Newsletter Januar 2012: Neue BGH-Urteile

Beginn der kurzen Verjährungsfrist im Mietrecht

Gem. ¬ß 548 Abs. 1 BGB verj√§hren die Anspr√ľche des Vermieters wegen Ver√§nderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten. Dabei beginnt die Verj√§hrung der Ersatz-anspr√ľche des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zur√ľckerh√§lt. Dies setzt nach der BGH-Rechtsprechung grunds√§tzlich eine √Ąnderung der Besitzverh√§ltnisse zugunsten des Vermieters voraus. In aller Regel geschieht dies mit der R√ľckgabe der Wohnung und nicht mit dem blo√üen Auszug des Mieters. Entscheidend ist dabei, dass der Vermieter die Wohnungsschl√ľssel erh√§lt, denn nur so erlangt er die unmittelbare Sach- herrschaft √ľber die Wohnung zur√ľck und kann sich ungest√∂rt ein umfassendes Bild von etwaigen Ver√§nderungen oder Sch√§den am Mietobjekt machen. Klargestellt hat der BGH dabei in dieser Entscheidung, dass bei einem vorzeitigen Auszug es jedenfalls nicht aus- reiche, wenn der Mieter nach einer gescheiterten √úbergabe die Schl√ľssel f√ľr die bereits ger√§umte Wohnung einfach in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung werfe. Der Vermieter sei n√§mlich nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit zur√ľckzunehmen. Ein ‚ÄěAnnahmeverzug‚Äú des Vermieters sah der BGH in diesem Fall jedenfalls nicht gegeben. Ausdr√ľcklich offengelassen hat der BGH die Frage, ob und ggf. unter welchen Umst√§nden der Mieter zu einer R√ľckgabe der Mietsache vor Beendigung des Mietverh√§ltnisses berechtigt sei.

BGH Urt. v. 12.10.2011 ‚Äď Az. VIII ZR 8/11

Kein grundsätzlicher Anspruch auf Offenlegung der Kalkulation einer Betriebskostenpauschale

In diesem Urteil hat der BGH entschieden, dass bei einer vereinbarten Betriebskosten- pauschale der Vermieter grunds√§tzlich nicht verpflichtet sei, seine anf√§ngliche Kalkulation hierbei offenzulegen. Dies widerstrebe dem Sinn und Zweck einer in beiderseitigem Interesse vereinbarten Betriebskostenpauschale. Mit einer solchen Vereinbarung habe man sich schlie√ülich damit einverstanden erkl√§rt, dass auf eine genaue Ermittlung und Abrechnung der verschiedenen Kostenarten beiderseits verzichtet werde. Ein An-spruch auf Offenlegung komme daher nur ausnahmsweise im Lichte des ¬ß 560 Abs.3 BGB in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte f√ľr eine nachtr√§gliche Erm√§√üigung der Betriebs-kosten best√ľnden, wobei sich solche Anhaltspunkte aus den Medien (Geb√ľhrensenkungen) oder auch besonderer Umst√§nde des Einzel-falles (Abschaffung Hausmeister) ergeben k√∂nnten.

BGH Urt. v. 16.11.2011 ‚Äď VIII ZR 106/11

Mieter ‚Äď Tipp
Nachforderungen aus einer Nebenkostenabrechnung f√ľr das Kalenderjahr 2010 kann der Vermieter nicht mehr geltend machen, wenn die Abrechnung dem Mieter erst im neuen Jahr , also nach dem 31.12.2011 zugegangen ist. Der Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Abrechnungsguthabens bleibt hingegen bestehen. F√ľr den rechtzeitigen Zugang der Jahresabrechnung 2010 (bis sp√§testens 31.12.2011) beim Mieter ist der Vermieter beweispflichtig.

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