Newsletter April 2011: Neue BGH-Urteile

Eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des Mieters gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Kraft.

Der Mieter kann nach ¬ß 556 Abs.3 S.5 BGB innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwendungen dagegen vorbringen. Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter hat die Versp√§tung nicht zu vertreten. In der vorliegenden Entscheidung hat der BGH klargemacht, dass die o.g. Einwendungsfrist des Mieters erst und nur dann in Gang gesetzt wird, wenn zuvor der Vermieter dem Mieter eine formell ordnungsgem√§√üe Abrechnung zugeschickt hat. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Senatsrechtsprechung dann formell ordnungsgem√§√ü, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des ¬ß 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enth√§lt. Danach muss eine Abrechnung folgende Mindestangaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erl√§uterung der zugrunde gelegten Verteilerschl√ľssel, die
Berechnung des Mieteranteils und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. In dem zu entscheidenden Fall war der Verteilerschl√ľssel nicht verst√§ndlich.

BGH Urt. v. 08.12.2010 ‚Äď Az. VIII ZR 27/10

Unerlaubte Untervermietung kann zur K√ľndigung f√ľhren

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter, der einen Teil seiner Wohnung untervermietet, ohne zuvor die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen, seine
vertraglichen Pflichten verletze und zwar auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis habe. Dies gelte erst recht bei einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag. Zwar k√∂nne der Vermieter bei einem solchen Vertragsversto√ü das Mietverh√§ltnis k√ľndigen, allerdings nur, wenn – unter W√ľrdigung der Umst√§nde des Einzelfalles – das vertragswidrige Verhalten von einem gewissen Gewicht sei. Eine auf die fehlende Erlaubnis gest√ľtzte K√ľndigung des Vermieters sei aber gem. ¬ß 242 BGB rechtsmissbr√§uchlich, wenn er eine zuvor vom Mieter erbetene¬† Untervermietungserlaubnis h√§tte erteilen m√ľssen.

BGH Urt. v. 02.02.2011 ‚Äď VIII ZR 74/10

Mieter-Tipp

R√ľckforderungsanspruch
Mieter, die in Unkenntnis der zwölfmonatigen Abrechnungs- und Ausschlussfrist auf eine
verspätete Betriebskostenabrechnung Nachzahlungen leisten, können ihr Geld nach § 812
BGB zur√ľckfordern. Der Vermieter ist insoweit ungerechtfertigt bereichert. Der Anspruch
verjährt in 3 Jahren.

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Newsletter März 2011: Neue BGH-Urteile

Unwirksame Sch√∂nheitsreparaturklausel ‚Äď dezente Farbt√∂ne zul√§ssig

Der BGH hat bereits in einer Vielzahl von Entscheidungen dazu Stellung genommen, wann Mieter durch eine formularm√§√üige Vereinbarung zur Durchf√ľhrung von¬† Sch√∂nheitsreparaturen unangemessen benachteiligt werden. Hierzu hat das h√∂chste Zivilgericht unter anderem in mehreren Urteilen entschieden, dass eine Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters von der √ľblichen Ausf√ľhrungsart ab-weichen darf, unwirksam ist (vgl. BGH VIII ZR 199/06; BGH VIII ZR 166/08; BGH ZR VIII 50/09).
W√§hrend der Mietzeit kann dem Mieter nicht vorgeschrieben werden, seine Wohnung nur nach einer vorgegebenen Art und Weise zu dekorieren. Sogenannte Farbwahlklauseln sind hiernach unwirksam. Selbst bei Vertragsende muss dem Mieter noch ein gewisser Spielraum verbleiben (vgl. BGH VIII ZR 224/07; BGH VIII ZR 283/07). So hat der BGH k√ľrzlich entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverh√§ltnisses Decken und W√§nde wei√ü zu streichen, unwirksam ist. Das berechtigte Interesse des Vermieters bei der R√ľckgabe sei darauf zu beschr√§nken, die Wohnung in einem Dekorationszustand zur√ľckzuerhalten, der dem Geschmack eines gr√∂√üeren Interessenskreises entspricht und eine rasche Weitervermietung erm√∂gliche. Das werde auch durch eine Dekoration in dezenten Farbt√∂nen und nicht nur durch einen wei√üen Anstrich erreicht. Nur so k√∂nne letztlich der Mieter davor bewahrt bleiben, bei Auszug nicht allein wegen der farblichen Gestaltung eine sonst nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu m√ľssen.

