Newsletter Juli 2011: Neue BGH-Urteile

Fristlose K├╝ndigung wegen Zahlungsverzugs und Klage auf k├╝nftige Zahlung
In dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter nicht nur wegen Zahlungsverzuges fristlos gem. ┬ž 543 Abs.1, 2 Satz 1 Nr. 3b BGB k├╝ndigen kann, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen einen Mietr├╝ckstand von zwei Monatsmieten hat, sondern dar├╝ber hinaus auch berechtigt ist, auf zuk├╝nftige Zahlung der monatlichen Miete bzw. eines Nutzungsentgeltes bis zur endg├╝ltigen R├Ąumung zu klagen. Dies begr├╝ndet der Senat mit der Besorgnis, dass der Schuldner (Mieter) sich der rechtzeitigen Zahlungen entziehen werde. Schlie├člich habe dieser Mieter schon einen R├╝ckstand an Miete und Nebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach ├╝bersteigenden H├Âhe auflaufen lassen. Offengelassen hat der BGH die Frage, ob ├╝berhaupt eine fristlose K├╝ndigung auch aufgrund l├Ąnger zur├╝ckliegender Mietr├╝ckst├Ąnde in gr├Â├čeren Zeitabst├Ąnden m├Âglich ist.

BGH Urt. v. 04.05.2011 ÔÇô Az. VIII ZR 146/10

Fristlose K├╝ndigung bei fortlaufend unp├╝nktlicher Mietzahlung
In ┬ž 556 b Abs. 1 BGB wie in den meisten Formularmietvertr├Ągen ist geregelt, dass die Miete zu Beginn, sp├Ątestens bis zum 3. Werktag eines Monats f├Ąllig ist. Hier hatten die Mieter die Miete erst zur Mitte des Monats oder noch sp├Ąter bezahlt. Obwohl die Mieter daraufhin vom Vermieter abgemahnt worden sind, setzten sie ihre versp├Ąteten Mietzahlungen fort, woraufhin der Vermieter die fristlose K├╝ndigung aussprach und R├Ąumungsklage erhob. Zurecht, wie der BGH entschied. Der Senat vertrat dabei die Ansicht, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte versp├Ątete Zahlung der Miete eine so gravierende Pflichtverletzung darstelle, dass sie eine K├╝ndigung aus wichtigem Grund nach ┬ž 543 Abs. 1, 3 BGB rechtfertige. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter irrt├╝mlich davon ausgehe, er m├╝sse die Miete erst zur Monatsmitte zahlen.

BGH Urt. v. 01.06.2011 ÔÇô VIII ZR 91/10

Mieter -Tipp
Grunds├Ątzlich ist die Pflege des Gartens Sache des Vermieters. Im Mietvertrag kann der Vermieter die Gartenpflege allerdings auf den Mieter ├╝bertragen. Ohne besondere Verein-barungen ist der Mieter jedoch nur zu einfachen Pflegearbeiten, wie z.B. Rasenm├Ąhen, Unkraut und Laub entfernen, also allgemein zu solchen Arbeiten verpflichtet, die weder besondere Fachkenntnisse noch einen besonderen Zeit- und Kostenaufwand des Mieters erfordern. Solange kein Urwald entsteht bzw. keine Verwahrlosung droht, ist der Mieter frei ├╝ber Art, Umfang und H├Ąufigkeit der Pflege zu entscheiden. Als Faustregel f├╝rs Rasenm├Ąhen gilt es als ausreichend, wenn dies in der Zeit von April bis Oktober zweimal monatlich erfolgt.

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