Vorkaufsrecht des Mieters
Nach dem Gesetz hat der Mieter, dessen Wohnung zuerst in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wird, ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs.1 BGB). Der Mieter kann in diesen FĂ€llen in den zwischen VerkĂ€ufer (bisheriger Vermieter) und KĂ€ufer ausgehandelten Kaufvertrag eintreten und somit die von ihm bereits bewohnte Wohnung selbst kaufen. Dieses Vorkaufsrecht besteht jedoch nicht, wenn eine EigentĂŒmergemeinschaft ein Mehrfamilienhaus zuerst kauft und anschlieĂend erst durch Teilungsverein-barung untereinander aufteilt. Nach Ansicht des Gerichts erstreckt sich das Vorkaufrecht nĂ€mlich nicht auf den Erwerb des gesamten GrundstĂŒcks bzw. Hauses. Der Mieter soll auch auf keinen bloĂen Miteigen-tumsanteil, sondern nur das Eigentum an der von ihm bewohnten Wohnung erwerben können.
BGH Urt. v.22.11.2013 â V ZR 96/12
Mieterhöhung im preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnung)
In dieser Entscheidung befasst sich der BGH mit den Voraussetzungen, die an eine MieterhöhungserklĂ€rung nach § 10 Abs. 1 WoBindG zu stellen sind. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Miete durch schriftliche ErklĂ€rung erhöhen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als nach dem Gesetz zulĂ€ssigen Entgelts (Kostenmiete) verpflichtet ist. Dabei muss jedoch die Erhöhung berechnet und erlĂ€utert werden, wobei der Berechnung der Kostenmiete eine sog. Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beigefĂŒgt wird, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lĂ€sst. Nach Ansicht des Gerichts reicht es aber aus, wenn nur die Erhöhung selbst erlĂ€utert wird, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt. Zur Wahrung der erforderlichen Schriftform sei eine eigenhĂ€ndige Unterschrift aller-dings nicht notwendig. Es reiche aus, wenn die ErklĂ€rung z.B. mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt worden ist und lediglich mit âIhr Serviceteam Mietmanagementâ unterschrieben ist, wenn durch entsprech-ende Hinweise auf dem Briefbogen zur natĂŒrlichen oder juristischen Person erkennbar werde, wer die Mieterhöhung verschickt habe.
BGH Urt. v. 04.12.2013 â VIII ZR 32/13
Mieter-Tipp
Mieterhöhungen als Beratungsthema haben zugenommen, so dass Mieter wissen sollten, dass der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters nicht einseitig die Miete erhöhen kann und er gewisse Formalien zu beachten hat. So darf er die Miete frĂŒhestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erneut erhöhen und muss die gesetzliche Kappungsgrenze beachten. AuĂerdem muss der Vermieter, da es in Augsburg und Umgebung keinen Mietspiegel gibt, die Erhöhung mit mindestens 3 Vergleichsmieten oder einem Mietgutachten, aus denen sich ergibt, das höhere Mieten fĂŒr Wohnungen vergleichbarer Art, GröĂe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bezahlt werden, begrĂŒnden. SchlieĂlich steht dem Mieter auch eine Ăberlegungsfrist von 2 Monaten nach Erhalt der Mietforderung zu, innerhalb derer er das Erhöhungsverlangen ĂŒberprĂŒfen lassen kann. Die erhöhte Miete muss dann erst ab dem 3. Monat nach Eingang des Mieterhöhungsverlangens gezahlt werden.
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