In einem weiteren Urteil hat der BGH klargestellt, dass dies auch dann gilt, wenn die strittige Mietvertragsklausel in einem Mietvertrag stehen, der nicht vom Vermieter selbst, sondern von dem von ihm beauftragten Makler stammt. Der Makler sei nicht Dritter, sondern ‚ÄěAbschlussgehilfe‚Äú des Vermieters (¬ß 278 BGB). In diesem Fall seien die einzelnen
Vertragsklauseln nicht vom Makler, sondern von ihm (dem Vermieter) i.S.v. ¬ß 305 Abs.1 S.1 BGB ‚Äěgestellt‚Äú worden und damit auch der Inhaltskontrolle von ¬ß 307 BGB unterliege.

BGH Urt. v. 14.12.2010 ‚Äď Az. VIII ZR 198/10
BGH Urt. v. 12.01.2011 ‚Äď VIII ZR 269/09

Mieter-Tipp

D√ľbell√∂cher
D√ľbell√∂cher im √ľblichen Umfang geh√∂ren zum normalen Mietgebrauch und l√∂sen auch keine Schadensersatzanspr√ľche des Vermieters aus. Auch f√ľr angebohrte Fliesen, zum Beispiel in K√ľche oder Badezimmer, um Spiegel, H√§ngeschr√§nke, u.a. zu befestigen, kann der Vermieter keinen Ersatz verlangen, es sei denn, der Mieter hat √ľberm√§√üig viele D√ľbel angebracht. Muss der Mieter bei Auszug die Sch√∂nheitsreparaturen nicht durchf√ľhren, braucht er auch nicht die im √ľblichen Ma√ü gehaltenen D√ľbell√∂cher zu verschlie√üen.

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Newsletter Februar 2011: Neue BGH-Urteile

Formularm√§√üiger K√ľndigungsausschluss l√§nger als 4 Jahre unzul√§ssig

Der BGH klärt in dieser Entscheidung zwei bisher strittige Punkte:
Bei der Berechnung der Vierjahresfrist kommt es auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an, also wann der Vertrag unterschrieben wurde und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns, also nicht den Einzugstermin bzw. den im Mietvertrag genannten Termin. Au√üerdem muss die K√ľndigung ‚Äď unter Ber√ľcksichtigung der dreimonatigen K√ľndigungsfrist ‚Äď erstmals zum Ablauf der Vierjahresfrist m√∂glich sein und nicht erst nach den vier Jahren.
Im zu entscheidenden Fall hatten Mieter und Vermieter den Mietvertrag bereits am
27.06.2005 geschlossen, wobei Mietbeginn der 01.07.2005 war. Vereinbart war ein wechselseitiger K√ľndigungsverzicht von 4 Jahren, wonach erstmals nach Ablauf diese Zeitraumes die K√ľndigung zul√§ssig sein sollte. Darin sah der BGH jedoch einen K√ľndigungsausschluss von mehr als 4 Jahren, was zur Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung f√ľhrte.

BGH Urt. v. 08.12.2010 ‚Äď Az. VIII ZR 86/10

Nachträgliche Korrektur einer Betriebskostenabrechnung innerhalb Jahresfrist zulässig

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter eine bereits erteilte Betriebs- und Heizkostenabrechnung innerhalb der zw√∂lfmonatigen Abrechnungsfrist auch zum Nachteil des Mieters berichtigen darf. Die vorbehaltslose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens stelle f√ľr sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter eine Heiz- und Betriebskostenabrechnung an den Mieter verschickt, aus der sich f√ľr den Mieter ein Guthaben ergab, das dem Mieterkonto gutgeschrieben wurde. Sp√§ter stellte der Vermieter fest, dass er versehentlich eine Heiz√∂llieferung nicht ber√ľcksichtigt hatte, woraufhin er dem Mieter eine korrigierte Abrechnung mit einem geringeren Guthaben √ľbersandte und das Mieterkonto ebenfalls berichtigte. Der BGH machte klar, dass die Abrechnungs- u. Einwendungsfristen des ¬ß 556 Abs. 3 BGB f√ľr Mieter wie Vermieter gew√§hrleisten, zeitnah Klarheit √ľber ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zu erlangen.

BGH Urt. v. 12.01.2011 ‚Äď VIII ZR 269/09

Mieter-Tipp

Heizkosten sparen
Schon mit wenigen Ma√ünahmen k√∂nnen die Heizkosten gesenkt werden. Es sollte nur so viel geheizt werden, wie man ben√∂tigt. Unbenutzte oder wenig genutzte R√§ume nur m√§√üig (16¬įC) beheizen ohne dass die R√§ume zu stark ausk√ľhlen. Ein kaltes Zimmer wird nicht schneller warm, wenn das Thermostatventil bis auf Stufe 5 voll aufgedreht wird. Es reicht aus, wenn es 1¬įC √ľber der aktuellen Raumtemperatur eingestellt wird. Bei Heizk√∂rpernischen sollte man hinter dem Heizk√∂rper sog. Reflexionsplatten anbringen, damit die W√§rme besser abgestrahlt werden kann. Der Heizk√∂rper sollte nicht durch M√∂bel, Vorh√§nge o.√§. verdeckt werden, damit die Luft ungehindert an ihm vorbei str√∂men kann.

