Anpassung der Vorauszahlungen bei Betriebskostenabrechnungen
In dieser Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter fĂŒr eine Anpassung der Vorauszahlungen nicht auf die neueste (letztmögliche) Abrechnung abstellen muss. Der Vermieter kann also auch auf eine zurĂŒckliegende Abrechnungsperiode zurĂŒckgreifen, insbesondere, wenn die letztmögliche Abrechnung noch nicht erstellt ist. Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung, die gem. § 560 Abs. 4 BGB sowohl der Vermieter wie auch der Mieter verlangen kann, soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden AbschlĂ€ge den tatsĂ€chlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass keiner den anderen âsubventioniertâ. Wird eine Anpassung aufgrund einer weiter zurĂŒckliegenden Abrechnungsperiode vorgenommen, so ist allerdings die Anpassung der Vorauszahlung nur mit Wirkung fĂŒr die Zukunft zulĂ€ssig
BGH Urt. v. 18.05.2011 â Az. VIII ZR 271/10
Ausnahmen von der Abrechnungs-und Ausschlussfrist
Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss der Vermieter binnen Jahresfrist nach Ende der Abrechnungs-periode abrechnen. Andernfalls greift die sog. Ausschlussfrist, d.h. bei verspĂ€teter Abrechnung kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Bisher war es völlig klar, dass nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs.3 S.2 BGB der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren kann. Dies galt selbst dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters war. Diese bisherige Rechtsprechung weicht der BGH nun auf und erklĂ€rte, dass sich Mieter ausnahmsweise nach Treu und Glauben nicht auf die gesetzliche Abrechnungs- und Ausschlussfrist berufen dĂŒrften. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin irrtĂŒmlich 2.640 ⏠Voraus-zahlungen statt 1.895 ⏠angerechnet. Der BGH meinte, dass die Mieter diesen, der Vermieterin unterlaufenen Fehler in der Abrechnung hĂ€tten leicht erkennen können. Nach Treu und Glauben sei es den Mietern verwehrt, die Vermieterin an dem kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten. (Anm.: Dieses Urteil trĂ€gt nicht unbedingt zur Rechtssicherheit bei.)
BGH Urt. v. 30.03.2011 â VIII ZR 133/10
Mieter-Tipp
Sommerzeit ist Grillzeit. Grillen, ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten ist erlaubt, wenn der Mietvertrag kein ausdrĂŒckliches Verbot vorsieht. Damit es keinen unnötigen Ărger mit Nachbarn gibt, sollte allerdings darauf geachtet werden, dass kein Rauch oder RuĂ in Nachbarwohnungen zieht. Ab 22.00 Uhr ist die Nachtruhe einzuhalten. Die Rechtsprechung ist bei der Frage, wie oft gegrillt werden darf, sehr uneinheitlich. Ăberwiegend wird die Meinung vertreten, dass dies zwei Mal im Monat bzw. fĂŒnf Mal im Jahr erlaubt sei.
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