Kaution

Vermieter kann Kaution auch nach Beendigung des Mietvertrages noch verlangen

In diesem Urteil stellt der BGH noch einmal unmissverständlich klar, dass der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit (Kaution) nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses erlischt, sondern bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch danach noch geltend machen kann. Unter Hinweis auf eine bereits 1981 zum Pachtrecht ergangen- en Entscheidung (vgl. BGH VIII ZR 332/79) vertritt der Senat die Ansicht, dass der Vermieter in dieser Situation nicht ohne weiteres auf den in seinen tatsächlichen und häufig umstrittenen Anspruch selbst verwiesen werden könne. Vorliegend hatte der Mieter statt der vereinbarten Barkaution eine befristet Bankbürgschaft geleistet, die erloschen war. Darin sahen die Richter die Annahme einer Leistung erfüllungshalber, mit der eine (gem. § 205 BGB die Verjährung hemmende) Stundung vereinbart sei, so dass wegen der Streitigkeiten um rückständige Mieten und Schadenersatz wegen Beschädi-gungen der Mietsache das Sicherungsbedürfnis fortbestehe und die Geltendmachung der Kaution ungeachtet der Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertige.

BGH Urt. v. 22.11.2011 – Az. VIII ZR 65/11

Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung, wenn notwendiger Vorwegabzug fehlt

Der BGH hat bereits in den Jahren 2006 (vgl. BGH VIII ZR 251/05) und 2010 (vgl. BGH VIII ZR 45/10) für den frei finanzierten Wohnraum entschieden, dass bei einem gemischt genutzten Gebäudekomplex ein fehlender Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten die Abrechnung nicht formell unwirksam mache. Dabei handele es sich lediglich um inhalt- liche Fehler, die die materielle Richtigkeit der Abrechnung betreffen. Dieser Grundsatz gelte auch für den preisgebundenen Wohnraum, der in § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV für solche Kosten, die nicht für Wohnraum entstanden seien, zwingend einen Vorwegabzug vorsehe. Dabei genüge es aber nicht, lediglich die um den Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten auszuweisen. Vielmehr müssten zunächst die „vollen“ Gesamtkosten angegeben werden. Nur so sei es letztlich für den Mieter ersichtlich, ob und in welcher Höhe Kosten vorab abgesetzt worden sind. Wird dies nicht gemacht, kann der Mieter eine Korrektur der Abrechnung verlangen.

BGH Urt. v. 07.12.2011 – VIII ZR 118/11

Mieter – Tipp
Ein Makler darf höchstens zwei Monatsmieten (Kaltmiete ohne Betriebskosten/Heizung) zzgl. MwSt für die erfolgreiche Vermittlung einer Mietwohnung verlangen. Dies setzt aber voraus, dass zwischen Mietsuchen-dem und Makler ein Maklervertrag, der die Maklertätigkeit u. die Höhe der Provision festlegt, geschlossen werden. Das gilt auch, wenn der Wohnungssuchende sich auf ein Maklerinserat in der Zeitung meldet. Ein Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Im Streitfall muss der Makler beweisen, dass er einen Anspruch auf Provision vereinbart und es zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist.

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Mieter muss Kaution bei Eigentümerwechsel grundsätzlich nicht erneut leisten

In dieser Entscheidung hat der BGH noch einmal klargestellt, dass grundsätzlich kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution bestehe, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet habe. Da kraft Gesetzes (vgl. § 566a BGB) die Kaution auf den Erwerber übergehe, sei der Mieter auch nicht verpflichtet, einer Übertragung der Kaution an den Erwerber zuzustimmen. Nur ausnahmsweise habe der Erwerber gegen den Mieter aus Treu und Glauben nach § 242 BGB einen Anspruch auf erneute Kautions-zahlung dann, wenn der alte Vermieter anlässlich des Eigentümerwechsels dem Mieter die Kaution zurückgegeben habe. Im vorliegenden Fall war die Kaution als verpfändete Sparbucheinlage geleistet worden, die, da nur zugunsten der Voreigentümerin geleistet, mangels Zustimmung des Mieters nicht automatisch an den neuen Vermieter übertragen werden konnte und nur deshalb dem Mieter auch zurückgegeben worden war. Darin konnte jedoch kein vermieterseitiger Verzicht auf die dem Erwerber gem. § 566a BGB zustehende Kaution gesehen werden.

BGH Urt. v. 07.12.2011 – Az. VIII ZR 206/10

Keine wirksame Schönheitsreparaturklausel bei „ Weißen von Decken und Wänden“

Der BGH hat sich seit 2003 in einer Vielzahl von Entscheidungen mit Vertragsklauseln aus Formularver-trägen, die den Mieter zu Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, bereits auseinander gesetzt und häufig eine unangemessene Benachteiligung der Mieter festgestellt. Im Ergebnis führte dies zur Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarungen mit der Folge, dass der Mieter in diesen Fällen keine Schönheitsreparaturen durchführen musste. Im vorliegenden Urteil ging es um eine Formularklausel, wonach „…die Schönheitsreparaturen insbesondere … das Weißen der Decken und Oberwände… erfasst“ . Nach der kundenfeindlichsten Auslegung (vgl. § 305c Abs.2 BGB) ist die Klausel nach Ansicht des Senats dahin zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen sei. In dieser Auslegung sei die Klausel jedoch unwirksam, weil der Mieter damit auch während des laufenden Mietverhältnisses durch die vorge-gebene Farbwahl, „Weißen von Decken und Oberwänden“, unangemessen in seiner Lebensgestaltung eingeschränkt werde, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe.

BGH Urt. v. 21.09.2011 – VIII ZR 47/11

Mieter – Tipp
Mieterhöhungen sind an gewisse Formalien gebunden und werden nicht automatisch wirksam. So bedarf die Mieterhöhung der Textform und ist zu begründen (vgl. §558a BGB). Außerdem darf sich die Miete seit 15 Monaten nicht erhöht haben und innerhalb von 3 Jahren nicht (insgesamt) um mehr als 20% erhöht worden sein. Liegen diese Voraussetzungen vor, so hat der Mieter 2 Monate Zeit, sich zu überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Zeit genug, um mit Hilfe des Mietervereins abzuklären, ob die Forderung des Vermieters nach einer höheren Miete berechtigt ist oder nicht.

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