieferung nicht berücksichtigt hatte, woraufhin er dem Mieter eine korrigierte Abrechnung mit einem geringeren Guthaben übersandte und das Mieterkonto ebenfalls berichtigte. Der BGH machte klar, dass die Abrechnungs- u. Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Mieter wie Vermieter gewährleisten, zeitnah Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zu erlangen.

BGH Urt. v. 12.01.2011 – VIII ZR 269/09

Mieter-Tipp

Heizkosten sparen
Schon mit wenigen Maßnahmen können die Heizkosten gesenkt werden. Es sollte nur so viel geheizt werden, wie man benötigt. Unbenutzte oder wenig genutzte Räume nur mäßig (16°C) beheizen ohne dass die Räume zu stark auskühlen. Ein kaltes Zimmer wird nicht schneller warm, wenn das Thermostatventil bis auf Stufe 5 voll aufgedreht wird. Es reicht aus, wenn es 1°C über der aktuellen Raumtemperatur eingestellt wird. Bei Heizkörpernischen sollte man hinter dem Heizkörper sog. Reflexionsplatten anbringen, damit die Wärme besser abgestrahlt werden kann. Der Heizkörper sollte nicht durch Möbel, Vorhänge o.ä. verdeckt werden, damit die Luft ungehindert an ihm vorbei strömen kann.

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Kautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Sonderkontos abhängig gemacht werden

Der BGH stellt in dieser Entscheidung klar, dass Mieter eine Mietkaution nur auf ein insolvenzfestes Sonderkonto einzahlen müssen und vom Vermieter verlangen können, dass er erst ein solches Konto benennt, bevor die Zahlung erfolgt. Dabei ist es egal, ob die Kaution nach dem Mietvertrag in bar zu übergeben oder auf ein sonstiges Vermieterkonto zu überweisen ist. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung des § 551 Abs. 3 BGB sei es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubiger zu schützen. Dieser, vom Gesetzgeber bezweckte Schutz, lasse sich ohne „Sicherheitslücke“ nur gewähren, wenn dem Mieter von vornherein das Recht eingeräumt werde, die Kaution nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen.

BGH Urt. v. 13.10.2010 – Az. VIII ZR 98/10

Verwendung von Verbrauchswerten eines nicht geeichten Wasserzählers

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden dürfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Bei der Betriebskostenabrechnung komme es nur darauf an, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben sei. Bei der Ablesung eines geeichten Zählers spreche eine tatsächliche Vermutung dafür, während bei einem nicht geeichten Messgerät den abgelesenen Werten diese Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zukomme. Gelingt dem Vermieter der Nachweis zutreffender Ablesewerte, steht einer Verwendung der Messwerte § 25 Abs.1 Nr.1a EichG nicht entgegen.

BGH Urt. v. 17.11.2010 – VIII ZR 112/10

Mieter-Tipp

Verjährung von Vermieteransprüchen
Zum Ende eines Jahres, also an Silvester, verjähren zahlreiche Vermieteransprüche. Die normale Verjährungsfrist auch für Ansprüche aus Mietverhältnissen beträgt 3 Jahre. Die Frist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch des Vermieters entstanden ist. Das bedeutet, Silvester 2010 verjähren Ansprüche, die im Jahr 2007 entstanden sind. Hierbei kann es sich z. B um Forderungen auf Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen oder Ansprüche auf Einzahlung der Mietkaution handeln. Außerdem endet die Abrechnungsfrist – bei kalenderjährlicher Abrechnung – für Heiz- und Betriebskosten aus dem Jahr 2009.

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