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Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung ‚Äď Eine Abrechnung mit vielen Fragezeichen
von Rechtsanwalt Thomas Weiand

Auch wenn man drau√üen nichts mehr von dem langen Winter versp√ľrt und die schon fast sommerlichen Temperaturen zum Verweilen im Freien einladen, der n√§chste ‚ÄěK√§lte-Schock‚Äú kommt ( in K√ľrze ) bestimmt, n√§mlich dann, wenn man seine Heiz- und Betriebskostenabrechnung f√ľr das Abrechnungsjahr 2009 erhalten wird und eine recht hohe Nachzahlung leisten soll. Erfahrungsgem√§√ü steigen die Betriebskosten, insbesondere die Heizkosten von Jahr zu Jahr und dass, obwohl in aller Regel bei vielen Mietern die monatlichen Vorauszahlungen schon h√§ufig nach Erhalt der letzen Abrechnung erh√∂ht worden sind. Kann das sein? Diese Frage stellen sich immer mehr Betroffene, so dass es in der Tat angebracht ist, die Abrechnung genauer ‚Äěunter die Lupe‚Äú zu nehmen. Dies gilt um so mehr, als f√ľr das Jahr 2009 erstmals die neue Heizordnung zur Anwendung kommt.

Wichtige Neuerungen der Heizkostenverordnung

F√ľr Mieter sollte dabei von besonderen Interesse die neu geregelte Aufteilung der Verbrauchs- und Grundkosten sein, wobei dabei sich der verbrauchsabh√§ngige Anteil bei der Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten bei √§lteren Geb√§uden auf zuk√ľnftig 70 Prozent erh√∂ht.Dar√ľber hinaus wurde f√ľr Geb√§ude, in denen die freiliegenden Leitungen der W√§rmeversorgung unged√§mmt sind, also sichtbar auf den W√§nden verlaufen und deswegen ein wesentlicher Anteil des W√§rmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach ¬ß 7 Abs.1 S.3 der HeizKV der W√§rmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Diese sogenannten Rohrw√§rmef√§lle werden nach einem komplizierten Verfahren nach einer VDI-Richtlinie (2077) berechnet.

Aber auch die Modalit√§ten der Ablesung wurden ge√§ndert. So muss jetzt das Ableseergebnis dem Nutzer gem. ¬ß 6 Abs.1 S.2 HeizKV innerhalb eines Monats schriftlich mitgeteilt werden. Diese Mitteilungspflicht entf√§llt nur dann, wenn das Ableseergebnis √ľber einen l√§ngeren Zeitraum in den R√§umen des Nutzers gespeichert wird und vom Nutzer abgerufen werden kann, wie dies z.B. bei elektronischen Heizkostenverteilern h√§ufig der Fall ist, wo der Vorjahreswert gespeichert wird. Bei den Heizkostenverteilern auf sog. Verdunstungsbasis muss die Vorjahresampulle am Heizk√∂rper aufbewahrt werden. Andernfalls besteht die Mitteilungspflicht.

Von Interesse d√ľrfte auch sein, dass alte Heizkostenverteiler, die vor dem 1.7.1981 eingebaut wurden, bis sp√§testens zum 31.12.2013 durch eine neue Technik zu ersetzen sind. Bis zum 31.12.2013 muss auch bei sogenannten verbundenen Heizungsanlagen, also die neben der Heizw√§rme auch Warmwasser aufbereiten, ein W√§rmez√§hler eingebaut werden.

Grundsätzliches zur Betriebskostenabrechnung

Im Gesetz finden sich in den §§ 556, 556a und 560 BGB Regelungen zu den Betriebskosten.

Zun√§chst ist aber anhand des Mietvertrages zu kl√§ren, ob und ggf. welche Nebenkosten √ľberhaupt als umlagef√§hig vereinbart worden sind. Was Betriebskosten sein k√∂nnen, ist der Betriebskostenverordnung geregelt. F√ľr die Abrechnung der Heizkosten gilt die Heizkostenverordnung. Zahlt der Mieter Vorauszahlungen f√ľr Betriebskosten, muss der Vermieter hier√ľber j√§hrlich abrechnen., wobei er die Abrechnung sp√§testens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsfrist dem Mieter vorlegen muss.
Dabei muss die Abrechnung so √ľbersichtlich gegliedert sein, dass sie auch f√ľr einen juristisch und wirtschaftlich nicht vorgebildeten Durchschnittsmieter verst√§ndlich ist.

