Newsletter November 2013: Neue BGH-Urteile

Wirksamer K├╝ndigungsausschluss von ┬ž 573a BGB zugunsten des Mieters

Der BGH hat sich in diesem Urteil mit der Frage befasst, ob ein Vermieter das Mietverh├Ąltnis trotz einer mit dem fr├╝heren Vermieter vereinbarten mietvertraglichen K├╝ndigungsbeschr├Ąnkung privilegiert nach ┬ž 573 a BGB k├╝ndigen kann. Nach dieser Vorschrift kann ein Vermieter in einem von ihm selbst bewohnten Geb├Ąude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Einliegerwohnung) das Mietverh├Ąltnis ohne K├╝ndigungsgrund k├╝ndigen. Im Mietvertrag war seinerzeit vereinbart worden, dass die Vermieterin das Mietverh├Ąltnis grunds├Ątzlich nicht aufl├Âsen werde und nur in ganz besonderen Ausnahmef├Ąllen k├╝ndigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin vorliegen, die eine Beendigung notwendig machen. In der Folgezeit wurde das Geb├Ąude mehrfach verkauft, wobei allerdings die Mieterschutzbestimmung im Kaufvertrag nicht ├╝bernommen wurde. Der Erwerber k├╝ndigte schlie├člich wegen Eigenbedarfs und st├╝tzte die K├╝ndigung hilfsweise auch auf ┬ž 573a BGB Der BGH entschied jedoch, dass aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen K├╝ndigungsbeschr├Ąnkung eine K├╝ndigung nach ┬ž 573a Abs. 1 BGB ausgeschlossen sei und der Grundsatz nach ┬ž 566 Abs. 1 BGB ÔÇ×Kauf bricht nicht MieteÔÇť auch f├╝r derartige K├╝ndigungsbeschr├Ąnkungen gelte.
BGH Urt. v.16.10.2013 ÔÇô VIII ZR 57/13

Kein Anspruch auf gesetzlichen Verzugszinsen bei versp├Ąteter Auszahlung des Betriebskostenguthabens

In dieser Entscheidung, die ein gewerbliches Mietverh├Ąltnis betraf, stellte der Senat klar, dass der Mieter keinen Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen hat, wenn ein Betriebskostenguthaben versp├Ątet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist. Die Vermieterin, die zur j├Ąhrlichen Abrechnung verpflichtet war, rechnet die Betriebskosten f├╝r die Jahre 2002 bis 2007 erst nach schriftlicher Aufforderung des Mieters im Jahre 2009 ab, aus denen sich erhebliche Guthaben zu Gunsten des Mieters ergaben. Dieser wollte daraufhin Verzugszinsen f├╝r die Vergangenheit, jeweils vom ersten Tag des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres. Dies lehnte der BGH ab mit dem Hinweis, dass erst mit Erteilung einer formell ordnungsgem├Ą├čen Abrechnung der Mieter einen Anspruch auf R├╝ckzahlung zu viel gezahlter Betriebskosten erlange. Schlie├člich habe es der Mieter in der Hand, eine zeitnahe Abrechnung zu erzwingen. So k├Ânne er seine laufenden Betriebskostenvorauszahlungen einstellen, wenn der Vermieter nicht zeitnah abrechnet.

BGH Urt. v. 05.12.201 ÔÇô XII ZR 44/11

Mieter-Tipp
Nach dem Gesetz muss der Vermieter auch f├╝r eine ordnungsgem├Ą├če Beheizung┬á der Wohnung als Teil des zu gew├Ąhrenden Mietgebrauchs Sorge tragen. Diese Verpflichtung ist nur erf├╝llt, wenn in den R├Ąumen eine Mindesttemperatur von 21╦ÜC nach DIN 4701 zwischen 7.00 ÔÇô 23.00 Uhr erzielt wird. Anderenfalls kann die Miete gemindert werden, z.B. bei 15╦Ü-18╦ÜC => 20 – 30%. Bei einem Heizungsausfall ist eine Mietminderung von 50%, bei extrem kalten Au├čentemperaturen bis zu 100% berechtigt.

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