Newsletter Februar 2011: Neue BGH-Urteile

Formularm√§√üiger K√ľndigungsausschluss l√§nger als 4 Jahre unzul√§ssig

Der BGH klärt in dieser Entscheidung zwei bisher strittige Punkte:
Bei der Berechnung der Vierjahresfrist kommt es auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an, also wann der Vertrag unterschrieben wurde und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns, also nicht den Einzugstermin bzw. den im Mietvertrag genannten Termin. Au√üerdem muss die K√ľndigung ‚Äď unter Ber√ľcksichtigung der dreimonatigen K√ľndigungsfrist ‚Äď erstmals zum Ablauf der Vierjahresfrist m√∂glich sein und nicht erst nach den vier Jahren.
Im zu entscheidenden Fall hatten Mieter und Vermieter den Mietvertrag bereits am
27.06.2005 geschlossen, wobei Mietbeginn der 01.07.2005 war. Vereinbart war ein wechselseitiger K√ľndigungsverzicht von 4 Jahren, wonach erstmals nach Ablauf diese Zeitraumes die K√ľndigung zul√§ssig sein sollte. Darin sah der BGH jedoch einen K√ľndigungsausschluss von mehr als 4 Jahren, was zur Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung f√ľhrte.

BGH Urt. v. 08.12.2010 ‚Äď Az. VIII ZR 86/10

Nachträgliche Korrektur einer Betriebskostenabrechnung innerhalb Jahresfrist zulässig

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter eine bereits erteilte Betriebs- und Heizkostenabrechnung innerhalb der zw√∂lfmonatigen Abrechnungsfrist auch zum Nachteil des Mieters berichtigen darf. Die vorbehaltslose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens stelle f√ľr sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Vermieters dar. Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter eine Heiz- und Betriebskostenabrechnung an den Mieter verschickt, aus der sich f√ľr den Mieter ein Guthaben ergab, das dem Mieterkonto gutgeschrieben wurde. Sp√§ter stellte der Vermieter fest, dass er versehentlich eine Heiz√∂llieferung nicht ber√ľcksichtigt hatte, woraufhin er dem Mieter eine korrigierte Abrechnung mit einem geringeren Guthaben √ľbersandte und das Mieterkonto ebenfalls berichtigte. Der BGH machte klar, dass die Abrechnungs- u. Einwendungsfristen des ¬ß 556 Abs. 3 BGB f√ľr Mieter wie Vermieter gew√§hrleisten, zeitnah Klarheit √ľber ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zu erlangen.

BGH Urt. v. 12.01.2011 ‚Äď VIII ZR 269/09

Mieter-Tipp

Heizkosten sparen
Schon mit wenigen Ma√ünahmen k√∂nnen die Heizkosten gesenkt werden. Es sollte nur so viel geheizt werden, wie man ben√∂tigt. Unbenutzte oder wenig genutzte R√§ume nur m√§√üig (16¬įC) beheizen ohne dass die R√§ume zu stark ausk√ľhlen. Ein kaltes Zimmer wird nicht schneller warm, wenn das Thermostatventil bis auf Stufe 5 voll aufgedreht wird. Es reicht aus, wenn es 1¬įC √ľber der aktuellen Raumtemperatur eingestellt wird. Bei Heizk√∂rpernischen sollte man hinter dem Heizk√∂rper sog. Reflexionsplatten anbringen, damit die W√§rme besser abgestrahlt werden kann. Der Heizk√∂rper sollte nicht durch M√∂bel, Vorh√§nge o.√§. verdeckt werden, damit die Luft ungehindert an ihm vorbei str√∂men kann.

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