Newsletter August 2017: Neues BGH-Urteil

Mieter schuldet keinen Wertersatz bei unwirksamer Modernisierungsvereinbarung

In diesem Urteil ging es um die Frage, ob ein Mieter, der eine mit dem Vermieter getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, dem Vermieter einen Wertersatz in Form eines monatlichen Mehrbetrages f√ľr den durch die Modernisierung erh√∂hten Wohnwert der gemieteten Wohnung nach ¬ß¬ß 357, 346 BGB zahlen muss. Der Vermieter hatte diverse Modernisierungsma√ünahmen und eine zu erwartende Mieterh√∂hung von 76,60‚ā¨ angek√ľndigt. Der Vermieter suchte den Mieter schlie√ülich in dessen Wohnung auf. Dabei wurde eine Modernisierungsvereinbarung getroffen, bei der man sich auf eine Mieterh√∂hung von 60 ‚ā¨ pro Monat einigte. Nach Abschluss der Arbeiten zahlte der Mieter zun√§chst √ľber 2 Jahre lang den Erh√∂hungs-betrag, bevor er sein Einverst√§ndnis mit der Mieterh√∂hung widerrief und vom Vermieter die gezahlten Erh√∂hungsbetr√§ge zur√ľckverlangte. Nachdem der Vermieter freiwillig die Betr√§ge nicht zur√ľckzahlte, klagte der Mieter mit Erfolg durch zwei Instanzen. Auch der BGH gab ihm Recht und wies die Revision des Vermieters zur√ľck. Der BGH stellte zun√§chst nochmals klar, dass das Widerrufsrecht bei Haust√ľrgesch√§ften auch auf Mietvertr√§ge anwendbar ist. Er f√ľhrt weiter aus, dass zwar nach den allgemeinen Vorschriften des Schuldrechts im Falle eines R√ľcktritts die empfangenen Leistungen zur√ľckzugew√§hren und die gezogenen Nutzungen, wozu auch Gebrauchsvorteile geh√∂ren, herauszugeben sind. Ist dies ‚Äď wie hier ‚Äď nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen, habe der Schuldner stattdessen Wertersatz zu leisten. Zur Bemessung eines etwaigen Wertersatzes sei dabei an die objektiven (Markt-)Verh√§ltnisse und die hierbei √ľblicherweise zu entrichtende Entgelte anzukn√ľpfen. Dabei komme es jedoch entscheidend darauf an, ob und in welcher H√∂he dem Vermieter aufgrund der von ihm durchgef√ľhrten Modernisierungsma√ünahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erh√∂hte Miete zum Ausgleich des erhaltenen Wohnwertvorteils h√§tte beanspruchen k√∂nnen. Dies komme vorliegend allerdings aufgrund der mietersch√ľtzenden Besonderheiten des Verfahrens einer Mieterh√∂hung bei Modernisierung nicht in Betracht. Hier h√§tte der Vermieter ‚Äď was im zweifelsfrei noch m√∂glich gewesen w√§re ‚Äď erst einmal dem Mieter eine nach der Bestimmung des ¬ß 559 BGB wirksame Mieterh√∂hungserkl√§rung zukommen lassen m√ľssen. Ohne eine solche Mieterh√∂hungserkl√§rung schulde der Mieter auch keine erh√∂hte Miete, so dass er dem Vermieter im Nachhinein auch keinen Wertersatz f√ľr den gesteigerten Wohnwert leisten m√ľsse.

BGH Urt. v. 17.05.2017, Az. VIII ZR 29/16

Mieter-Tipp

Die Untervermietung der gesamten Wohnung ist nur mit ausdr√ľcklicher Erlaubnis des Vermieters zul√§ssig. Der Mieter hat hierauf jedoch keinen Anspruch. Will der Mieter allerdings nur einen Teil seiner Wohnung, z.B. 1 Zimmer, untervermieten, hat er regelm√§√üig gegen√ľber dem Vermieter einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn bei ihm nach Abschluss des Mietvertrages ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Unterver-mietung entstanden ist. Das k√∂nnen pers√∂nliche oder finanzielle Gr√ľnde sein. Eltern oder Kinder darf der Mieter hingegen in der Wohnung aufnehmen, ohne den Vermieter vorher um Erlaubnis zu fragen. Die muss er seinem Vermieter lediglich anzeigen.

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