Newsletter August 2012: Neue BGH-Urteile

K√ľndigung droht bei unberechtigter Mietminderung infolge fehlerhafter Mangeleinsch√§tzung

In diesem Urteil hat sich der BGH mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen Mietr√ľckstands gek√ľndigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums √ľber die Ursache eines Mangels mindert. Die Mieter hatten die Miete wegen Schimmel und Kondenswasserbildung aufgrund angenommener baulicher M√§ngel um 20% gemindert. Die Vermieter warfen den Mietern hingegen vor, dass ihr Heiz- und L√ľftungsverhalten daf√ľr verantwortlich sei und k√ľndigten das Mietverh√§ltnis fristlos, nachdem ein Mietr√ľckstand von 2 Monatsmieten aufgelaufen war. Im Prozess wurde ein Sachverst√§ndigengutachten eingeholt, das dem Vermieter Recht gab. Der BGH stellte klar, dass auch f√ľr einen Mieter der allgemeine Sorgfaltsma√üstab des ¬ß 276 Abs.1 S.1 BGB gelte und f√ľr eine Privilegierung des Mieters, also eine mildere Haftung bei Irrtum √ľber die Ursache, kein Anlass bestehe. Der Senat vertrat die Ansicht, dass der Mieter bei Zweifeln die Mieter unter Vorbehalt zahlen k√∂nne und damit die M√∂glichkeit habe, eine gerichtliche Kl√§rung seiner Rechte herbeizuf√ľhren, ohne sich dem Risiko einer fristlosen K√ľndigung auszusetzen.

BGH Urt. v. 11.07.2012 ‚Äď VIII ZR 138/11


Fristlose K√ľndigung bei Nichtzahlung von erh√∂hter Miete

In dieser Entscheidung ging es um die Frage, ob der Vermieter dem Mieter , der die durch eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung entstandenen Mieterh√∂hungen nicht zahlt, erst dann fristlos k√ľndigen darf, wenn er zuvor den Mieter auf Zahlung der Erh√∂hungsbetr√§ge verklagt hat und dieser rechtskr√§ftig dazu verurteilt worden ist. Dies hat der BGH ¬†verneint. Ein derartiges schutzw√ľrdiges Interesse des Mieters sah der Senat nicht. Er hat zum einen klargestellt, dass eine K√ľndigung nicht allein schon deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietr√ľckstand teilweise auch aus Mieterh√∂hungen wegen der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen errechne. Zum anderen sah er den Mieter hinreichend dadurch gesch√ľtzt, dass schlie√ülich im R√§umungsprozess gepr√ľft werden m√ľsse, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm angesetzte H√∂he anpassen durfte.

BGH Urt. v. 18.07.2012 ‚Äď VIII ZR 1/11

Mieter-Tipp
Sommertage und Urlaub laden zum Feiern mit Freunden oder Nachbarn auf Balkonen und Terrassen ein. Das ist grunds√§tzlich zul√§ssig, wenn andere Hausbewohner dadurch nicht √ľber Geb√ľhr beeintr√§chtigt bzw. bel√§stigt werden. So ist die jeweils g√ľltige Haus- ordnung zu beachten und sich an ein Grillverbot zu halten, wenn dies im Mietvertrag steht. Im √úbrigen gilt: Ab 22.00 Uhr muss in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern und T√ľren weitergefeiert werden. Auch bis 22.00 Uhr gilt, so viel R√ľcksicht wie m√∂glich auf die Nachbarn zu nehmen, also m√∂glichst nur mit einem ‚Äěged√§mpften‚Äú L√§rmpegel feiern. Beim Grillen auf Balkonen sollte zur Vermeidung von Rauch und Qualm ein Elektrogrill statt Holzkohlegrill verwendet werden. Bei zu geringen Abst√§nden zum Nachbarbalkon sollte man vorher mit dem Nachbarn sprechen o. ganz aufs Grillen verzichten.

Artikel als PDF herunterladen: Newsletter August 2012