Folgende Mindestanforderungen m√ľssen erf√ľllt sein, damit eine sog. formell ordnungsgem√§√üe Abrechnung vorliegt:

Der Abrechnungszeitraum muss konkret angegeben sein, wobei dieser die zw√∂lfmonatige Zeitspanne nicht √ľberschreiten darf. Das kann das Kalenderjahr sein oder eine andere Zeitspanne wie z.B. vom 01. Oktober bis zum 30.September des n√§chsten Jahres.Dann muss die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erl√§uterung der zu Grunde gelegten Verteilerschl√ľssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen enthalten.

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 muss der Vermieter gem. § 556 Abs. 3 BGB die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitpunktes vorlegen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen stellen.

Wer in Unkenntnis dieser Rechtslage irrt√ľmlich auf eine versp√§tete Abrechnung des Vermieters zahlt, kann sein Geld zur√ľckfordern (BGH Az. VIII ZR 94/05).Der R√ľckforderungsanspruch verj√§hrt nach drei Jahren.

Ist das Mietverh√§ltnis beendet und rechnet der Vermieter nicht sp√§testens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes ab, kann der Vermieter alle Betriebskostenvorauszahlungen f√ľr diesen Abrechnungszeitraum zur√ľckfordern. Rechnet der Vermieter sp√§ter noch ab, kann er Forderungen h√∂chstens bis zur H√∂he der urspr√ľnglich geleisteten Vorauszahlungen geltend machen (vgl. BGH VIII ZR 57/04).

Mieter haben das Recht, die Unterlagen f√ľr ihre Betriebskostenabrechnung zu pr√ľfen. Dabei haben sie nach der h√∂chstrichterlichen Rechtsprechung i.d.R. nur einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und ‚Äďrechnungen. Nur ausnahmsweise k√∂nnen sie gegen Kostenerstattung fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein B√ľro nicht am Ort der Wohnung hat (vgl. BGH VIII ZR 78/05).

Mieter sind daher gut beraten, ihre Nebenkostenabrechnungen kritisch zu pr√ľfen und gegebenenfalls hierbei fachkundigen Rat, z.B. bei einem Rechtsanwalt oder √∂rtlichen Mieterverein einzuholen.

Newsletter Januar 2011: Neue BGH-Urteile

Kautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Sonderkontos abhängig gemacht werden

Der BGH stellt in dieser Entscheidung klar, dass Mieter eine Mietkaution nur auf ein insolvenzfestes Sonderkonto einzahlen m√ľssen und vom Vermieter verlangen k√∂nnen, dass er erst ein solches Konto benennt, bevor die Zahlung erfolgt. Dabei ist es egal, ob die Kaution nach dem Mietvertrag in bar zu √ľbergeben oder auf ein sonstiges Vermieterkonto zu √ľberweisen ist. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung des ¬ß 551 Abs. 3 BGB sei es, die Kaution vom Verm√∂gen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gl√§ubiger zu sch√ľtzen. Dieser, vom Gesetzgeber bezweckte Schutz, lasse sich ohne ‚ÄěSicherheitsl√ľcke‚Äú nur gew√§hren, wenn dem Mieter von vornherein das Recht einger√§umt werde, die Kaution nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen.

BGH Urt. v. 13.10.2010 ‚Äď Az. VIII ZR 98/10

Verwendung von Verbrauchswerten eines nicht geeichten Wasserzählers

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserz√§hlers verwendet werden d√ľrfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Bei der Betriebskostenabrechnung komme es nur darauf an, dass der tats√§chliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben sei. Bei der Ablesung eines geeichten Z√§hlers spreche eine tats√§chliche Vermutung daf√ľr, w√§hrend bei einem nicht geeichten Messger√§t den abgelesenen Werten diese Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zukomme. Gelingt dem Vermieter der Nachweis zutreffender Ablesewerte, steht einer Verwendung der Messwerte ¬ß 25 Abs.1 Nr.1a EichG nicht entgegen.

BGH Urt. v. 17.11.2010 ‚Äď VIII ZR 112/10

Mieter-Tipp

Verj√§hrung von Vermieteranspr√ľchen
Zum Ende eines Jahres, also an Silvester, verj√§hren zahlreiche Vermieteranspr√ľche. Die normale Verj√§hrungsfrist auch f√ľr Anspr√ľche aus Mietverh√§ltnissen betr√§gt 3 Jahre. Die Frist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch des Vermieters entstanden ist. Das bedeutet, Silvester 2010 verj√§hren Anspr√ľche, die im Jahr 2007 entstanden sind. Hierbei kann es sich z. B um Forderungen auf Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen oder Anspr√ľche auf Einzahlung der Mietkaution handeln. Au√üerdem endet die Abrechnungsfrist – bei kalenderj√§hrlicher Abrechnung – f√ľr Heiz- und Betriebskosten aus dem Jahr 2009.

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